Την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων κατά την τελευταία πενταετία υπό το πρίσμα της διεθνούς εμπειρίας, καθώς και των μακροοικονομικών εξελίξεων που έλαβαν χώρα στο ίδιο χρονικό διάστημα, αξιολογεί το Δελτίο Ανάλυσης της ελληνικής οικονομίας και των αγορών (Economic & Μarket Analysis) στο τεύχος Ιουλίου 2003 της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος, το οποίο εκδίδεται στην αγγλική γλώσσα και προορίζεται για την ενημέρωση των επενδυτών.

Σημειώνεται πως το δελτίο παρουσιάζει τις πρόσφατες εξελίξεις, καθώς και τις τάσεις της ελληνικής οικονομίας και των χρηματοοικονομικών αγορών της.

Ειδικότερα, στο Δελτίο εξετάζεται κατά πόσον η ανατίμηση αυτή αντανακλά θεμελιώδεις παράγοντες που σχετίζονται με τη συνολική προσφορά και ζήτηση και συνεπώς είναι διατηρήσιμη μακροχρόνια.

Επίσης, παρουσιάζεται μια ανάλυση της χρηματοοικονομικής κατάστασης των εισηγμένων εταιριών εκτός του χρηματοπιστωτικού τομέα και των επιχειρήσεων δημόσιας ωφέλειας.

Όπως αναφέρεται, η ακίνητη περιουσία αποτελεί το σημαντικότερο τμήμα της περιουσίας των νοικοκυριών στις περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες και συνεπώς οι μεταβολές στην αξία της είναι εύλογο να επιδρούν στη συνολική δαπάνη της οικονομίας.

Επισημαίνεται πως η συγκεκριμένη επίδραση είναι πιο σημαντική για την ελληνική οικονομία, η οποία χαρακτηρίζεται από ένα από τα υψηλότερα διεθνώς ποσοστά ιδιοκατοίκησης (80% περίπου), καθώς και επενδύσεων σε οικισμό, στο σύνολο των ακαθάριστων επενδύσεων παγίου κεφαλαίου (20%).

Σε ό,τι αφορά τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, σημειώνεται πως αυξήθηκαν σε πραγματικούς όρους κατά 63% μεταξύ 1995 και 2002, ενώ οι ανοδικές αυτές τάσεις ενισχύθηκαν κατά την τελευταία διετία, με τον πραγματικό ρυθμό αύξησης να υπερβαίνει το 10% σε ετήσια βάση.

Η άνοδος αυτή των τιμών είχε ως αποτέλεσμα η αξία του αποθέματος των ακινήτων να υπερβαίνει τα 650 δισ. ευρώ το 2002, ποσό που αντιστοιχεί στο 605% του διαθεσίμου εισοδήματος, σε σύγκριση με 390% που είναι ο μέσος όρος της ευρωζώνης (ένα μέρος αυτής της διαφοράς μπορεί να αποδοθεί σε υποεκτίμηση του διαθεσίμου εισοδήματος στην Ελλάδα λόγω της σχετικά μεγαλύτερης παραοικονομίας).

Σύμφωνα με την ίδια ανακοίνωση, η ανατίμηση αυτή υπολογίζεται ότι συνεισέφερε 0,6 ποσοστιαίες μονάδες στο ρυθμό ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας κατά την περίοδο 2001-2002.

Ανάλογες εξελίξεις όσον αφορά στη μεταβολή των αποτιμήσεων της ακίνητης περιουσίας χαρακτηρίζουν και άλλες χώρες της Ε.Ε., όπως η Ολλανδία, η Ιρλανδία, η Ισπανία και το Ηνωμένο Βασίλειο, με τις πραγματικές τιμές να σημειώνουν αυξήσεις που κυμαίνονται μεταξύ 3% και 8% κατά μέσο όρο την περίοδο 1995-2002, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις υπερέβησαν και το 20%, όπως στο Ηνωμένο Βασίλειο κατά το 2002.

Ωστόσο, σημειώνεται πως στις περισσότερες από αυτές τις χώρες υπάρχουν εμφανή σημάδια κόπωσης της αγοράς ακίνητης περιουσίας, ενώ στην Ελλάδα οι ανατιμητικές τάσεις παραμένουν ισχυρές παρά τη σχετική επιβράδυνση που σημειώνεται κατά το δεύτερο ήμισυ του 2002.

Επίσης, επισημαίνεται πως διαπιστώνεται ότι η σημερινή αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας των νοικοκυριών στο σύνολό της αντανακλά την εξέλιξη των βασικών θεμελιωδών παραγόντων που την προσδιορίζουν.

Συγκεκριμένα, υπάρχουν τρεις κύριοι θεμελιώδεις παράγοντες, που δικαιολογούν τη συντελεσθείσα σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων και οι οποίοι αναμένεται να συνεχίσουν να επενεργούν στην ελληνική αγορά και στο απώτερο μέλλον.

Ειδικότερα, οι παράγοντες αυτοί είναι:

i) Ο υψηλός ρυθμός ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, ο οποίος προσδοκάται ότι θα κυμανθεί μεταξύ 3,5% και 4% και συνεπάγεται ένα αναπτυξιακό προβάδισμα της τάξης των 2,5 περίπου ποσοστιαίων μονάδων σε σχέση με την ευρωζώνη, το οποίο αναμένεται να διατηρηθεί κατά την πορεία πραγματικής σύγκλισης της ελληνικής οικονομίας.

ii) Η σημαντική μείωση των πραγματικών επιτοκίων: μετά τη σύγκλισή τους στα επίπεδα της ευρωζώνης με τη συμμετοχή της Ελλάδας στην ΟΝΕ (μείωση κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες), τα ελληνικά πραγματικά επιτόκια προβλέπεται ότι θα παραμείνουν σε επίπεδα χαμηλότερα του μέσου όρου της ευρωζώνης, αντανακλώντας τον υψηλότερο πληθωρισμό που χαρακτηρίζει την ελληνική οικονομία κατά την περίοδο της πραγματικής της σύγκλισης.

iii) Τέλος, παρά τη ραγδαία ανάπτυξη της στεγαστικής πίστης, το ποσοστό της στο ΑΕΠ υπολείπεται περισσότερο από 50% του μέσου όρου της ευρωζώνης, αντικατοπτρίζοντας τα περιθώρια περαιτέρω ανάπτυξής της με ταυτόχρονη ενίσχυση της ζήτησης ακινήτων.

Σύμφωνα πάντα με το Δελτίο της Εθνικής Τράπεζας, η επίδραση των παραπάνω βασικών παραγόντων αντανακλάται στα αποτελέσματα δύο εναλλακτικών προσεγγίσεων για την αποτίμηση της αξίας των ακινήτων.

Η πρώτη βασίζεται στην εκτίμηση των μεταβολών στη μακροχρόνια ζήτηση ακινήτων εξαιτίας μεταβολών του εισοδήματος και του πραγματικού επιτοκίου, ενώ η δεύτερη αποτιμά τα ακίνητα με βάση την παρούσα αξία των μελλοντικών εσόδων από τα ακίνητα με βάση τις προσδοκίες για τη μελλοντική πορεία των επιτοκίων και του εισοδήματος.

Τα αποτελέσματα και των δύο προσεγγίσεων συγκλίνουν στο συμπέρασμα ότι η ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων κατά τα τελευταία χρόνια αντανακλά κατά κύριο λόγο την εξέλιξη των προαναφερόμενων βασικών θεμελιωδών παραγόντων.

Ωστόσο, η αποτίμηση αυτή θεωρείται ότι ενσωματώνει και την αναμενόμενη επίδραση παραγόντων που αναμένεται να επενεργήσουν τόσο από το σκέλος της προσφοράς, όσο και από το σκέλος της ζήτησης.

Συγκεκριμένα, ενδεχόμενη πίεση στις τιμές από την αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς (λόγω της πρόσφατης κατασκευαστικής άνθησης) αναμένεται να αντισταθμιστεί από την αυξημένη ζήτηση για ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών, από την αναβάθμιση περιοχών όπου συντελούνται σημαντικά έργα υποδομής και από τις υφισταμένες δημογραφικές τάσεις (π.χ. μετανάστες).

Επισημαίνεται, πάντως, ότι τα αποτελέσματα της ανάλυσης αναφέρονται στο σύνολο της αγοράς και δεν αποκλείουν αποκλίνουσα πορεία των τιμών σε τμήματα της αγοράς ανάλογα με την απόσταση που έχουν οι τρέχουσες επιμέρους αποτιμήσεις από τις δικαιολογούμενες με βάση τους θεμελιώδεις παράγοντες κατά περιοχή.

Από την ανάλυση της εξέλιξης της χρηματοοικονομικής κατάστασης των εισηγμένων εταιριών στο ελληνικό χρηματιστήριο (μη συμπεριλαμβανομένων των εταιριών του χρηματοπιστωτικού τομέα και των μεγάλων εταιριών δημόσιας ωφέλειας, καθώς και του κατασκευαστικού κλάδου, ο οποίος χαρακτηρίστηκε από σημαντική κινητικότητα στον τομέα των εξαγορών και συγχωνεύσεων στη διάρκεια του 2002) προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα:

- Οι σχετικά υψηλοί ρυθμοί αύξησης των πωλήσεων σε σταθερές τιμές κατά το 2002 (4%-5%) επέτρεψαν τη διατήρηση των λειτουργικών κερδών στα επίπεδα του 2001, παρά τον περιορισμό των περιθωρίων λειτουργικού κέρδους, λόγω του αυξημένου ανταγωνισμού.

- Οι επιχειρήσεις προσαρμόστηκαν επιτυχώς στις δυσμενέστερες χρηματοπιστωτικές συνθήκες που δημιούργησαν η περιορισμένη κερδοφορία και η σημαντική μείωση των κεφαλαιοποιήσεων, περιορίζοντας το ρυθμό δανεισμού τους σε επίπεδα ανάλογα με τις πωλήσεις τους.

Παρά τον αυξημένο δανεισμό των προηγούμενων ετών, η αξία των συνολικών δανείων στο παθητικό των επιχειρήσεων συνεχίζει να καλύπτεται από την αξία του μετοχικού κεφαλαίου τους, σε αντίθεση με την ευρωζώνη και ιδιαίτερα τη Γερμανία, όπου ο λόγος αυτός έχει περιοριστεί στο 60%.

* Το πλήρες κείμενο της ανάλυσης δημοσιεύεται στη δεξιά στήλη ”Συνοδευτικό Υλικό”