Τρεις ταχύτητες για την ενοικίαση γραφείων στην Αθήνα

Στη διαπίστωση πως τα ποιοτικά κτίρια γραφείων αποτελούν είδος επενδυτικού ακινήτου σε έλλειψη στην πρωτεύουσα καταλήγει η νέα μελέτη της GEOAXIS, για την αγορά γραφείων στο α' τρίμηνο του 2023.

Πρόκειται, ωστόσο, για την κατηγορία νεόδμητων ή ανακατασκευασμένων γραφείων με χαρακτηριστικά βιωσιμότητας και αειφορίας, η οποία έχει τη μεγαλύτερη ζήτηση και διαθέτει χώρους με μίσθωμα 30-35 ευρώ ανά τ.μ., ποσό σχεδόν υπερδιπλάσιο από την αμέσως επόμενη κατηγορία γραφειακών χώρων μέσης ηλικίας σε κεντρικούς δρόμους της πρωτεύουσας.

Ειδικότερα και σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, η αγορά γραφειακών χώρων έχει τριχοτομηθεί, με την πρώτη κατηγορία, δηλαδή τα ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, να συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως και με αποδόσεις της τάξης του 6%.

Στη δεύτερη ταχύτητα της αγοράς, κατατάσσονται παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, τα οποία αν και σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, καταγράφουν μισθωτικές αξίες στα 15 ευρώ ανά τ.μ., με αποδόσεις 7%. Τέλος, το κυρίως κτιριακό απόθεμα γραφείων αφορά σε ακόμη παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, με αποδόσεις 8%.

Παρά την έντονη κινητικότητα και τις επενδύσεις του τελευταίου διαστήματος -κυρίως εγχώριων ΑΕΕΑΠ και developers-, το χάσμα που δημιούργησε η υπερδεκαετής κρίση, η πανδημία αλλά και οι νέες ανησυχίες για το κόστος κατασκευής αλλά και χρήματος δεν έχει καλυφθεί, με αποτέλεσμα πολλά ακίνητα να απαξιώνονται αλλά και η δημιουργία νέων χώρων να μην ακολουθεί τη ζήτηση.

Για το περιορισμένο απόθεμα γραφειακών χώρων, η μελέτη της GEOAXIS επικαλείται και στοιχεία της κατά τεκμήριο μεγαλύτερης ΑΕΕΑΠ της χώρας, της Prodea, κατά τα οποία στο Μαρούσι και στη Λ. Μεσογείων διαθέσιμα είναι μόλις 125.000 τ.μ. από τα συνολικά 1.850.000 τ.μ. που εδράζονται στις παραπάνω περιοχές.

Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τα 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τα 70.000 τ.μ.

Αυξήσεις ενοικίων

Παρά το γεγονός του ότι στην αγορά κατοικίας η τάση αυξήσεων είναι ασυγκράτητη, στην αγορά ενοικίασης γραφειακών χώρων (πέρα από τα prime ακίνητα) παρατηρούνται οριακές αυξήσεις, σημάδι κάποιας σταθεροποίησης.

Ειδικότερα, για αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, τη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων παρουσιάζει στο α’ τρίμηνο της χρονιάς ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,75% από 10,30 σε 10,48 ευρώ ανά τ.μ.) ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (1,52% από 9,21 σε 9,35 ευρώ ανά τ.μ.), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,39% από 11,53 σε 11,69 ευρώ ανά τ.μ.) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,04% από 9,61 σε 9,71 ευρώ ανά τ.μ.).

Για τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, στο α’ τρίμηνο της χρονιάς τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,66% από 7,61 σε 7,66 ευρώ ανά τ.μ.), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,65% από 10,78 σε 10,85 ευρώ ανά τ.μ.), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,62% από 8,03 σε 8,08 ευρώ ανά τ.μ.) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,48% από 8,39 σε 8,43 ευρώ ανά τ.μ.).

Στο κέντρο της Αθήνας, στην περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος, για αυτοτελή κτίρια χωρίς θέσεις στάθμευσης τα ενοίκια παρουσιάζουν αύξηση 0,63% (από 14,29 ευρώ ανά τ.μ. σε 14,38 ευρώ ανά τ.μ.) και η περιοχή του Κολωνακίου 1,04% (από 19,29 σε 19,49 ευρώ ανά τ.μ.)

Όσον αφορά γραφεία σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση σε σχέση με το α’ τρίμηνο του 2022 παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Κηφισίας (1,45% από 10,31 σε 10,46 ευρώ ανά τ.μ.), έπονται με το ίδιο ποσοστό αύξησης το Κολωνάκι (1,37% από 13,10 σε 13,28 ευρώ ανά τ.μ.) και ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,37% από 8,05 σε 8,16 ευρώ ανά τ.μ.). Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (1,28% από 9,39 σε 9,51 ευρώ ανά τ.μ.) και τέλος, ο άξονας της Λ. Μεσογείων (1,10% από 8,17 σε 8,26 ευρώ ανά τ.μ.).

Για γραφεία σε οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση μισθώματος σε σχέση με το α’ τρίμηνο του 2022 παρουσιάζουν η περιοχή του Κολωνακίου (1,16% από 9,49 σε 9,60 ευρώ ανά τ.μ.), ακολουθεί ο ο άξονας της Λ. Συγγρού (0,98% από 6,14 σε 6,20 ευρώ ανά τ.μ.), η περιοχή του Συντάγματος (0,90% από 12,18 σε 12,29 ευρώ ανά τ.μ.), ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (0,85% από 8,21 σε 8,28 ευρώ), ο άξονας της Λ. Κηφισίας (0,60% από 8,30 ευρώ σε 8,35 ευρώ) και τέλος, η Λ. Μεσογείων (0,34% από 5,91 σε 5,93 ευρώ).