Η πιστωτική κρίση άλλαξε πλήρως την πορεία των μετοχών εταιριών real estate, οι οποίες έως το 2007 πρόσφεραν πολύ καλές αποδόσεις, με τον δείκτη MSCI Real Estate Index να σημειώνει εξαιρετική πορεία, σύμφωνα με την ING.

Σε εκτενή του ανάλυση, ο οίκος καταγράφει την πορεία του κλάδου από το 2003 έως και σήμερα. Πιο συγκεκριμένα:

Οι μετοχές real estate πρόσφεραν πολύ καλές αποδόσεις για αρκετά έτη μέχρι το 2007. Μεταξύ των ετών 2003 και 2006 ο δείκτης MSCI Real Estate Index απέδωσε κατά μέσο όρο πάνω από 25% ανά έτος. Οι παγκόσμιες μετοχικές αγορές την ίδια περίοδο αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 13,20% ανά έτος.

Οι εξαιρετικές αποδόσεις του real estate τροφοδοτήθηκαν από τη μείωση των επιτοκίων, από τα ελκυστικά μερίσματα και από το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον για τον κλάδο του real estate ως διακριτής κατηγορίας ενεργητικού.

Ωστόσο, αυτή η θετική εικόνα έχει αντιστραφεί κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους. Μεταξύ 1ης Ιουλίου 2007 και 1ης Ιουλίου 2008, ο δείκτης MSCI Real Estate Index κατέγραψε πτώση κατά 31%, σε σύγκριση με την πτώση κατά 23%, που υπέστη ο δείκτης MSCI World Index το ίδιο χρονικό διάστημα.

Αυτή η επίδοση κατέταξε τον κλάδο του real estate μεταξύ των χειρότερων σε όρους απόδοσης. Ο κλάδος υπέστη ισχυρό πλήγμα κυρίως λόγω της πιστωτικής κρίσης και της συνακόλουθης μείωσης του ρίσκου από την πλευρά των τραπεζών, γεγονός που είχε ως αποτέλεσμα την περικοπή χρηματοδοτήσεων για έργα real estate.

Επιπλέον, η αύξηση του πληθωρισμού οδήγησε σε υψηλότερα επίπεδα το κόστος χρηματοδότησης, με συνέπεια να απαιτούνται μεγαλύτερα τοκοχρεολύσια, τη στιγμή μάλιστα που τα δανειακά κεφάλαια για real estate ελαττώθηκαν αισθητά.

Είναι ενδεικτικό ότι στις αρχές του 2007 οι τράπεζες ήταν πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν μέχρι και το 90% του συνολικού κόστους ενός έργου real estate, ενώ σήμερα το ποσοστό έχει μειωθεί στο 60%, με αποτέλεσμα να απαιτούνται περισσότερα ίδια κεφάλαια.

Το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης είχε επιπτώσεις στη ζήτηση στην αγορά του real estate και συνεπώς ώθησε τις τιμές προς τα κάτω. Άλλωστε, οι εκτιμητές του κλάδου προσαρμόζουν τις αξίες των ακινήτων σε χαμηλότερα επίπεδα.

Υψηλή συσχέτιση με τον τραπεζικό κλάδο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, οι μετοχές του κλάδου των real estate μπορούν να τοποθετηθούν ανάλογα με τη σχέση ρίσκου - απόδοσης, μεταξύ των μετοχών και ομολόγων, λόγω της δομής των ανώνυμων εταιριών επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (REIT).

Οι συγκεκριμένες εταιρίες δεν υποχρεούνται να πληρώνουν φόρους παρόμοιους με αυτούς άλλων επιχειρήσεων. Η συγκεκριμένη φορολογική απαλλαγή, η οποία υιοθετείται από ολοένα και περισσότερες χώρες, επιτρέπει στις εταιρίες real estate να διανέμουν υψηλό μέρισμα.

Το τρέχον έτος βιώνουμε πολύ ισχυρό συσχετισμό του κλάδου με τον χρηματοοικονομικό χώρο. Ο κλάδος του real estate χρηματοδοτείται εκτενώς με δανειακά κεφάλαια και συνεπώς είναι πολύ ευαίσθητος στις μεταβολές των επιτοκίων και στην πιστωτική δυνατότητα του χρηματοοικονομικού κλάδου. Κατ’ επέκταση, είναι πολύ λογικό οι μετοχές real estate να έχουν υψηλότερο συσχετισμό με τον χρηματοοικονομικό τομέα απ' ό,τι οι μετοχές γενικότερα.

Εκτός από το θέμα της χρηματοδότησής τους, υπάρχουν άλλοι δύο παράγοντες που ωθούν τις μετοχές εταιριών real estate σε πτωτική τροχιά και σε έντονες διακυμάνσεις. Πρώτον, ο χώρος του real estate συμπεριλαμβάνεται στον δείκτη MSCI Financials Index, οπότε οποιαδήποτε εκροή κεφαλαίου πραγματοποιείται στον χρηματοοικονομικό κλάδο επηρεάζει άμεσα και εκείνον του real estate.

Δεύτερον, τα hedge funds είχαν επενδύσει κερδοσκοπικά στις μετοχές real estate με βραχυπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα. Η αύξηση του πληθωρισμού και η πιστωτική κρίση έχουν πλήξει τις προοπτικές επενδύσεων στον κλάδο του real estate. Επιπλέον, η χρηματοδότηση έχει γίνει πιο δύσκολη και το κόστος δανειοδότησης πολύ υψηλότερο.

Το αποτέλεσμα που προκύπτει από τα παραπάνω δεδομένα είναι η κάμψη των αγοροπωλησιών και των τιμών των ακινήτων. Δεν αναμένουμε η τρέχουσα κατάσταση να αλλάξει ριζικά κατά το προσεχές χρονικό διάστημα. Συνεπώς, οι αποτιμήσεις του κλάδου του real estate
πιθανότατα θα συνεχίσουν να αναπροσαρμόζονται προς τα κάτω. Παρότι τη συγκεκριμένη κατάσταση οι μετοχές real estate την έχουν ήδη προεξοφλήσει, σε μεγάλο βαθμό, δεν μπορούμε να αποκλείσουμε επιπλέον πτώση των τιμών των μετοχών τους.

Προς το παρόν, προτιμούμε μετοχές εταιριών με πολύ μικρή ή ακόμα και με μηδενική έκθεση στις αναδυόμενες αγορές, με στιβαρούς ισολογισμούς και με ξεκάθαρη χρηματοοικονομική διάρθρωση. Επίσης, προτιμούμε μετοχές με υψηλή μερισματική απόδοση. Ακόμα, προτιμούμε εμπορικά κέντρα σε σχέση με τα γραφεία, διότι έχουν πιο σταθερή ανάπτυξη, λόγω του ότι τα καταστήματα επιζητούν να βρίσκονται στα καλύτερα εμπορικά σημεία, ενώ τα γραφεία έχουν την τάση να μειώνουν τα έξοδα εγκατάστασης.

Παρόλο που οι προβλέψεις σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα είναι αβέβαιες, οι μετοχές real estate παραμένουν ελκυστική επενδυτική επιλογή σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Κι αυτό κυρίως γιατί είναι δημοφιλής επιλογή (για θεσμικούς και μεμονωμένους επενδυτές), καθώς διευρύνουν τη διασπορά των χαρτοφυλακίων και παρέχουν εισόδημα από υψηλά και διατηρήσιμα μερίσματα.