Ποιες περιοχές χτυπά η «βουτιά» στα ενοίκια

Μειώσεις στις τιμές των ενοικίων, ειδικά σε περιοχές που είχε καταγραφεί μεγάλη αύξηση την τελευταία τριετία εξαιτίας των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, κ.λπ.) και του μεγάλου ενδιαφέροντος από ξένους αγοραστές μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα», προβλέπουν αρκετά στελέχη της αγοράς ακινήτων.

Αν και αρκετοί παράγοντες του real estate αποφεύγουν τις προβλέψεις για την πορεία της αγοράς, δεν είναι λίγοι εκείνοι που πιστεύουν πως η πανδημία θα αφήσει σοβαρά σημάδια στα ακίνητα, έστω και βραχυπρόθεσμα. Θεωρούν, δηλαδή, πως οι τιμές των ενοικίων θα παρουσιάσουν άμεσα μια μείωση, που θα κορυφωθεί κυρίως μετά την καλοκαιρινή σεζόν.

Αρχικά, οι πρώτες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους κύριους προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στον «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πρόκειται για περιοχές που προ της έκρηξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων χαρακτηρίζονταν «υποβαθμισμένες». Την τελευταία τριετία, όμως, παρουσίασαν εκρηκτική ανάπτυξη λόγω Airbnb, με αποτέλεσμα τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα ήταν λιγοστά και πολλοί ιδιοκτήτες να αυξήσουν ραγδαία τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης.

«Οι περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κορωνοϊού είναι κυρίως περιοχές του κέντρου όπως οι Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλ. Αμερικής, Πλ. Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνός, Κυψέλη, Ν. Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέας και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι», λέει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates.

Στις συγκεκριμένες περιοχές, ακίνητα, μη ανακαινισμένα, χρονολογίας του 1970, μισθώνονταν έναντι 5 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.). Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η περιοχή του Αγίου Ελευθερίου, όπου το μηναίο μίσθωμα για κατοικία 77 τ.μ. κόστιζε 400 ευρώ, δηλαδή 5,2 ευρώ/τ.μ./μήνα. Πρόκειται για την ίδια περιοχή που το 2016-2017 το κόστος ενοικίασης δεν ξεπερνούσε τα 280 ευρώ/μήνα.

Στην Άνω Κυψέλη, στα Άνω Πατήσια και στον Ν. Κόσμο, το κόστος ενοικίασης κατοικίας 90-110 τ.μ. κατάλληλης για οικογένεια, κατασκευής μετά το 2000 ( δηλαδή 20 ετών), είχε φτάσει τα 8,4 ευρώ/τ.μ., τα 7 ευρώ/τ.μ. και τα 7,5 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα.

Όπως λέει ο κ. Μπάκας, «όσο περισσότερα ακίνητα, σε σύντομο χρονικό διάστημα, επιστρέψουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις, τόσο εντονότερη θα είναι η μείωση των ζητούμενων ενοικίων, ιδιαίτερα μετά την αύξηση στα "φέσια" από ενοίκια που παρατηρείται από το καλοκαίρι του 2019».

Από το 2016 μέχρι να ξεσπάσει η πανδημία, η ανάγκη για στέγαση, το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η «Χρυσή Βίζα» (η παροχή άδειας παραμονής σε ξένους αγοραστές ακινήτων αξίας άνω των 250.000 ευρώ) ανέτρεψαν τον χάρτη της κτηματαγοράς, εκτοξεύοντας τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές του κέντρου των Αθηνών.

«Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%» σύμφωνα με τον κ. Μπάκα. Μάλιστα, «ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου, η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%».

Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατάλληλου για οικογένεια 90 τ.μ.-110 τ.μ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650 έως 850 ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μέσος μηνιαίος μισθός. Η μεταβολή των τιμών ενοικίασης την περίοδο 2007-2019 άγγιξε το +6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα οι τιμές πώλησης υποχώρησαν κατά περίπου 24%.

Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις ιδιοκτητών ακινήτων, που η μισθωτική σύμβαση με τον εκμισθωτή έληξε εντός του 2018 και παρατάθηκε σιωπηρά για 12 μήνες και για να δεχθούν την περαιτέρω ανανέωση του συμβολαίου, ζήτησαν από τον εκμισθωτή να δεχθεί μια αύξηση ακόμη και 35%-40% σε σχέση με την αρχική μίσθωση προ 3-4 ετών. Η μόνη περίπτωση για να έβρισκε κάποιος ακίνητο κατάλληλο για οικογένεια σε ποσά προ κρίσης, ήταν ακίνητα 35-40 ετών σε «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου και στα προάστια της Αθήνας και του Πειραιά. Παρόμοια πλέον ήταν η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, όπου ελάχιστα ακίνητα διατίθεντο προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές.

Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, σε συνδυασμό με την αδυναμία ενός μέσου νοικοκυριού να αγοράσει διαμέρισμα με στεγαστικό δάνειο, συνέβαλαν, επίσης, στην άνοδο των ενοικίων τα τελευταία χρόνια, παράλληλα με την έκρηξη του τουρισμού. Οι επιπτώσεις της πανδημίας στην αγορά ακινήτων θα εξαρτηθούν από τον βαθμό ανταπόκρισης της οικονομίας στα μέτρα στήριξης που προωθεί η κυβέρνηση, από τον οποίο θα εξαρτηθεί το βάθος και η διάρκεια της ύφεσης.