«Ελντοράντο» 5 δισ. για Ελληνες developers στη... Ρουμανία!

Πριν από λίγες ημέρες μια ομάδα Ελλήνων επενδυτών πώλησε τα 6.000 στρέμματα αγροτικής γης που είχε συγκεντρώσει κομμάτι-κομμάτι στη Ρουμανία έναντι 3 εκατομμυρίων ευρώ.

Πρόκειται για μία από τις μικρές επενδύσεις Ελλήνων στην αγορά ακινήτων της Ρουμανίας που αποτελεί πλέον τη μεγαλύτερη της Βαλκανικής, υποσκελίζοντας την ελληνική. Μόνο το τελευταίο 18μηνο εκτιμάται πως εταιρείες ελληνικών συμφερόντων έχουν επενδύσει στο real estate της Ρουμανίας περισσότερο από μισό δισεκατομμύριο ευρώ, ενώ οι συνολικές επενδύσεις των τελευταίων ετών προσεγγίζουν τα 4,5 δισ. ευρώ. 

Μπορεί να καθυστερούν οι φιλόδοξες επενδύσεις που είχαν προγραμματίσει ελληνικές εταιρείες (όπως οι εισηγμένες REDS, Lamda Development κ.λπ.) πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, αλλά νέο αίμα Ελλήνων επενδυτών έχει αποκτήσει ισχυρή θέση στην αγορά του Βουκουρεστίου, και όχι μόνο.

Στελέχη που παρακολουθούν την τοπική αγορά υποστηρίζουν πως «μετά το Λονδίνο η Ρουμανία είναι ο σημαντικότερος πόλος έλξης ελληνικών κεφαλαίων στο real estate». Οι ίδιοι προσθέτουν ότι «ενώ η ελληνική αγορά έχει όλα τα φόντα για να είναι η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων της Βαλκανικής, από το 2005 και μετά τα πρωτεία έχουν περάσει στη Ρουμανία, τόσο σε όγκο, όσο και σε αριθμό συναλλαγών, για να μη γίνει λόγος για τα περισσότερα από 20 δισ. ευρώ που επενδύθηκαν τα τελευταία χρόνια από ξένους στον κλάδο».

Ένα από τους λόγους για τους οποίους πολλοί επενδυτές κινήθηκαν προς τη γειτονική χώρα είναι το γεγονός ότι στη Ρουμανία διόρθωσε γρήγορα η αγορά ακινήτων της, «με τις τιμές να υποχωρούν το 2009 και το 2010 από 40% ως 90% σε κάθε κατηγορία ακινήτων εκτός της αγροτικής γης και των δασών». Όπως εξηγούν άνθρωποι του real estate «αυτό είχε ως αποτέλεσμα σήμερα να έχει δημιουργηθεί μία αρκετά σταθερή βάση τιμών, με τις αποκλίσεις από το 2012 και μετά να είναι μικρότερες του 5% - 10%».

Ήδη η αγορά οικιστικών ακινήτων βρίσκεται σαφώς σε άνοδο, τόσο στο Βουκουρέστι, όσο και σε άλλες μεγάλες ρουμανικές πόλεις. Σταμάτησε να πέφτει ο αριθμός συναλλαγών, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις καταγράφεται και άνοδος, αγοράζονται τα φθηνά ή τα ακριβά διαμερίσματα (φυσικά τα φθηνά σε πολλαπλάσιο αριθμό), πάρα πολλά οικιστικά projects με 15 - 50 διαμερίσματα ή και παραπάνω έχουν πωληθεί 100%. Μάλιστα κάποιοι εργολάβοι μετά το πρώτο-δεύτερο έργο τους εισπράττουν προκαταβολές και κομμάτι του τιμήματος ακόμη και πριν από την ολοκλήρωση του έργου. Τέλος, διστακτικά, αλλά σταδιακά, οι τράπεζες χρηματοδοτούν μερικά έργα, όχι βέβαια με τους όρους του παρελθόντος.

Σε έξαρση βρίσκεται η αγορά γραφείων από το 2011, «με 80.000 - 140.000 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων πρώτης κλάσης να προστίθενται ετησίως στο Βουκουρέστι, ενώ πλέον άνοιξε το παιχνίδι και σε άλλες 3 - 4 μεγάλες πόλεις». Στην αγορά τονίζουν πως «πλέον ο κλάδος αυτός βρίσκεται σε ενδιαφέρουσα φάση, μιας και έχουμε κυρίως μετακινήσεις ενοικιαστών σε καινούρια γραφεία, ενώ τα παλιά μένουν ξενοίκιαστα. Οι επενδυτές πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί».

Έντονο είναι το ενδιαφέρον για ακίνητα εισοδήματος κι οι παράγοντες της αγοράς real estate τονίζουν πως «με τα ενοίκια να έχουν υποχωρήσει 40% – 70% από τα υψηλά τους και τις αποδόσεις να κυμαίνονται από το 7% ως το 12% επί των νέων μειωμένων ενοικίων, το ενδιαφέρον των διεθνών επενδυτών (και πολλών Ελλήνων) και Ρουμάνων είναι ζωηρότατο και σχεδόν κάθε καλό ακίνητο με καλό ενοικιαστήριο πωλείται. Η αγορά αυτή ήταν η πρώτη που ανέκαμψε μετά τη βίαιη πτώση των τιμών».

Όμως ο κλάδος της ρουμανικής αγοράς ακινήτων όπου οι τιμές παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη αύξηση είναι τα (συγκεντρωμένα) χωράφια. «Ενώ το να αγοράσει κάποιος 5 – 20 στρέμματα είναι ακόμη φτηνό (από 100 ως 200 ευρώ το στρέμμα), για τους επενδυτές που αναζητούν μαζεμένες εκτάσεις των 1.000 στρεμμάτων και άνω, τα νούμερα φτάνουν ως και τα 500 – 600 ευρώ το στρέμμα. Οι τιμές αυτές αφορούν χωράφια στις εύφορες περιοχές της χώρας με ενιαίους τίτλους ιδιοκτησίας».

Η Globalworth και οι άλλοι

Ο πλέον κινητικός επενδυτής ελληνικών συμφερόντων στη Ρουμανία είναι η εισηγμένη στην εναλλακτική αγορά του Λονδίνου (ΑΙΜ) Globalworth Real Estate Investments Ltd του επιχειρηματία Γιάννη Παπαλέκα. Η Globalworth, η οποία από τις αρχές του χρόνου έχει εξασφαλίσει χρηματοδότηση περί τα 210 εκατ. ευρώ από ηχηρά ονόματα όπως η UBS και οι αμερικανικές επενδυτικές εταιρείες York Capital και Oak Hill Advisors έχει την τελευταία διετία επενδύσει περί τα 400 εκατ. ευρώ στην αγορά ακινήτων της Ρουμανίας. Μέσα σε λίγους μήνες η αξία του χαρτοφυλακίου της εκτοξεύθηκε στα 520 εκατ. ευρώ από 121 εκατ. στο τέλος Δεκεμβρίου 2013.

Πολύ κινητική στη Ρουμανία είναι και η επενδυτική εταιρεία Bluehouse Capital η οποία επενδύει στην Ανατολική και Κεντρική Ευρώπη. Μεταξύ των ιδρυτών της εταιρείας, που διαθέτει 10 ακίνητα στη Ρουμανία, περιλαμβάνεται και ο Γιάννης Δεληκανάκης.

Σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων διαθέτει και η Lamda Development καθώς και άλλες επιχειρήσεις ελληνικών συμφερόντων όπως η Omilos Development, οι εταιρείες του Αντώνη Καπράρα κ.ά.

Στέλεχος της αγοράς υποστηρίζει πως «είναι πραγματικά δύσκολο να ξεχωρίσει κάποιος εταιρείες, όταν δεκάδες βιοτεχνίες και βιομηχανίες ελληνικών συμφερόντων έχουν κάνει μεγάλες επενδύσεις στον χώρο των ακίνητων, πλέον των 40 εργολάβων έχουν κτίσει οικιστικά έργα, funds και ιδιώτες επενδυτές έχουν επενδύσει σε εμπορικά κέντρα, ενώ περισσότερες από 100 ελληνικές επιχειρήσεις έχουν ένα ή περισσότερα καταστήματα λιανικής».

Υπάρχουν βέβαια και σημαντικές επενδύσεις ελληνικών εταιρειών που εξαγγέλθηκαν χωρίς να πραγματοποιηθούν. Εταιρείες όπως η REDS, η Global Finance, η Lamda Development αγόρασαν οικόπεδα σε εξαιρετικές τοποθεσίες, αλλά τα έργα δεν προχώρησαν γιατί τα δεδομένα άλλαξαν μετά το 2008. «Τα πολύ μεγάλα οικιστικά έργα και αυτά των γραφείων δεν είναι εύκολο να γίνουν» τονίζουν όσοι παρακολουθούν την αγορά. Εκτός από τους ισχυρούς ομίλους, υπολογίζεται πως περισσότεροι από 2.000 ιδιώτες επενδυτές έχουν τοποθετηθεί στη ρουμανική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια.