Σε αντίθεση με όσους βλέπουν κάποιο φως στο τούνελ της αγοράς ακινήτων, με πιθανό πάτο τιμών κάπου μέσα στο 2012, η Alpha Finance, στην πρόσφατη (8/2) έκθεσή της για τη Eurοbank Properties, αναφέρεται σε βαθύ κύκλο διόρθωσης στον κλάδο.

Ο ελληνικός οίκος μάλιστα -παρά το γεγονός ότι αναφέρεται στα αρκετά πλεονεκτήματα της εισηγμένης εταιρείας (ποιότητα ενοικιαστών κ.λπ.)-, αναφέρεται παραστατικά στο πόσο πολύ μπορεί να επηρεαστούν οι οικονομικές επιδόσεις της Eurobank Properties από την πτωτική πορεία του κλάδου.

Μεταξύ άλλων, λοιπόν, η Alpha Finance (που υποβαθμίζει την πρότασή της για τη μετοχή σε «ουδέτερη θέση»):

• Προβλέπει μείωση των ενοικίων κατά 25% την επόμενη διετία. Μεταξύ άλλων, εκτιμά πως θα είναι δύσκολο για τη μητρική τράπεζα (Eurobank) να συνεχίσει να είναι χείρα βοηθείας για την ΕΥΠΡΟ, μέσα από τα υψηλά ενοίκια που συνεχίζει να προσφέρει στη θυγατρική της (αυξήθηκαν ελαφρά και μέσα στο 2011). Ή, επίσης, εκτιμά πως αναμένει ένταση των πιέσεων από τους μεγάλους λιανεμπόρους για μείωση των ενοικίων.

Ειδικότερα, η έκθεση αναφέρει ότι «πιστεύουμε πως είναι ώρα τα στοιχεία της εταιρείας να προσαρμοστούν στην πραγματικότητα της εγχώριας κτηματαγοράς».

• Δεν βλέπει ανάκαμψη πριν από το 2015, όταν προβλέπει συνέχιση των απομειώσεων στην εύλογη αποτίμηση των ακινήτων της ΕΥΠΡΟ κατά 30 εκατ. ευρώ χαμηλότερη μέσα στο 2012. Αυτό σημαίνει πως στο τέλος του 2012 η καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) ανά μετοχή θα διαμορφωθεί στο 10,7 ευρώ, έναντι 11,2 ευρώ στα τέλη του 2011.
 
• Θεωρεί πως η εισηγμένη εταιρεία θα υιοθετήσει λιγότερο γενναία μερισματική πολιτική, μοιράζοντας το 50% των προαπομειώσεων κερδών της (π.χ. 0,30 ευρώ για το 2011) έναντι του 80% που διένειμε παλαιότερα.

Την έντονη ανησυχία της, βέβαια, για την πορεία της αγοράς ακινήτων τα αμέσως επόμενα χρόνια εκφράζει και η ίδια η χρηματιστηριακή αγορά, μέσα από τον δείκτη P/NAV, δηλαδή μέσα από το πώς συγκρίνεται η χρηματιστηριακή αξία μιας εταιρείας με την καθαρή αξία του ενεργητικού της, όταν τα ακίνητά της αποτιμώνται σε «εύλογες αξίες».

Με βάση λοιπόν τα στοιχεία της EPRA για το 2011 (περιλαμβάνονται τόσο ΑΕΕΑΠ, όσο και εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων και από την Ελλάδα συμμετέχουν στους υπολογισμούς οι επιχειρήσεις Eurobank Properties, Lamda Development και Μπάμπης Βωβός), στην Ελλάδα οι μετοχές του κλάδου είναι διαπραγματεύσιμες με discount (έκπτωση) 64% έναντι της καθαρής αξίας του ενεργητικού τους, όταν το ποσοστό έκπτωσης περιορίζεται στο 45% για την Ιταλία, στο 29% για την Αυστρία, στο 16% για τη Φινλανδία και τη Γερμανία και στο 6% για τη Νορβηγία.

Με premium έναντι του NAV είναι διαπραγματεύσιμες οι μετοχές του κλάδου στο Βέλγιο (+1%), στην Ελβετία (+2%), στη Σουηδία (+3%) και στη Γαλλία (+5%).

Κατά μέσο όρο, δηλαδή, ο κλάδος στην Ευρώπη τελεί υπό διαπραγμάτευση με discount 9%, όταν το ποσοστό αυτό διαμορφώνεται στο 64%(!) για την Ελλάδα…

Από την άλλη πλευρά, οι υποστηρικτές της μετοχής και του κλάδου γενικότερα πιστεύουν πως οι τρέχουσες τιμές στο ταμπλό υποτιμούν όσες εταιρείες διατηρούν ποιοτικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων, έχουν υγιείς πιστωτές και διαθέτουν ικανοποιητική ρευστότητα.

Ειδικότερα για την ΕΥΠΡΟ, έναντι μιας τρέχουσας αποτίμησης της μετοχής γύρω στα 4 ευρώ, η Alpha Finance αναμένει μέρισμα 30 λεπτών (7,5%, και μάλιστα αφορολόγητο) και NAV στο 10,7 ευρώ στο τέλος του 2012 (πτωτική). Δηλαδή, έναντι του προβλεπόμενου πτωτικού NAV, η τρέχουσα τιμής της εταιρείας είναι διαπραγματεύσιμη με discount της τάξεως του 60%...

ΥΓ.: Η έκθεση της Alpha Finance (θυγατρικής της Alpha Bank) για τη Eurοbank Properties (θυγατρική της Eurobank) δημοσιεύτηκε λίγες ημέρες μετά την εκδήλωση των αναταράξεων στη μεταξύ των δύο τραπεζών συμφωνία για συγχώνευση…