Πόσο κοστίζουν τώρα οι ενοικιάσεις γραφείων και καταστημάτων στην Αθήνα

Σταθερή ζήτηση για νέους σύγχρονους και περιβαλλοντικά βιώσιμους γραφειακούς χώρους διαπιστώνει έρευνα της Danos BNP Paribas real estate για το α’ εξάμηνο του 2024, όπου διατυπώνεται και η εκτίμηση για θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης την επόμενη πενταετία στην ευρύτερη αγορά.

Παρά το γεγονός ότι οι σημαντικές συναλλαγές για κτίρια γραφείων στο α’ εξάμηνο της χρονιάς ήταν περιορισμένες (πώληση του κτιρίου Cecil στον όμιλο Λασκαρίδη, η απόκτηση κτιρίου γραφείων στο Κολωνάκι από την Trastor, και η αγορά οικοπέδου από την Prodea ΑΕΕΑΠ στο Μαρούσι), με τις συνολικές επενδύσεις στο εξεταζόμενο διάστημα να αγγίζουν τα 58 εκατ. ευρώ, εν τούτοις παρατηρείται ισχυρή ζήτηση για τις νέες αναπτύξεις που θα τροφοδοτήσουν την αγορά το προσεχές διάστημα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Danos, το 75% των συμβάσεων ενοικίασης αφορά κτίρια υψηλής ποιότητας, που συνήθως προσφέρουν ποιοτικές εγκαταστάσεις και υψηλή ενεργειακή απόδοση. Μέχρι το τέλος του 2024, υπολογίζεται ότι θα προστεθούν επιπλέον 125.000 τ.μ. στο υπάρχον «πράσινο» απόθεμα και μέχρι το τέλος του 2026 προβλέπεται ότι θα έχουν αναπτυχθεί άλλα 210.000 τ.μ.

Το μισθωτικό ενδιαφέρον εστιάζεται πλέον στις κεντρικές αγορές (αθηναϊκό κέντρο και Μαρούσι), ενώ η ζήτηση ποικίλλει (αλλά και τα μισθώματα) για παλαιότερα ακίνητα και για δευτερογενείς αγορές.

Τα ενοίκια για την περιοχή του αθηναϊκού κέντρου σε prime κτίρια γραφείων έχουν σκαρφαλώσει πλέον στα 33 ευρώ ανά τ.μ., στα 27 ευρώ ανά τ.μ. στη Λεωφόρο Βασ. Σοφίας, στα 28 ευρώ ανά τ.μ. στο Μαρούσι, ενώ το χαμηλότερο μίσθωμα (15 ευρώ ανά τ.μ.) εντοπίζεται για γραφεία επί της Λ. Μεσογείων.

Ως εκ τούτου, τα yields για τα prime γραφεία έχουν υποχωρήσει μεταξύ 5,7%-6,5%, για τα παλαιότερα γραφεία σε προβεβλημένες αγορές στο 7%-7,5% και στο εύρος 8%-8,5% για γραφεία σε δευτερογενείς αγορές.

Το συνολικό απόθεμα γραφειακών χώρων υπολογίζεται σήμερα σε 2.590.000 τ.μ., ενώ στο α’ εξάμηνο της χρονιάς προστέθηκαν 18.350 τ.μ. γραφείων, αλλά το περιθώριο ελεύθερων χώρων (vacancy rate) έχει συρρικνωθεί στο 8%.

Τα εμπορικά σημεία

Σε ότι αφορά τα ακίνητα εμπορικής χρήσης, τόσο τα εμπορικά κέντρα, όσο και τα καταστήματα σε μεγάλες κεντρικές αγορές διατηρούν την ανθεκτικότητά τους, παρά την κάμψη του λιανεμπορικού τζίρου, καθώς συγκεντρώνουν τον κύριο όγκο της κατανάλωσης.

Διατηρώντας τη δυναμική των τελευταίων χρόνων, το μέσο ενοίκιο ανά τ.μ. στα εμπορικά κέντρα διαμορφώνεται στα 40 ευρώ, ενώ υποχωρεί στα 25 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα σε δευτερογενείς αγορές, και στα 13 ευρώ ανά τ.μ. για καταστήματα σούπερ μάρκετ.

Το yield για τα εμπορικά κέντρα διαμορφώνεται σύμφωνα με τη Δανός στο 6,7%-7,75% ενώ το χαμηλότερο yield (5,5%-6% ) εμφανίζουν τα μισθωμένα καταστήματα στην αγορά της Οδού Ερμού, όπου προφανώς το ενοίκιο ανά τ.μ. είναι το υψηλότερο στην Αθήνα και την ευρύτερη επικράτεια.

Τα logistics

Οι επενδύσεις για ακίνητα logistics περιοριστήκαν στα 34 εκατ. ευρώ, ωστόσο οι μελλοντικές αναπτύξεις που προετοιμάζονται δημιουργούν θετικές προοπτικές. Είναι χαρακτηριστικό πως στο α’ εξάμηνο, μόνο το 4% του αποθέματος υφιστάμενων αποθηκών είναι ελεύθερο, ενώ η πλειονότητα των αναπτύξεων προχωρούν με προσύμφωνα μίσθωσης ή αγοράς από τους τελικούς χρήστες ή τις εταιρείες 3PL.

Οι θεσμικοί επενδυτές στην Ελλάδα ενδιαφέρονται κυρίως για prime logistics, σε τοποθεσίες όπως Ασπρόπυργος και Μαγούλα, όπου το μέσο ενοίκιο ανέρχεται πλέον σε 5,2 ευρώ ανά τ.μ.

Στις δευτερογενείς περιοχές, όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο, η ζήτηση είναι χαμηλότερη και ως εκ τούτου, τα ενοίκια διαμορφώνονται στα 3,5 ευρώ ανά τ.μ.

Τα τουριστικά ακίνητα

Το 2024 συνεχίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον για τουριστικά ακίνητα, ξεπερνώντας μάλιστα άλλες ομοειδείς ευρωπαικές αγορές. Το 2023 οι συνολικές επενδύσεις ανήλθαν σε 3 δισ. ευρώ, αντικατοπτρίζοντας αύξηση 23% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Χώρες όπως η Ισπανία και η Ιταλία, αν και παραδοσιακά ισχυρές στον τουρισμό, έχουν σημειώσει βραδύτερη ανάπτυξη σε ξενοδοχειακές επενδύσεις – ειδικά από ξένα κεφάλαια.

Οι προσδοκίες στην αγορά παραμένουν υψηλές και υπάρχει έντονη δραστηριότητα στον κλάδο με νέα ανοίγματα και νέες εξελίξεις.

Στις σημαντικότερες συναλλαγές του τελευταίου εξαμήνου, η Δανός περιλαμβάνει την αγορά του Galaxy Hotel στη Νάξο από την θυγατρική της Attica, Attica Blue Hospitality και τα ξενοδοχεία που αποκτήθηκαν από τον όμιλο G Hotel Collection.