Από τα μέσα του 2010 και μετά αναμένεται να ανακάμψει η Ελληνική αγορά κατοικίας, σημειώνει η Διεύθυνση Στρατηγικής και Οικονομικής Ανάλυσης της Εθνικής Τράπεζας.  

Όπως αναφέρει, η οικοδομική δραστηριότητα αποτελεί βασικό αναπτυξιακό πυλώνα για την ελληνική οικονομία συνεισφέροντας περίπου 0,8 ποσοστιαίες μονάδες στον μέσο ετήσιο ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης κατά την τελευταία δεκαετία. Η συνεισφορά αυτή αντανακλά τόσο το ρόλο της κατασκευαστικής δραστηριότητας στο ΑΕΠ όσο και τις σημαντικές δευτερογενείς επιδράσεις της στον πλούτο των νοικοκυριών καθώς και σε μία σειρά συνδεόμενων με την αγορά κατοικιών δραστηριοτήτων (όπως κατηγορίες τεχνιτών, κτηματομεσιτικές και χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες κτλ).

Τον τελευταίο όμως 1½ χρόνο η οικοδομική δραστηριότητα έχει εισέλθει σε φάση έντονης διόρθωσης με τις επενδύσεις σε κατοικίες να μειώνονται κατά 29% το 2008, αντανακλώντας τις συνθήκες υπερβάλλουσας προσφοράς που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων κατά την ίδια περίοδο.

Η σημαντική κάμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας δε χαρακτηρίζει μόνο την ελληνική αγορά αλλά είναι ορατή στις περισσότερες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων και ιδιαιτέρως σε αυτές που εμφάνισαν τις πιο εντυπωσιακές επιδόσεις σε όρους αύξησης της κατασκευαστικής δραστηριότητας την τελευταία δεκαετία, όπως η Ισπανία και η Ιρλανδία.

Το σημαντικό πλήγμα που επέφεραν οι επιπτώσεις της διεθνούς οικονομικής κρίσης στη ζήτηση, και ιδιαιτέρως το πρωτόγνωρο κλίμα αβεβαιότητας και η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης που σημειώθηκαν μετά το Σεπτέμβριο του 2008, αποτέλεσαν τη χαριστική βολή για τις προαναφερόμενες αγορές, οι οποίες ήδη χαρακτηρίζονταν από υψηλά αποθέματα αδιάθετων νεόδμητων κατοικιών.

Στις χώρες αυτές σημειώθηκε κάμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, ως ποσοστό του ΑΕΠ, κατά περισσότερο από 3½ ποσοστιαίες μονάδες (συγκριτικά με 2 ποσοστιαίες μονάδες στην Ελλάδα) από τα ιστορικά υψηλά επίπεδα στα οποία ανήλθαν τη διετία 2005-2006, ενώ η βίαιη αυτή διόρθωση της κατασκευαστικής δραστηριότητας εκτιμάται ότι αφαίρεσε σχεδόν 3 ποσοστιαίες μονάδες από τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξής τους κατά το 2008 (συγκριτικά με 1,5 ποσοστιαίες μονάδες στη Ελλάδα).

Η διεθνής εμπειρία έχει δείξει ότι οι περίοδοι οικονομικής ύφεσης που συνοδεύονται από σημαντικές διορθώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα είναι περισσότερο παρατεταμένες και διαρκούν τέσσερα έως πέντε χρόνια (μελέτη για 18 χώρες του ΟΟΣΑ, Σεπτέμβριος 2008).

Δεδομένου ότι η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα διανύει τον δεύτερο χρόνο συρρίκνωσης, είναι κρίσιμο να εκτιμηθεί η έκταση των υφιστάμενων ανισορροπιών στην αγορά, καθώς και ο περαιτέρω χρόνος που θα απαιτηθεί για τη διόρθωσή τους, προκειμένου να γίνει ορατό το χρονικό σημείο ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων.

Η εκτίμηση του αδιάθετου αποθέματος νεόδμητων κατοικιών καθώς και των δυνατοτήτων απορρόφησής του, αποτελούν αναγκαίες προϋποθέσεις για την εξαγωγή οποιουδήποτε συμπεράσματος αναφορικά με την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς καθώς και για την εκτίμηση των βραχυπρόθεσμων προοπτικών της. Οι αναφορές τους τελευταίους μήνες για την ύπαρξη ενός αποθέματος νεόδμητων κατοικιών της τάξης των 200-250 χιλιάδων εγείρουν σοβαρές ανησυχίες για το βάθος και τη χρονική έκταση της διόρθωσης.

Η εκτίμηση του αδιάθετου αποθέματος νεόδμητων ακινήτων αποτελεί παράγοντα κλειδί για τις προοπτικές ανάκαμψης της αγοράς

Η Δ/ση Οικονομικής Ανάλυσης τη Εθνικής Τράπεζας επιχειρεί να εκτιμήσει το απόθεμα απούλητων νεόδμητων κατοικιών με βάση ένα υπόδειγμα μακροχρόνιας ζήτησης για κατοικίες, προσεγγίζοντας παράλληλα το σκέλος της προσφοράς από το επίπεδο των εκδιδόμενων οικοδομικών αδειών.

Οι βασικοί παράγοντες που τροφοδότησαν τη ζήτηση είναι: i) Ο ισχυρός ρυθμός αύξησης του διαθεσίμου εισοδήματος στη Ελλάδα κατά την τελευταία δεκαετία (κατά 3,2% ετησίως), ii) η σημαντική μείωση των επιτοκίων (κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες μεταξύ 1999 και 2005) και η επακόλουθη αύξηση της πιστωτικής επέκτασης (κατά 29% ετησίως την τελευταία δεκαετία) καθώς και iii) οι ευνοϊκοί δημογραφικοί και κοινωνικοί παράγοντες (όπως η αύξηση του πληθυσμού ηλικίας 30-45 ετών κατά 6,5% και η μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών σε 2,7 άτομα το 2007, από 3,1 στα μέσα της δεκαετίας του 1990).

Οι παράγοντες αυτοί οδήγησαν σε σημαντική ενίσχυση της ζήτησης κατοικιών (η οποία ανήλθε σε 112,000 ετησίως την περίοδο 1998-2007 συγκριτικά με έναν 25ετή μέσο όρο της τάξης των 93.000 κατοικιών). Η διστακτική αντίδραση των κατασκευαστών κατά τη περίοδο 1999-2002, δημιούργησε συνθήκες πλεονάζουσας ζήτησης η οποία εξισορροπήθηκε σταδιακά μέχρι τα μέσα του 2005 οπότε η αγορά εκτιμάται ότι βρέθηκε σε ισορροπία.

Οι θετικές προσδοκίες για την ανθεκτικότητα της ζήτησης σε συνδυασμό με την επιβολή του ΦΠΑ στις κατασκευές εξώθησε σε πρωτόγνωρα ύψη την έκδοση οικοδομικών αδειών το 2005 (80% πάνω από το 10-ετή τους ετήσιο μέσο όρο).

Κατά συνέπεια, η οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε με εξαιρετικά υψηλό ρυθμό κατά τη διετία 2006-2007, ενώ είχαν ήδη αρχίσει να διαφαίνονται τα πρώτα σημάδια κάμψης της ζήτησης κατοικιών κατά τη διάρκεια του 2006. Το ξέσπασμα της διεθνούς οικονομικής κρίσης και ειδικά η έξαρση της αβεβαιότητας και η αυξητική τάση του κόστους δανεισμού μετά το Σεπτέμβριο του 2008, επέτειναν την αποδυνάμωση της ζήτησης οδηγώντας το απόθεμα των αδιάθετων ακινήτων στο ιστορικά υψηλό επίπεδο των 137.000 κατοικιών το 2008.

Το επίπεδο αυτό, αν και εξαιρετικά υψηλό, αντιστοιχεί σε 2,3% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, συνιστώντας μια ανισορροπία πολύ μικρότερου μεγέθους, συγκριτικά με τα επίπεδα της τάξης του 4% και 9% στα οποία ανέρχονται τα αποθέματα απούλητων κατοικιών σε Ισπανία και Ιρλανδία αντίστοιχα.

Οι τιμές κατοικιών στη Ελλάδα εμφανίζονται ανθεκτικές…

Παράλληλα σε όρους αποτιμήσεων των ακινήτων, η ελληνική αγορά δεν εμφανίζει τις υπερβολές που σημειώθηκαν σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Ως εκ τούτου, η κάμψη των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα , έως το πρώτο τρίμηνο του 2009, είναι οριακή συγκριτικά με τους διψήφιους ρυθμούς μείωσης -- από τα υψηλά τους -- που σημειώνονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (βλ. Ιρλανδία, Ισπανία και Ηνωμένο Βασίλειο).

Με βάση ένα βραχυπρόθεσμο υπόδειγμα αποτίμησης των κατοικιών στην Ελλάδα εκτιμάται ότι η όποια απόκλιση των τιμών από τα μακροοικονομικά τους θεμελιώδη, συντελέστηκε μόνο κατά τη διετία 2006-2007. Η εκτιμώμενη απόκλιση ήταν απόρροια μιας περιόδου ευφορίας για τη ανθεκτικότητα της ζήτησης.

Υπολογίζεται ότι οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα υπερβαίνουν τις εκτιμώμενες με βάση τα μακροοικονομικά θεμελιώδη, κατά περίπου 10% -- με την υπέρβαση αυτή να είναι χαμηλότερη από την αντίστοιχη του μέσου όρου της ευρωζώνης, εκτός Γερμανίας, όπως προκύπτει από υπολογισμούς του ΔΝΤ -- ενώ απέχουν δραματικά από τις εκτιμώμενες υπερτιμήσεις στις τιμές κατοικιών άλλων ευρωπαϊκών χωρών όπως λ.χ. 30% στην Ιρλανδία, 27% στην Ολλανδία, 22% Γαλλία, 17% Ισπανία (ΔΝΤ, Νοέμβριος 2008).

…αλλά η προοπτική μιας ήπιας διόρθωσης των τιμών θα μπορούσε να επιταχύνει την απορρόφηση του αποθέματος αδιάθετων κατοικιών

Βασιζόμενοι σε ένα σενάριο που υποθέτει:

i) Κάμψη του πραγματικού διαθεσίμου εισοδήματος (-1,2 % το 2009 σε ετήσια βάση) και
αύξησή του κατά 1 % το 2010,

ii) Διατήρηση των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων στα τρέχοντα χαμηλά τους επίπεδα και αύξησή τους κατά μισή ποσοστιαία μονάδα το 2010,

iii) Σωρευτική μείωση των τιμών των κατοικιών κατά 10% τη διετία 2009-2010.

Το απόθεμα απούλητων κατοικιών στην Ελλάδα αναμένεται να περιοριστεί στο επίπεδο των
70.000 κατοικιών, περίπου, στα τέλη του 2009, και στις 40.000 κατοικίες, στα μέσα του 2010, σηματοδοτώντας και τη διακοπή της πτωτικής τροχιάς στην οικοδομική δραστηριότητα για πρώτη φορά από το α’ εξάμηνο του 2007. Υπό αυτό το σενάριο, η οικοδομική δραστηριότητα θα αφαιρέσει 1,6 ποσοστιαίες μονάδες από τον ετήσιο ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης το 2009 και θα έχει οριακά θετική συνεισφορά το 2010, ενώ η απασχόληση στον κλάδο θα μειωθεί περαιτέρω κατά 34.000 άτομα.

Μακροοικονομικές προβλέψεις

Στο τεύχος παρουσιάζονται και οι τελευταίες προβλέψεις αναφορικά με την πορεία της οικονομικής δραστηριότητας και του πληθωρισμού στην Ελλάδα. Εκτιμάται ότι η συνεχιζόμενη κάμψη στην κατασκευαστική δραστηριότητα καθώς και στις επιχειρηματικές επενδύσεις, καθώς και η μείωση των εξαγωγών και η κόπωση στην ιδιωτική κατανάλωση θα οδηγήσουν σε συρρίκνωση της οικονομικής δραστηριότητας κατά 1,4% το 2009.

Η ελληνική οικονομία είναι αποδέκτης των κλυδωνισμών από την αναμενόμενη μείωση του ΑΕΠ της ευρωζώνης κατά 4% -- η οποία πλήττει εμπορευματικές εξαγωγές και τουρισμό -- αλλά διατηρεί σχετικές αντοχές μέσω της αυξημένης κρατικής δαπάνης, της συγκριτικά ανθεκτικότερης αγοράς εργασίας καθώς και της μειωμένης εκροής αγοραστικής δύναμης στο εξωτερικό λόγω συρρίκνωσης των εισαγωγών.

Οι ευνοϊκές επιδράσεις από τις μειωμένες τιμές ενέργειας (κατά 17% συγκριτικά με τα περυσινά επίπεδα) και η κάμψη της εγχώριας ζήτησης αναμένεται να οδηγήσουν τον πληθωρισμό σε χαμηλό 40-ετίας της τάξης του 1,3% το 2009, ενώ ο δομικός πληθωρισμός -- αν και μειωμένος -- θα παραμείνει σε επίπεδο οριακά υψηλότερο από 2,0%.