Ακίνητα: Νέες ευκαιρίες και αγορά δύο ταχυτήτων δημιουργεί η πανδημία

Η πανδημία επιταχύνει τις αλλαγές που βρίσκονταν σε εξέλιξη τα τελευταία χρόνια στην αγορά ακινήτων, υποστήριξαν τα στελέχη των εταιρειών real estate κατά τη σημερινή συζήτηση στο συνέδριο Prodexpo. Ωφελημένοι από τη νέα κρίση βγαίνουν τομείς όπως οι αποθηκευτικοί χώροι και τα logistics, ενώ βαρύ πλήγμα έχουν δεχθεί προς το παρόν τα τουριστικά ακίνητα, ειδικά τα ξενοδοχεία πόλης. 

Ταυτόχρονα δημιουργείται αγορά δύο ταχυτήτων καθώς σε όλες τις κατηγορίες του real estate υπάρχει στροφή προς ποιοτικότερο προϊόν, με αποτέλεσμα να μεγαλώνει η απόσταση από τα δεύτερης κατηγορίας ακίνητα. Οσο για τις τιμές, στα οικιστικά ακίνητα αλλά και στα κτίρια γραφείων καταγράφονται αυξήσεις σε ορισμένες περιοχές. Το στοίχημα της αγοράς είναι να προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα καθώς ήδη ισχυροί πολυεθνικοί όμιλοι αναζητούν τρόπους να περιορίσουν τα τετραγωνικά μέτρα στα κτίρια γραφείων τους και στρέφονται προς περισσότερο ευέλικτες λύσεις, ενώ και η στροφή προς το ηλεκτρονικό εμπόριο επηρεάζει τις αναπτύξεις στη λιανική. Οι αναπλάσεις και οι αναβαθμίσεις του στοκ ακινήτων αποτελούν μια ευκαιρία αλλά υπάρχουν σοβαρά εμπόδια όπως η πολυϊδιοκτησία και το πολεοδομικό/χωροταξικό καθεστώς.

Σε γενικές γραμμές, τα στελέχη της αγοράς εμφανίστηκαν αισιόδοξα, με την πρόεδρο του ULI Ελλάδας και Κύπρου Ερη Μητσοστεργίου να υπενθυμίζει πως «μετά την 11η Σεπτεμβρίου, κάποιοι είχαν προβλέψει πως δύσκολα θα μπουν οι άνθρωποι σε αεροπλάνο και δύσκολα θα κατασκευαστούν ουρανοξύστες, προβλέψεις που τελικά δεν επιβεβαιώθηκαν» και τον πρόεδρο του RICS Greece Γιάννη Ξανθόπουλο να προβλέπει πως «το 2021 θα είναι χρονιά ανάκαμψης». 

Ο διευθύνων σύμβουλος της Prodea ΑΕΕΑΠ Αρ. Καρυτινός υποστήριξε πως ειδικά όσον αφορά τους ξένους επενδυτές, η Ελλάδα έχει πλέον μεγαλύτερο ανταγωνισμό καθώς επειδή οι τιμές έχουν υποχωρήσει, υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες στο εξωτερικό σε σύγκριση με το παρελθόν. Ο κ. Καρυτινός είπε, όμως, πως όσοι ξένοι έχουν στρατηγική δέσμευση για τη χώρα, όπως και οι εγχώριοι επενδυτές, συνεχίζουν να είναι ενεργοί και έχουν μεγάλο ενδιαφέρον. 

Τόνισε, όμως, πως «η αγορά αυτή τη στιγμή έχει λίγο παγώσει και γίνονται λιγότερες πράξεις. Οι ξένοι «θεώρησαν πως είναι καλή ευκαιρία για επαναδιαπραγμάτευση σε συμφωνίες που είχαν ξεκινήσει πριν την πανδημία». Κατά τον επικεφαλής της Prodea, «η αγορά της Ελλάδας είναι παραδοσιακά μια αγορά πωλητών και συνεπώς δεν είναι η καλύτερη αγορά για τέτοιου είδους έντονες διαπραγματεύσεις. Οι πωλητές στις περισσότερες περιπτώσεις δεν είναι τόσο πιεσμένοι για να πωλήσουν φθηνότερα». Πρόσθεσε πως «οι αποδόσεις έχουν σταθεροποιηθεί, παρότι είχαν σαφή τάση μείωσης. Τα ενοίκια που είχαν δείξει σημαντική άνοδο τώρα έχουν σταθεροποιηθεί, αλλά πιστεύω πως θα επανέλθουν μετά την πανδημία. Είναι ακόμα σε επίπεδα αρκετά μακριά, κάτω από 30% - 40% από τα ανώτερα επίπεδα προ κρίσης». 

Κατά τον κ. Καρυτινό, η αγορά είναι σε μετάβαση και «δημιουργούνται προσδοκίες που δεν θα είναι κοντά στην πραγματικότητα. Όπως το ότι θα δουλεύουμε από το σπίτι ή πως θα ψωνίζουμε μαζικά από το σπίτι. Δεν θα συμβεί αυτό στην κλίμακα που αναμένουμε». Είναι εμφανής όμως «η μεταφορά επενδύσεων σε άλλους κλάδους όπως τα logistics και τα καλά γραφεία. Ταυτόχρονα σε όλες τις κατηγορίες πάμε σε καλύτερο, ποιοτικότερο προϊόν, κάτι που οδηγεί σε σταδιακή μείωση του ενδιαφέροντος και αξιών σε προϊόν που είναι δεύτερης και τρίτης κατηγορίας».

Ο κ. Πάνος Παναγιωτίδης, γενικός διευθυντής λειτουργιών της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Dimand, είπε πως καταγράφεται πλέον «επιτάχυνση των τάσεων που είχαμε δει να εξελίσσονται κατά τη διάρκεια της προηγούμενης κρίσης. Μιλάμε πλέον για ακίνητα δύο ταχυτήτων, αυτά που είναι ποιοτικότερα σε καλές τοποθεσίες που θα προσελκύσουν τους καλύτερους επενδυτές, μισθωτές, κ.λπ. και τα υπόλοιπα που θα μπουν σε αδράνεια ή σε άλλο κύκλο αφάνειας».

Η πλέον ωφελημένη κατηγορία «είναι τα logistics, που κλέβουν ένα κομμάτι της πίτας από το λεγόμενο παραδοσιακό retail» και σίγουρα στο μέλλον θα βρεθούν στο επίκεντρο και οι χώροι που θα χρησιμοποιούνται για τη διανομή στο τελευταίο μίλι, δηλαδή μέχρι το σπίτι του καταναλωτή. Στο κομμάτι των γραφείων «παρά την κουβέντα για την τηλεργασία, βλέπουμε το πιο μεγάλο ξεκαθάρισμα μεταξύ των παλαιών και των καινούργιων. Τα νεόδμητα μπορούν πλέον να προσελκύσουν μισθωτές που πληρώνουν και 22 και 23 ευρώ το τετραγωνικό όπως στο Μαρούσι. Το μέλλον των γραφείων είναι στα Campus και στα Business Parks και μέχρι τέλος του χρόνου θα δημοσιοποιήσουμε τέτοια έργα», είπε ο κ. Παναγιωτίδης. Προέβλεψε πως «στα τουριστικά ακίνητα, τα ξενοδοχεία πόλης θα περάσουν δύσκολα» ενώ τόνισε πως «στα οικιστικά ακίνητα, υπάρχει μια μεγάλη ευκαιρία και το μελετάμε. Χρειάζεται ένα νέο προϊόν, που θα προσφέρει επενδυτικές ευκαιρίες για Ελληνες και ξένους».

Ο κ. Μάξιμος Καλατζής, αντιπρόεδρος της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Makt, είπε πως «υπάρχει έλλειψη σε ποιοτικό προϊόν γενικότερα», κάτι που δημιουργεί ευκαιρίες ενώ ο γενικός διευθυντής της Δανός - BNP Paribas Real Estate Γιάννης Παρασκευόπουλος επικεντρώθηκε στο πλήγμα που δέχθηκαν τα ξενοδοχεία. Υποστήριξε πως μέσα στην κρίση «είδαμε και μονάδες που διαφοροποίησαν το προϊόν τους και κατάφεραν να παρουσιάσουν αύξηση εσόδων σε σχέση με πέρυσι. Πρόκειται για μικρό ποσοστό αλλά κάτι που δείχνει πως υπάρχει δυνατότητα άλλης προσέγγισης του τουριστικού προϊόντος». Ο ίδιος θεωρεί πως «εταιρείες που επενδύουν ή λειτουργούν ξενοδοχεία εξακολουθούν να ενδιαφέρονται, ακόμα και αν σε αρκετές περιπτώσεις πρόκειται για συμφωνίες που είχαν ξεκινήσει προ πανδημίας». 

«Στα οικιστικά ακίνητα ενώ περιμέναμε να δούμε κάμψη βλέπουμε άνοδο σε περιοχές όπως Βριλήσσια, Παπάγου που ξαναμπαίνουν στον χάρτη», τόνισε ο διευθύνων σύμβουλος της Values Παναγιώτης Μερεκούλιας. «Στην Αργυρούπολη υπάρχουν νέες κατασκευές. Πρόβλημα στα οικιστικά θα έχουν πιθανώς κάποια ακίνητα μικρά και παλαιά και στηρίζονταν π.χ. στο Airbnb». Στα γραφεία, «οι παραδοσιακές αγορές όπως η Κηφισίας κρατάνε τις τιμές. Με μέση τάση αύξησης στις αξίες κοντά στο 4,1%. Πρόβλημα θα έχουν παλαιότερα και μεγάλα ακίνητα που δεν έχουν τα ενεργειακά χαρακτηριστικά που ζητούν πλέον οι χρήστες».

Ενδιαφέρουσα ήταν η τοποθέτηση του κ. Χρήστου Μισαηλίδη, επικεφαλής της εταιρείας διαχείρισης ευέλικτων γραφείων IWG στην Ελλάδα. Όπως είπε, υπάρχει «σαφής κίνηση των μεγάλων πολυεθνικών, ώστε να μειώσουν τις γραφειακές ανάγκες και να προσθέσουν ευελιξία σε μεσομακροπρόθεσμο διάστημα». Να μειώσουν, δηλαδή, τα τετραγωνικά μέτρα που χρησιμοποιούν ως γραφειακούς χώρους, αλλά και να βρουν τη βέλτιστη ισορροπία όσον αφορά την εργασία από το σπίτι μετά την πανδημία. Επίσης «άρχισαν να δίνουν πολύ μεγαλύτερη σημασία στον χρόνο που χρειάζεται κάποιος για να πάει από το σπίτι στη δουλειά του. Ενώ παραδοσιακά ήταν σημαντικός παράγοντας για τους εργαζομένους, δεν ενδιαφέρονταν οι εργοδότες. Τώρα ενδιαφέρονται, γιατί μελετούν τις νέες μορφές πιο ευέλικτης εργασίας».

Πρόκειται για τάσεις που κατά τον κ. Μισαηλίδη, «θα δημιουργήσουν αλλαγές στα εμπορικά ακίνητα. Θα υπάρξει πίεση στις τιμές των ενοικίων αλλά όχι στα πρώτης κατηγορίας. Θα υπάρξουν νέες χρήσεις όπως οι ευέλικτοι χώροι εργασίας. Θα υπάρξει σαφέστατα αύξηση ζήτησης σε προαστιακούς γραφειακούς χώρους. Οι εταιρείες σκέφτονται παγκοσμίως ώστε να σπάσουν το προσωπικό με μικρότερα κεντρικά γραφεία και να έχουν μοιρασμένες ομάδες εργαζομένων σε προάστια. Φαίνεται πως οι εταιρείες θα βάλουν πια σε εφαρμογή τα μεσομακρόθεσμα σχέδια από το δεύτερο ή τρίτο τρίμηνο της επόμενης χρονιάς καθώς τώρα λειτουργούν πυροσβεστικά».

Ο κ. Ζήσιμος Δανηλάτος, διευθυντής ανάπτυξης της Lamda Development, θεωρεί πως «πρέπει να διαχωρίσουμε τις βραχυπρόθεσμες συνέπειες της πανδημίας από τις μακροχρόνιες» και πως  «έχει μεγάλη σημασία να καταλάβουμε τις μακροχρόνιες συνέπειες και να προσαρμόσουμε ανάλογα το προϊόν». Θεωρεί πως «πρέπει να αξιοποιήσουμε το γεγονός πως η Ελλάδα έχει ανακτήσει την αξιοπιστία της. Να το εκμεταλλευτούμε και να δώσουμε προϊόν».

Τέλος, ο κ. Στέφανος Βλαστός, διευθύνων σύμβουλος Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ), υποστήριξε πως η διοίκηση προσπαθεί να ξεκαθαρίσει το χαρτοφυλάκιό της και να βγάλει στην αγορά ακίνητα πέραν των τουριστικών. Όπως τόνισε, «θα κάνουμε άμεσα μείωση και διάσπαση του ρίσκου καθώς σήμερα είμαστε εκτεθειμένοι κατά 82% σε τουριστικά ακίνητα». Πρόσθεσε πως «ερχόμαστε και κάνουμε σειρά επαναδιαπραγμάτευσης συμβάσεων καθώς κουβαλάμε πολλά βάρη από το παρελθόν». Ο κ. Βλαστός επανέλαβε πως η ΕΤΑΔ θα συμβάλει «σε αστικές αναπλάσεις όπως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα αλλά και σε νησιά», ενώ θα προχωρήσει «σε ενεργειακή αναβάθμιση και πρώην ολυμπιακών ακινήτων και άλλων ακινήτων». Κατέληξε πως «εκεί που ήμασταν μόνο διαχειριστές, θα γίνουμε και πωλητές, θα γίνουμε και επενδυτές». Παραδέχθηκε πως «όντως έχουμε καθυστερήσει να βγάλουμε στην αγορά κάποια από τα σημαντικά ακίνητά μας και θα προχωρήσουμε σε αποεπενδύσεις όπως τα Ναυπηγεία Σκαραμαγκά. Υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό όσον αφορά τον τελευταίο».