Οι προοπτικές της σερβικής αγοράς ακινήτων

Η γεωγραφική θέση της Ελλάδας συνδυάζει την ελκυστικότητα ενός τουριστικού προορισμού με τη δυνατότητα να χρησιμεύσει ως κομβικό σημείο για τις περιφερειακές μεταφορές και την υλικοτεχνική υποστήριξη.

Από την άλλη πλευρά, οι βόρειοι γείτονες της Ελλάδας, από τους οποίους η Σερβία ξεχωρίζει, έχουν δύο πλεονεκτήματα:

Μπορούν, και μάλιστα πρέπει, να χρησιμεύσουν ως διάδρομοι για το εμπόριο, την ενέργεια και την υλικοτεχνική υποστήριξη των ροών που δημιουργούνται στην Ελλάδα και κατευθύνονται προς τις πιο βιομηχανοποιημένες χώρες της ΒΔ Ευρώπης. Φαίνονται επίσης πολύ πιο πρόθυμοι να αγκαλιάσουν τις έννοιες της ελεύθερης οικονομίας από ό,τι η Ελλάδα είναι σήμερα. Η κατάσταση δείχνει ότι η Ελλάδα και οι βόρειοι γείτονές της έχουν εξαιρετικά ισχυρά αμοιβαία οικονομικά συμφέροντα, σε συνδυασμό με πιθανά πλεονεκτήματα, τα οποία στο μεγαλύτερο μέρος τους είναι συμπληρωματικά και όχι ανταγωνιστικά.

Ειδικότερα, όσον αφορά στον τομέα αξιοποίησης ακινήτων της Σερβίας, παρατηρεί κανείς, πρώτον, ότι η παρατεταμένη αύξηση του ΑΕΠ, προερχόμενη από άλλους τομείς της οικονομίας (όπως τη μεταποίηση) μπορεί να έχει θετικό αντίκτυπο σε όλων των ειδών την οικοδομική ανάπτυξη και την ανάπτυξη στον τομέα της ακίνητης περιουσίας.

Δεύτερον, σημαντική ώθηση στην ήδη θετική επίδραση της αύξησης του ΑΕΠ στον τομέα της αξιοποίησης ακινήτων δίδεται μέσω του σχετικά υψηλού ποσοστού της συνολικής κατανάλωσης που δαπανά η Σερβία για τη στέγαση.

Υπάρχουν ενδείξεις ότι μια ώθηση στη σερβική αύξηση του ΑΕΠ βρίσκεται σε εξέλιξη. Επί παραδείγματι, από το 2014 οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις στη Σερβία έχουν κατευθυνθεί κυρίως προς τον κλάδο των κατασκευών, ενώ από το 2009 έως το 2014 το σύνολο των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων της Σερβίας ήταν μεγαλύτερο από αυτό της Ελλάδας, της Κροατίας ή της Βουλγαρίας. Ακόμη σημαντικότερα, η Σερβία φαίνεται να καταβάλλει φιλότιμες προσπάθειες τόσο για την απελευθέρωση της οικονομίας της (στο πλαίσιο της προετοιμασίας της για ένταξη στην Ε.Ε. το 2020), όσο και για τον περιορισμό των περιττών γραφειοκρατικών διαδικασιών.

Αυτές αποτελούν καλές ειδήσεις για τον τομέα της αξιοποίησης ακινήτων της Σερβίας, ο οποίος επωφελείται τώρα από ένα νέο νόμο για τη Χωροταξία και τις Κατασκευές, σχεδιασμένο επάνω σε αυτούς τους στόχους. Ο εν λόγω τομέας βοηθάται επιμέρους από την Εθνική Κτηματική Εταιρεία Ασφαλίσεων της Σερβίας, η οποία προστατεύει τις τράπεζες σε περιπτώσεις μη αποπληρωμής στεγαστικών δανείων σε φυσικά πρόσωπα.

Προπαντός, το καθεστώς του φόρου ακίνητης περιουσίας της Σερβίας βρίσκεται στον σωστό δρόμο (σε αντίθεση με την Ελλάδα):

Καταρχήν, ο συντελεστής φορολογίας κερδών της Σερβίας ανέρχεται μόλις σε 15% (στην περιοχή, μόνο η Βουλγαρία έχει χαμηλότερο, ο οποίος κυμαίνεται σε 10%). Επίσης η Σερβία έχει τον χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή μισθών (12%) και μαζί με τη Σλοβακία και τη Βουλγαρία, τον χαμηλότερο οριακό συντελεστή ΦΠΑ (20%). Ακόμη, ο ΦΠΑ σε νεόδμητα κτίρια είναι 10% για οικιστικούς σκοπούς, ή 20% για επαγγελματικούς σκοπούς.

Ο φόρος κατοχής περιουσίας ανέρχεται σε 0,04% για τους φορείς με βιβλία επιχειρήσεων και ο φόρος μεταβίβασης (σε περιπτώσεις όπου ο ΦΠΑ δεν εφαρμόζεται) είναι 2,5%, με βάση την τιμή πώλησης του ακινήτου. Ο φόρος επί του πραγματικού εισοδήματος ακίνητης περιουσίας υπόκειται σε συντελεστή 20%, αλλά ο φόρος μειώνεται κατά 25% για να καλύψει τις συνήθεις δαπάνες. Τέλος, ο φόρος υπεραξίας απ' την πώληση ακινήτων υπόκειται σε συντελεστή 15%, αλλά οι υπεραξίες για ιδιοκτήτες ακινήτων 10ετίας και πλέον δεν υπόκεινται στον φόρο.

Τέλος, η Σερβία θα πρέπει επίσης να εξετάσει την υιοθέτηση της ελληνικής πρακτικής της αντιπαροχής, μεταξύ του εργολάβου και του ιδιοκτήτη οικοπέδου, ως ένα ισχυρό μέσο για την ενθάρρυνση των επενδύσεων στον κλάδο των κατασκευών.

* Διευθύνων Σύμβουλος της GLP Values-Μέλους της GVA Worldwide -Στο πλαίσιο ομιλίας στο«1ο SERBIAN PROPERTY CONFERENCE», που έγινε πρόσφατα στο Βελιγράδι.