Αύξηση της τάξης του 5%, ετησίως (σε σταθερές τιμές), σημείωσαν την τελευταία οκταετία οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, ενώ την περίοδο 2000 - 2001 ο ρυθμός αυτός επιταχύνθηκε στο 10%, περίπου, σε ετήσια βάση, σύμφωνα με το μηνιαίο δελτίο ανάλυσης της ελληνικής οικονομίας και των αγορών της Εθνικής Τράπεζας (τεύχος Μαΐου 2002).

Στο δελτίο – το οποίο εκδίδεται στην αγγλική γλώσσα και προορίζεται για την ενημέρωση των επενδυτών του εξωτερικού - επιχειρείται μια αξιολόγηση των μακροοικονομικών επιδράσεων της ταχείας ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια υπό το πρίσμα της διεθνούς εμπειρίας. Συγκεκριμένα παρουσιάζονται εκτιμήσεις σχετικά με την επίδραση των εξελίξεων στην ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια πάνω στην κατανάλωση και τη συνολική οικονομική δραστηριότητα.

Οι κυριότεροι παράγοντες για την αύξηση στις τιμές ακινήτων ήταν:

α) Το περιβάλλον των χαμηλών επιτοκίων (τα επιτόκια στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου μειώθηκαν κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες τα τελευταία τρία χρόνια),

β) η έλλειψη ελκυστικών επενδυτικών επιλογών δεδομένης της δυσμενούς συγκυρίας στο Χρηματιστήριο,

γ) η συγκριτικά ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση (με εξαίρεση το φόρο μεταβίβασης) της ακίνητης περιουσίας, και

δ) οι κατευθυνόμενες στην κατασκευή έργων υποδομής ροές κεφαλαίων από το Γ’ ΚΠΣ, καθώς και η υλοποίηση έργων στο πλαίσιο της προετοιμασίας για τη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων.

Συνολικά εκτιμάται, ότι το αποτέλεσμα στην κατανάλωση από τις αυξημένες τιμές των ακινήτων αντιστάθμισε πλήρως την πτώση των μετοχικών τίτλων στο Χρηματιστήριο, αυξάνοντας τελικά τη κατανάλωση κατά μισή ποσοστιαία μονάδα κατ’ έτος περίπου την περίοδο 2000-2001 και την οικονομική δραστηριότητα κατά 1/3 της ποσοστιαίας μονάδας.

Ενδεχόμενη διατήρηση των ρυθμών αύξησης των τιμών των ακινήτων στα επίπεδα του 10% σε σταθερές τιμές αναμένεται να αυξήσει το ρυθμό ανάπτυξης το 2002 κατά ½ της ποσοστιαίας μονάδας, εάν και μπορεί να μετακυλισθεί ένας μέρος της επίδρασης στο 2003.

Η σημαντική αύξηση των τιμών των ελληνικών ακινήτων είναι βέβαιο ότι επιδρά στην πραγματική οικονομία. Προκειμένου να διερευνήσουμε αυτή την επίδραση, εκτιμήσαμε την οριακή ροπή για κατανάλωση από τις μεταβολές της αξίας της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυρών, λαμβάνοντας υπόψη το μεγαλύτερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης και το χαμηλότερο επίπεδο δανεισμού που χαρακτηρίζει την Ελλάδα σε σχέση με τις άλλες χώρες της ηπειρωτικής Ευρώπης. Με βάση αυτή την ανάλυση συμπεραίνουμε ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων την περίοδο 2000-2001 πρόσθεσε ¾ της ποσοστιαίας μονάδας ετησίως στο ρυθμό αύξησης της κατανάλωσης.

Η ακίνητη περιουσία αποτελεί το σημαντικότερο τμήμα της περιουσίας των νοικοκυριών στις περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες και συνεπώς οι μεταβολές στην αξία της είναι εύλογο να επιδρούν στη συνολική δαπάνη της οικονομίας. Η επίδραση αυτή είναι πιο σημαντική για την ελληνική οικονομία που χαρακτηρίζεται από ένα από τα υψηλότερα διεθνώς ποσοστά ιδιοκατοίκησης (που αγγίζει το 80%).

Οι μεταβολές στην αξία των ακινήτων επιδρούν στη δαπάνη των νοικοκυριών και μέσω μιας άλλης οδού. Συγκεκριμένα, τα νοικοκυριά μπορούν να αυξήσουν τη διαθέσιμη ρευστότητά τους στο βαθμό που τους επιτρέπουν να δανειστούν με εχέγγυο την αξία της ακίνητης περιουσίας Το αποτέλεσμα αυτό αναμένεται να είναι πιο έντονο στις χώρες που χαρακτηρίζονται από υψηλότερο βαθμό ανάπτυξης του χρηματοπιστωτικού συστήματός τους και στις οποίες μπορεί να επιτευχθεί υψηλότερος βαθμός μόχλευσης με βάση την ακίνητη περιουσία των νοικοκυριών. Ο ελληνικός χρηματοπιστωτικός τομέας εξελίσσεται ραγδαία, μειώνοντας την απόσταση που τον χωρίζει από αυτές τις χώρες.