Το δύσκολο στοίχημα για το ξεκαθάρισμα των ακινήτων δημοσίου

Να ολοκληρώσει εντός του 2018 όσα δεν έχουν γίνει επί δεκαετίες, όπως το ξεκαθάρισμα μισθώσεων και συμβάσεων παραχώρησης από τις οποίες έχει ζημίες ή βρίσκεται για χρόνια στα δικαστήρια και η εσωτερική αναδιοργάνωση, καλείται η διοίκηση της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ), με βάση τον στρατηγικό σχεδιασμό του υπερταμείου.

Οι απαιτήσεις του υπερταμείου (ΕΕΣΥΠ ΑΕ), που ανακοινώθηκαν χθες, περιλαμβάνουν και την έναρξη των διαδικασιών για τη δημιουργία χαρτοφυλακίου ώριμων ακινήτων τα οποία μπορούν να πωληθούν. Σύμφωνα με πληροφορίες, πρόκειται για διαδικασία που βρίσκεται σε αρχικό στάδιο, με εξειδικευμένα στελέχη της αγοράς ακινήτων να επιτελούν ήδη ρόλο άτυπου συμβούλου. Οσο για το σχέδιο εισφοράς ακινήτων σε επενδυτική εταιρεία (ΑΕΕΑΠ) φαντάζει προς το παρόν μακρινό.

Όπως επισημαίνεται και στον στρατηγικό σχεδιασμό του υπερταμείου, προωθείται η δημιουργία επιμέρους χαρτοφυλακίων (clusters) αναλόγως των δυνατοτήτων και εναλλακτικών αξιοποίησης, καθώς και ιεράρχηση προτεραιοτήτων για τα χαρτοφυλάκια των άμεσα «ώριμων» προς αξιοποίηση ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη και το επενδυτικό περιβάλλον. Σχεδιάζεται, επίσης, «η δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων «ειδικών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών δεσμεύσεων» (αρχαιολογικοί χώροι, εθνικά μνημεία, δρυμοί κ.ά.), αφενός για την ειδική διαχείριση και προστασία τους και αφετέρου για τη διαπίστωση του τελικού αριθμού των πραγματικά αξιοποιήσιμων ακινήτων».

Σημειώνεται, πάντως, πως μέχρι σήμερα δεν έχει γίνει μεταφορά νέων ακινήτων του δημοσίου στην ΕΤΑΔ, παρά τις σαφείς δεσμεύσεις της κυβέρνησης στο συμπληρωματικό μνημόνιο. Το πρώτο κύμα νέων ακινήτων θα διαμορφωνόταν εντός του τριμήνου με βάση τη συμφωνία με τους δανειστές.

Στο... πενταετές σχέδιο περιλαμβάνεται, επίσης, μια ακόμα αυτονόητη ενέργεια που καθυστερεί δεκαετίες: Η δημιουργία ψηφιακού φακέλου για κάθε ακίνητο, ώστε να γνωρίζει η διοίκηση αν είναι αξιοποιήσιμο, καταπατημένο ή πρέπει να επιστρέψει στο δημόσιο. Σύμφωνα με στοιχεία που είχαν γίνει γνωστά προ πενταετίας, από τις 72.000 ακίνητα της ΕΤΑΔ σχεδόν οι 28.234 είναι καταπατημένα, 16.431 είναι αγνώστου νομικού καθεστώτος (δεν γνωρίζουμε ποιος και πώς τα χρησιμοποιεί κ.λπ.) και 1.697 «αμφίβολου» νομικού καθεστώτος. Αλλά 10.626 ακίνητα είναι ελεύθερα και 1.435 «μερικώς ελεύθερα», δηλαδή δεν αξιοποιούνται, ενώ 7.386 είναι παραχωρημένα κατά κυριότητα και 1.322 «παραχωρημένα κατά χρήση». Στον ίδιο κατάλογο περιλαμβάνονταν και 3.486 ακίνητα «ειδικής φύσης» καθώς και 161 ακίνητα που είναι διεκδικούμενα από ιδιώτες στα δικαστήρια.

Από τότε έχουν γίνει κάποιες προσπάθειες συμμαζέματος, που όμως παραμένουν σε εμβρυακό στάδιο. Στο χαρτοφυλάκιο της ΕΤΑΔ περιλαμβάνονται σημαντικά ακίνητα όπως το κλειστό στάδιο του Tae Kwon Do στο Παλαιό Φάληρο, τα Χιονοδρομικά Κέντρα Παρνασσού και Βόρρα-Καϊμακτσαλάν, το Μουσείο Αχίλλειο της Κέρκυρας, το Κλειστό Στάδιο του Γαλατσίου, η λίμνη Καϊάφα και άλλα ιαματικά λουτρά, ακόμα και τα Σπήλαια Διρού.

Οι προτεραιότητες της διοίκησης της ΕΤΑΔ

Στις προτεραιότητες της διοίκησης της ΕΤΑΔ πρέπει να περιλαμβάνονται, με βάση το στρατηγικό σχέδιο του υπερταμείου, η «πώληση, μακροχρόνια παραχώρηση ή εκμίσθωση ακινήτων για την οποία έχει ληφθεί η σχετική απόφαση και απομένει η υλοποίηση τυπικών διαδικασιών», η «εκμετάλλευση των μεγάλων παραθαλάσσιων τουριστικών εκτάσεων» και η αξιοποίηση τουριστικών ακινήτων και ξενοδοχείων Ξενία ή/και σχεδιασμός και υλοποίηση επενδύσεων για ωρίμανση ακινήτων αυτής της κατηγορίας, η εκμετάλλευση ιαματικών πηγών ή/και σχεδιασμός και υλοποίηση επενδύσεων για ωρίμανση ακινήτων αυτής της κατηγορίας. Τέλος, η «υλοποίηση συναλλαγών για ακίνητα χαμηλού ενδιαφέροντος, τα οποία είναι μικρού μεγέθους, μικρής εμβέλειας όσον αφορά το ευρύτερο κοινωνικό, οικονομικό ή πολιτιστικό ενδιαφέρον, αλλά επιβαρύνουν δυσανάλογα το κόστος διαχείρισης (π.χ. μικρές αγροτικές εκτάσεις, μικρά αστικά ακίνητα κ.λπ.)».

Σύμφωνα με το στρατηγικό σχέδιο, για τη συστηματική και οργανωμένη αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, απαραίτητες προϋποθέσεις και πρώτη προτεραιότητα είναι: (α) η πλήρης καταγραφή και απόκτηση πλήρους και πραγματικής εικόνας των υπό κυριότητα ή/και διαχείριση ακινήτων και (β) η τακτοποίηση και εξυγίανση του χαρτοφυλακίου (πχ. με την αποβολή καταπατητών).

Σε κάποιες περιπτώσεις, το πρόβλημα των καταπατημένων μπορεί να λυθεί με νομοθετικές ρυθμίσεις που θα προταθούν από την ΕΤΑΔ. Στόχος της διοίκησης της τελευταίας πρέπει να είναι εντός πενταετίας να διαθέτει «υγιές χαρτοφυλάκιο με ολοκληρωμένη και πραγματική εικόνα των ακινήτων, ξεκαθάρισμα του μητρώου από ακίνητα που δεν είναι πλέον δημόσια ή δεν μπορούν να αξιοποιηθούν», με παράλληλη «ωρίμανση μέσω εφαρμογής συστηματικών διαδικασιών ωρίμανσης που προϋποθέτουν παράλληλα διαρκή ενημέρωση και επικαιροποίηση της βάσης δεδομένων με σύγχρονα πληροφοριακά συστήματα» και «εξασφαλισμένη σταθερή ροή εσόδων για το Ελληνικό Δημόσιο, που θα υπερκαλύπτει το κόστος διαχείρισης των υπόλοιπων ακινήτων και θα διασφαλίζει στο διηνεκές βιωσιμότητα της ΕΤΑΔ».

Προβλέπεται πως «όσα ακίνητα κριθεί ότι έχουν εμπορικότητα και ζήτηση και, παράλληλα, δεν έχουν ιδιαίτερη δυνατότητα ανάπτυξης για να αυξηθεί η αξία τους (π.χ. δεν απαιτούν ειδικούς σχεδιασμούς μέσω ΕΣΧΑΔΑ ή επενδύσεων αναβάθμισης), θα δύναται να αξιοποιούνται μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών διαγωνισμών της ΕΤΑΔ, εκτός ορισμένων μεγάλων ακινήτων για τα οποία θα διεξαχθεί κλασικός διαγωνισμός. Όσα ακίνητα κριθεί ότι δεν προσφέρονται για εκποίηση αλλά υπάρχει ζήτηση για μίσθωση, θα εκμισθωθούν (και μέσω της πλατφόρμας ηλεκτρονικών διαγωνισμών της Εταιρείας), έτσι ώστε να αποφέρουν σταθερές χρηματοροές, να μειώνονται τα έξοδα συντήρησης και να αποφεύγεται ο κίνδυνος καταπάτησης.

Γενικότερα, «εμπορικές μισθώσεις εφαρμόζονται κυρίως σε παλαιούς αιγιαλούς για τουριστική χρήση και σε καταστήματα. Μακροχρόνιες μισθώσεις «εφαρμόζονται κυρίως σε σημαντικών προοπτικών ακίνητα και κυρίως τουριστικές υποδομές και εκτάσεις κατάλληλες για τουριστική ανάπτυξη, που απαιτούν από τον μισθωτή επενδύσεις μεσαίας και μεγάλης κλίμακας. Μέσω των μακροχρόνιων μισθώσεων, η κυριότητα του ακινήτου και η υπεραξία που θα παραχθεί παραμένει στην ΕΤΑΔ, ενώ στον επενδυτή δίδεται ικανός χρόνος για να καταστεί ελκυστική η επένδυση».

Στο σχέδιο αναφέρεται πως «εξίσου σημαντικό για την καλύτερη αξιοποίηση είναι να αναζητηθούν α) συνέργειες /επιχειρηματικές συνεργασίες με τον ιδιωτικό τομέα για την ανάπτυξη ιδιαίτερα μεγάλων ακινήτων με σημαντικές προοπτικές, β) μέσω σύστασης εταιριών ειδικού σκοπού, επιλογή κατάλληλων ακινήτων και εισφορά τους σε θυγατρική ΑΕΕΑΠ προς εισαγωγή στο ΧΑ, με παράλληλη εντατική προετοιμασία των ακινήτων αυτών για αξιοποίηση, γ) εργαλεία τιτλοποίησης εσόδων από μισθώματα υφιστάμενων υγιών συμβάσεων με άμεση προείσπραξη μέρους των υφιστάμενων μελλοντικών μισθωμάτων, κ.α. δ) αξιοποίηση εναλλακτικών χρηματοδότησης, όπως και προγραμμάτων ΕΣΠΑ».

Μέχρι το τέλος του 2018, η διοίκηση της ΕΤΑΔ καλείται επίσης να προχωρήσει σε έλεγχο και επικαιροποίηση, όπως και εξορθολογισμό Συμβάσεων Μίσθωσης και Παραχώρησης καθώς και σε έλεγχο και αξιολόγηση των μισθωτικών συμβάσεων (ξεκαθάρισμα ενεργών και ανενεργών και ενημέρωση της βάσης δεδομένων), με εξέταση έγκαιρης καταβολής μισθωμάτων και τήρησης των λοιπών όρων. Προωθείται, επίσης, η κατηγοριοποίηση των ενεργών μισθωτικών συμβάσεων και συμβάσεων παραχώρησης ακινήτων σε αυτές που εξυπηρετούνται κανονικά και σε αυτές που έχουν προβλήματα εξυπηρέτησης ή δεν είναι συμφέρουσες.

Η πρωτοβουλία αυτή «θα εξάγει χρήσιμα συγκριτικά στοιχεία (εικόνα παραχωρημένων δημοσίων ακινήτων, σύγκριση μεγεθών ανά Δήμο σε σχέση με την έκταση, τον πληθυσμό, τους πόρους κ.λπ.) και μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο (α) για την επαναδιαπραγμάτευση ή τη λύση αρκετών συμβάσεων και (β) για την εξασφάλιση της συναίνεσης και της υποστήριξης των τοπικών κοινωνιών στα μεγάλα projects αξιοποίησης».

Σε περίπτωση που κάποιο περιουσιακό στοιχείο κριθεί ως μη αξιοποιήσιμο για τους σκοπούς της, ή η αξιοποίησή του δεν έχει υλοποιηθεί εντός στρατηγικού προγραμματισμού, η ΕΤΑΔ θα πρέπει να προβλέψει μηχανισμό επαναμεταβίβασης στο Ελληνικό Δημόσιο.