Πώς θα κινηθεί η ελληνική κτηματαγορά το 2021

Κατ’ αρχάς θα πρέπει να δούμε ποιο είναι το πλαίσιο που οι έκτακτες παγκόσμιες συνθήκες, λόγω της πανδημίας, έχουν επιβάλει στην οικονομία, την ψυχολογία του πληθυσμού, την ανεργία κ.λπ.

Λόγω αυτής της κρίσης εκ των δύο κυμάτων της πανδημίας, που έρχεται μετά από μια δεκαετία ταλαιπωρίας της ελληνικής οικονομίας, η οποία μόλις είχε αρχίσει να ανακάμπτει κατά το 24μηνο προ του Μαρτίου 2020, έχουμε ένα νέο πλαίσιο το οποίο οριοθετεί τις κινήσεις στο 2021, που περιλαμβάνει:

1. Κάμψη του ΑΕΠ
2. Αύξηση της ανεργίας
3. Συρρίκνωση των οικονομικών μεγάλης μερίδας των νοικοκυριών, ιδίως εκείνων του ιδιωτικού τομέα
4. Επίπτωση στην ψυχολογία του κόσμου λόγω των δεσμεύσεων που έχουν επιβληθεί και της αβεβαιότητας για τον χρόνο που θα διατηρούνται αυτά τα διάφορα περιοριστικά μέτρα
5. Δυναμική επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου
6. Επέκταση της εργασίας από το σπίτι, σε όσες επιχειρήσεις έχουν τέτοια δυνατότητα
7. Κούρεμα των μισθωμάτων καταστημάτων κ.λπ., που με απόφαση της πολιτείας έκλεισαν
8. Αλλαγές στη νομοθεσία για τα εκτός σχεδίου γήπεδα, πράγμα που επηρεάζει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας, μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου δύο ετών και τεσσάρων επιπλέον ετών για την κατασκευή του φέροντος οργανισμού.

Κατοικία

Θα συνεχιστεί και το 2021 η ύπαρξη αγοράς τριών ταχυτήτων. Ειδικότερα θα έχουμε:

1. Στασιμότητα στα ακίνητα τουριστικού ή φοιτητικού ενδιαφέροντος, όπου παρατηρείται μια έλλειψη ζήτησης
2. Σχετική ζήτηση σε καλές περιοχές-συνοικίες για καινούργια διαμερίσματα, όπου στα τέλη του 2019 και στις αρχές του 2020 παρατηρήθηκε κάποια κινητικότητα και έγιναν μεταβιβάσεις ακινήτων
3. Απουσία ζήτησης στη μεγάλη πλειονότητα των ακινήτων της χώρας, όπου έχουμε ήπια συνέχιση μειώσεων τιμών

Η σχετική αβεβαιότητα στην οικονομία, το μεγάλο απόθεμα και τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών που είναι συνδεδεμένα με «κόκκινα» δάνεια δημιουργούν ένα δύσκολο πλαίσιο.

Παραμένει η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα. Επίσης συνεχίζεται η στροφή στο ενοίκιο, σε σημείο που να μη βρίσκει κανείς εύκολα ακίνητο σε κάποιες περιοχές της Αττικής.

Ακόμη πρέπει να σημειώσουμε ότι:

1. Τα οικονομικά των νοικοκυριών, λόγω της κρίσης, είναι σε χαμηλά επίπεδα και δεν μπορούν να στηρίξουν εύκολα αγορά καινούργιας κατοικίας
2. Οι τράπεζες δίνουν στεγαστικά δάνεια με το… σταγονόμετρο
3. Οι Έλληνες έχοντας… καεί από τα κόκκινα δάνεια, όσο μπορούν, αποφεύγουν τον δανεισμό από τράπεζες και διπλομετρούν πριν ζητήσουν δάνειο

Επίσης βλέπουμε ότι παρατηρείται σοβαρή στροφή από τις βραχυχρόνιες στις μακροχρόνιες μισθώσεις, αναμένοντας τη διαμόρφωση του τοπίου μετά τη λήξη των μέτρων και την πλήρη ανάπτυξη των αεροπορικών και οδικών ταξιδιών.

Αξιοσημείωτη είναι και η απραξία στην αγορά ακινήτων με το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», όπου Κινέζοι, Ρώσοι και άλλοι αποκτούν ακίνητα άνω των 250.000 € και εξασφαλίζουν βίζα στην Ε.Ε.

Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να συνεκτιμηθεί είναι και η ανάγκη ύπαρξης ενός μικρού έστω χώρου μέσα στο σπίτι για όσους εργάζονται με τηλεργασία σε συνεννόηση με την επιχείρηση. Αυτό σημαίνει ότι θα υπάρχει μια κινητικότητα στην κατοικία (ενοικιάσεις και μεταβιβάσεις), προκειμένου να καλυφθούν και αυτές οι νέες ανάγκες.

Η ανακαίνιση παλαιών κατοικιών και διαμερισμάτων και η ενεργειακή τους αναβάθμιση, μέσω και του προγράμματος ‘Εξοικονομώ’, συμβάλλει στην απασχόληση και στην προσφορά παλαιών μεν αλλά ποιοτικότερων ακινήτων, σε λογικές τιμές.

Τέλος, η έναρξη του mega-project του Ελληνικού, το οποίο εκτείνεται σε πολλά έτη, θα σηματοδοτήσει αλυσιδωτές θετικές εξελίξεις. Επομένως θα έχουμε έναν ισχυρό οδηγό που θα συμβάλει σημαντικά στην ανάπτυξη της περιοχής και θα αποτελέσει μαγνήτη και για άλλες επενδύσεις.

Εξοχικά

Η εξοχική κατοικία εξάλλου κινείται και αυτή με χαμηλούς έως και μηδενικούς ρυθμούς από πλευράς ζήτησης τόσο εκ μέρους των ξένων όσο και από Έλληνες, και αυτό είναι αποτέλεσμα της πανδημίας. Μικρή ζήτηση υπήρξε από κάποιους Έλληνες, προκειμένου να διαμείνουν εκτός των πόλεων κατά τη διάρκεια των περιοριστικών μέτρων. Πάντως το 2018 και 2019 είχε σημειωθεί μια σχετική αύξηση.

Γραφεία

Η κρίση και η μείωση των διαθεσίμων των νοικοκυριών οπωσδήποτε εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους και μικρότερους χώρους ή να επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας, προκειμένου να επιβιώσουν.

Η επέκταση της τηλεργασίας έρχεται να βάλει νέους κανόνες στη λειτουργία των γραφειακών χώρων. Τούτο σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις θα έχουν ανάγκη κάπως λιγότερων επιφανειών, γεγονός που συνεπάγεται κάποια μείωση τιμών, καθότι θα αυξηθεί το ποσοστό κενών, αδιάθετων χώρων.

Ακόμη, τα γραφεία παλαιού τύπου δεν θα ζητούνται ή θα πρέπει να ανακαινισθούν ριζικά, ώστε να εκσυγχρονισθούν.

Εκεί που συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία, τα ‘πράσινα’ κτίρια, που όμως είναι λιγοστά, λόγω του ότι στα χρόνια της κρίσης ελάχιστες νέες κατασκευές γίνονται. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει σταθερότητα τιμών και ενοικίων, αλλά δεν υπάρχει επαρκές προϊόν ή συνήθως αυτή την περίοδο έχουμε ανάπτυξη νέων κτιρίων που γίνεται κατόπιν παραγγελίας από τους ενδιαφερόμενους.

Καταστήματα

Ο τομέας των καταστημάτων, ιδίως εκείνων που σχετίζονται με χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και με ένδυση, υπόδηση αλλά και άλλων κλάδων, έχει υποστεί καίριο πλήγμα από την πανδημία και το lockdown που επιβλήθηκε.

Ακόμη σοβαρά έχουν πληγεί και τα καταστήματα που βρίσκονται στα εμπορικά κέντρα. Υπάρχουν βέβαια και καταστήματα όπως π.χ. τα super markets και τα φαρμακεία που είδαν τους τζίρους τους να μεγαλώνουν και επομένως είναι οι τυχεροί.

Γενικώς πάντως, η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει και τα καταστήματα με ακριβά είδη και τα ακίνητα δευτερευόντων αξόνων, όπου έχει αυξηθεί ο αριθμός των κενών, πολλά δε των καταστημάτων αυτών παραμένουν στα αζήτητα...

Από την πολιτεία επιβλήθηκαν μειώσεις ενοικίων για επιχειρήσεις που έμειναν κλειστές με εντολή της, επομένως αυτό που θα παίξει σημαντικό ρόλο είναι η επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων, για το διάστημα μετά την πανδημία, διότι θα προκύψει νέο τοπίο (μειωμένων) ενοικίων και συνακόλουθα αξιών των καταστημάτων.

Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί η αλματώδης ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου. Αυτό επηρεάζει άμεσα τα συμβατικά καταστήματα και βλέπουμε ότι στην Αμερική άρχισαν ήδη να κλείνουν εμπορικά κέντρα από αυτή την αιτία. Άρα κι εδώ, με κάποια υστέρηση, θα σημειωθούν αλλαγές, πολλές από τις οποίες είναι ήδη ορατές.

Πάντως οι δρόμοι-μαγνήτες των πόλεων θα έχουν διαχρονική ζήτηση, αλλά θα αλλάζουν οι ενοικιαστές λόγω των αναδιατάξεων σε όλο το εμπόριο, ενώ ταυτόχρονα τα καταστήματα σε δευτερεύοντες δρόμους θα έχουν περαιτέρω προβλήματα, πολλά δε εξ αυτών θα μείνουν στα αζήτητα.

Logistics

Η πανδημία έφερε την αλματώδη ανάπτυξη του e-commerce και από αυτή την αιτία, τη ζήτηση για χώρους logistics με σύγχρονες προδιαγραφές και σε επίκαιρες θέσεις εγγύς των μεγάλων πόλεων της χώρας. Ακόμη υπάρχει και ζήτηση για μικρότερα κτίρια logistics, που θα είναι στις παρυφές των πόλεων ή και μέσα σε αυτές και θα εξυπηρετούν τις ανάγκες της ημέρας ή δύο ημερών.

Η αυξημένη ζήτηση σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων σύγχρονων χώρων έφερε την αύξηση των αξιών και των ενοικίων, πράγμα που θα πυροδοτήσει τις αναπτύξεις τέτοιων κτιρίων όπου αυτό είναι δυνατόν από τις δεσμεύσεις χρήσεων γης.

Λόγω της αυξανόμενης ζήτησης αγαθών μέσω internet, παρατηρείται και μια σοβαρή στροφή που σηματοδοτεί τοποθέτηση των προϊόντων σε χώρους αποθηκών με μεγάλη ποικιλία χαρακτηριστικών, ανάλογα με τα πωλούμενα είδη. Ουσιαστικά δηλαδή φεύγει ένα ποσοστό των πωλήσεων από τα κλασικά καταστήματα και πηγαίνει στα ιντερνετικά, που μπορεί να είναι κτίρια αποθηκών, διότι δεν χρειάζονται βιτρίνες ούτε και παρουσία σε ακριβά εμπορικά σημεία.

Αξιοσημείωτη είναι και η σημαντική τοποθέτηση των ΑΕΕΑΠ σε χώρους Logistics, επειδή έτσι αποκτούν μεγαλύτερη διασπορά στο χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους ενώ παράλληλα εγγράφουν και σημαντικές αποδόσεις.

Συμπερασματικά, το μέλλον των ποιοτικών logistics, που συγκεντρώνουν καλά χαρακτηριστικά θέσης, προσπέλασης και μεγέθους, προδιαγράφεται πολύ καλό στον ορατό ορίζοντα.

Η αξιοποιήσιμη γη

Η γη συνηθίζαμε να λέμε ότι ήταν ένα πολύ καλό καταφύγιο σε περιόδους οικονομικής κρίσης. Παρ' όλα αυτά σήμερα η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας.
Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι δεν υπάρχουν εξαιρέσεις σε αυτό τον κανόνα της τρέχουσας περιόδου.

Η εκτός σχεδίου γη, με βάση την τελευταία νομοθεσία, θα μπει σε ένα νέο, πιο σφικτό πλαίσιο ως προς τη δυνατότητα οικοδόμησης και επομένως θα αλλάξουν και οι αξίες της. Υπάρχει μία μεταβατική διετής περίοδος έκδοσης αδειών με τις προηγούμενες διατάξεις και 4 έτη μετά την έκδοση της άδειας για την υλοποίηση του φέροντος οργανισμού.

Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι μετά το 2017 είχε αρχίσει σιγά σιγά η αύξηση στην έκδοση αδειών για νέες οικοδομές, αλλά μετά το πρώτο τετράμηνο του 2020, ανακόπηκε σχεδόν πλήρως ο ρυθμός αυτός, λόγω της πανδημίας και των αβεβαιοτήτων που έχουν προκύψει.

Ξενοδοχεία

Όπως όλοι ξέρουμε, ο τουρισμός, οι αερομεταφορές, η κρουαζιέρα και η εστίαση υπέστησαν μεγάλο πλήγμα από την πανδημία που ακόμη συνεχίζεται και ίσως κάτι αρχίσει να κινείται από το δεύτερο εξάμηνο του 2021.

Ήδη στην περιοχή της Αθήνας, είχε παρατηρηθεί μεγάλη αύξηση των κλινών προ της πανδημίας και σημειώναμε τότε ότι έχουν εμφανισθεί φαινόμενα υπερπροσφοράς, λαμβανομένου υπόψη και του κάποιου ανταγωνισμού από τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Η έλλειψη πελατών δημιουργεί οικονομική ασφυξία στις ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, ειδικότερα δε όσες είχαν δανεισθεί για να ανακαινισθούν και να εκσυγχρονισθούν, έχουν να αντιμετωπίσουν μεγάλες δυσκολίες.

Ανάλογα με την εξέλιξη των μέτρων για την πανδημία και τη σταδιακή επιστροφή στην κανονικότητα, θα αρχίσουν να έχουν πληρότητες οι ξενοδοχειακές μονάδες και άρα έσοδα.

Πολλοί έχουν την άποψη ότι η πλήρης επάνοδος του τουρισμού στα προ της πανδημίας επίπεδα πρέπει να αναμένεται το 2024, αν όλα τελειώσουν το 2021 με την πανδημία.

Κατά συνέπεια, στην τρέχουσα περίοδο με τις πολλές αβεβαιότητες, η αγορά στον χώρο αυτό κινείται με περίσκεψη και μόνον περιπτώσεις πολύ καλών μονάδων, με προοπτικές αλλά και με οικονομικά προβλήματα για τους ιδιοκτήτες τους, κινούνται και πού και πού γίνονται μεταβιβάσεις εξ ανάγκης.

Συμπερασματικά

Η πανδημία με τα δύο έως τώρα κύματά της είχε σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία και φυσικά στα ακίνητα, αλλά με διαφορετικό μέγεθος πλήγματος, ανάλογα με την κατηγορία που ανήκει το ακίνητο, την τοποθεσία του, το μέγεθός του, την παλαιότητα κ.λπ.

Παράλληλα πρέπει να αντιληφθούμε ότι ακόμη βαδίζουμε σε αχαρτογράφητα νερά, όπου βδομάδα τη βδομάδα διαμορφώνονται νέες συνθήκες και όροι λειτουργίας της αγοράς, των υπηρεσιών κ.λπ.

Έτσι έχουμε τα ακόλουθα ως πιθανότερα σενάρια για το νέο έτος:

1. Τα ακίνητα που έχουν πελατεία από τον τουρισμό διανύουν μια πολύ δύσκολη περίοδο με άγνωστη επί του παρόντος τη διάρκειά της, άρα πιέζονται οι τιμές τους.
2. Οι κατοικίες θα έχουν κατά το 2021 μια περίοδο στασιμότητας τιμών ή και υποχωρήσεων, λόγω του ότι το μέγιστο ποσοστό των δυνητικών αγοραστών έχει δει συμπίεση στα οικονομικά του, ενώ νιώθει και μια ανασφάλεια για τις μελλοντικές εξελίξεις.
3. Τα κτίρια γραφείων πρώτης ποιότητας (Grade A) έχουν σταθερή ζήτηση λόγω έλλειψης προϊόντος. Τα άλλα γραφεία θα αισθανθούν πιέσεις στις τιμές και στα μισθώματα.
4. Τα καταστήματα στους δρόμους-μαγνήτες θα έχουν την πιο μικρή επίπτωση από την πανδημία. Όλα τα άλλα θα βρεθούν σε ένα πρόγραμμα αναδιάταξης των μισθωμάτων, μετά από διαπραγμάτευση των δύο μερών. Υπάρχει ορατό το ενδεχόμενο κάποια από τα καταστήματα που λειτουργούσαν προ της πανδημίας να μην ανοίξουν λόγω αδυναμίας των καταστηματαρχών, η οποία επήλθε από την πανδημία. Ένας υποκλάδος, που είναι τα super markets, είδε μέσα σε αυτή την κρίση να αυξάνεται ο τζίρος και άρα εδώ ίσως δούμε μικρές αλλαγές προς τα πάνω.
5. Τα κτίρια Logistics βρίσκονται σε πλεονεκτική θέση και ζητούνται. Άρα έχουμε μια άνοδο τιμών και αποδόσεων.
6. Η εξοχική κατοικία βρίσκεται σε κατάσταση αναμονής…
7. Τα εκτός σχεδίου γαιοτεμάχια έχουν ένα μεταβατικό χρόνο για να λάβουν άδεια οικοδομής, ενώ μερικά εξ αυτών, μετά την προθεσμία που έχει τεθεί, δεν θα έχουν τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας και άρα θα μειωθούν οι αξίες τους.

Ο τομέας της φορολογίας ακινήτων, επαγγελματιών και επιχειρήσεων, σε συνδυασμό με τα οικονομικά των νοικοκυριών (τα οποία είναι πολύ συρρικνωμένα λόγω της πανδημίας, της ανεργίας, της μερικής απασχόλησης και της φορολογίας, άμεσης και έμμεσης) καθώς και με τα προγράμματα ενισχύσεων της πολιτείας, θα παίξουν σημαντικό ρόλο, καθώς οι πολύπλευρες διαστάσεις του φαινομένου έρχονται να επιβεβαιώσουν την άποψη ότι η αγορά των ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη γενικότερη πορεία της ελληνικής οικονομίας.

Πρέπει η χώρα να αναζητήσει τρόπους παραγωγής αγαθών που να εξάγονται και να υποκαθιστούν εισαγωγές. Μόνον έτσι θα αρχίσει να μειώνεται η ανεργία και να παράγεται «πλούτος», οπότε θα αρχίσει να ανακάμπτει και το ακίνητο.

Η θέση του ακινήτου και η σωστή ποιότητα κατασκευής, αποτελούν διαχρονικές αξίες, που αντέχουν περισσότερο σε τέτοιους κλυδωνισμούς.

Η λύση…

Μία είναι η λύση: Κίνητρα (φορολογικά και άλλα) στον Έλληνα να επενδύσει στη χώρα του ώστε να αρχίσει να παράγεται πλούτος. Οι ξένοι έχουν να επιλέξουν ανάμεσα σε πολλές χώρες που έχουν ευνοϊκότερες συνθήκες για την επιχειρηματικότητα.

Αν οι Έλληνες επιχειρήσουν στη χώρα, τότε πιο εύκολα θα έλθουν και οι ξένοι…

* Ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions