Την ανθεκτικότητα της αγοράς κατοικιών στη χώρα μας, παρά τη σχεδόν πενταετή ύφεση στην οικονομία, επισημαίνει η τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ).

Οι τιμές των διαμερισμάτων συνεχίζουν να κινούνται πτωτικά. Την τελευταία τριετία έχουν υποχωρήσει κατά 14% και η μεγαλύτερη πίεση ασκείται στις παλαιότερες κατασκευές.

Στελέχη της αγοράς, πάντως, επισημαίνουν πως τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ βασίζονται στις ελάχιστες συναλλαγές που έχουν γίνει το τελευταίο δεκαοκτάμηνο και συνεπώς καλωπίζουν την εικόνα.

Οι ίδιοι έχουν καταγράψει μειώσεις τιμών μέχρι και 70% - 80% σε μεγάλα διαμερίσματα, ακριβών περιοχών, αλλά και πάλι οι αγοραστές σπανίζουν.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, «παρά την υπερβάλλουσα προσφορά και τη χαμηλή ζήτηση στην αγορά ακινήτων τα τρία τελευταία έτη, οι τιμές των κατοικιών χαρακτηρίζονται από σχετική ανθεκτικότητα».

Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνονται από τα πιστωτικά ιδρύματα και χρησιμοποιεί η ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν 3,7% το 2009, 4,7% το 2010 και 4,6% το εννεάμηνο του 2011 (-5,3%, -4,4% και -4,1% το α΄, β΄ και το γ΄ τρίμηνο αντίστοιχα).

Η μείωση αυτή των τιμών σε όλη την περίοδο της κρίσης ήταν μεγαλύτερη για τα... παλαιά διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών, -4,8%, -5% και -5,2% το 2009, το 2010 και το εννεάμηνο του 2011 αντίστοιχα) από ό,τι για τα... νέα (ηλικίας έως 5 ετών, -2%, -4,2% και -3,5% το 2009, το 2010 και το εννεάμηνο του 2011 αντίστοιχα). Αυτό αντανακλά τη σχετικά μεγαλύτερη ανθεκτικότητα των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων, τα οποία κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές.

Η αγορά ακινήτων, μετά τη συρρίκνωση που έχει υποστεί την περίοδο της τρέχουσας κρίσης, παραμένει στο ίδιο χαμηλό επίπεδο, χωρίς να παρουσιάζει ενδείξεις ανάκαμψης. Το γεγονός αυτό συνδέεται τόσο με τις προσδοκίες των νοικοκυριών για περαιτέρω αποκλιμάκωση των τιμών των κατοικιών όσο και -κυρίως- με την αυξημένη αβεβαιότητά τους σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα, αλλά και με τις γενικότερες προοπτικές της ελληνικής οικονομίας εν όψει των δημοσιονομικών και διαρθρωτικών της προβλημάτων.

Στη μείωση της ζήτησης στην ελληνική αγορά ακινήτων εκτιμάται ότι έχει συμβάλει επίσης η πιο προσεκτική και επιλεκτική στάση των τραπεζών όσον αφορά τη χορήγηση νέων δανείων.

Από την πλευρά της προσφοράς, η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί τα τρία τελευταία έτη να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά και σημαντικό απόθεμα αδιάθετων (προς πώληση) ακινήτων.

Η μείωση μάλιστα της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων στην αγορά ακινήτων την περίοδο της τρέχουσας κρίσης ήταν περίπου ανάλογη με τη μείωση του αριθμού των αγοραπωλησιών ακινήτων και για τον λόγο αυτόν εκτιμάται ότι διατηρήθηκε σε γενικές γραμμές σταθερό το πλεονάζον απόθεμα ακινήτων που είχε δημιουργηθεί έως το τέλος του 2008.

Στην έκθεση της ΤτΕ αναφέρεται πως «με βάση τα προηγούμενα στοιχεία και παρά την προαναφερθείσα σχετική ανθεκτικότητα των τιμών η ελληνική αγορά κατοικιών πιθανότατα δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης, δεδομένου ότι και ο λόγος του δείκτη τιμών των κατοικιών προς τον δείκτη των ενοικίων υποχώρησε σταδιακά τα τελευταία τρία έτη.

Ωστόσο, οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τους επόμενους μήνες, ενώ η ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων φαίνεται άμεσα συνδεδεμένη με τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, με τη χρηματοδότηση της αγοράς από το τραπεζικό σύστημα, αλλά και με τις γενικότερες προοπτικές ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας».

Η περιορισμένη ζήτηση από την πλευρά των επιχειρήσεων, με παράλληλη στροφή προς φθηνότερη επαγγελματική στέγη, η επιφυλακτικότητα στην ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων, η σημαντική προσφορά παλαιών κυρίως ακινήτων, η μείωση των τιμών και η στενότητα χρηματοδότησης είναι τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων (γραφεία, καταστήματα, βιομηχανικά κτίρια, αποθηκευτικοί χώροι κ.λπ.) τα τελευταία έτη.

Καταγράφονται επίσης αύξηση των κενών εμπορικών καταστημάτων και γραφείων, υποχώρηση των ενοικίων και επαναδιαπραγμάτευση μισθωτηρίων συμβολαίων κυρίως στις δευτερεύουσες ή περιφερειακές αγορές.

Οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτέλεσαν ένα μεγάλο μέρος (35% έως 40% ορισμένα έτη) των ιδιωτικών επενδύσεων στην Ελλάδα. Το φθινόπωρο του 2005, εν όψει της εισαγωγής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα των οποίων οι άδειες θα εκδίδονταν μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, υπήρξε μαζική έκδοση οικοδομικών αδειών.

Τα ακίνητα αυτά ολοκληρώθηκαν έως το α΄ εξάμηνο του 2008. Η διεθνής χρηματοπιστωτική κρίση και η εφαρμογή αυστηρότερων κριτηρίων δανειοδότησης από τις τράπεζες περιόρισαν σημαντικά το ενδιαφέρον των αγοραστών, με αποτέλεσμα τη δημιουργία ενός μεγάλου αποθέματος καινούργιων κατοικιών. Έτσι, η οικοδομική δραστηριότητα είχε περιοριστεί δραματικά λίγο πριν αρχίσει η κρίση στην Ελλάδα, με επιπτώσεις στο σύνολο των επενδύσεων.

Το μεγάλο κενό που δημιουργήθηκε είναι δύσκολο να καλυφθεί, όπως επισημαίνει και η ΤτΕ, οι αναλυτές της οποίας αναρωτιούνται, πάντως, για τους λόγους μη έγκαιρης αξιοποίησης των κονδυλίων του ΕΣΠΑ.