του Στέφανου Κορέλλη

Ισχυρή πορεία αναμένεται το 2007 για την αγορά του real estate, όμως οι επενδυτές θα πρέπει να προσαρμοστούν σε χαμηλότερες αποδόσεις ύστερα από το παρατεταμένο ράλι των προηγούμενων ετών. Η Ευρώπη παραμένει πάντα στο προσκήνιο.

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών ακίνητης περιουσίας Cushman & Wakefield, το προηγούμενο έτος οι πάσης φύσεως επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν το ποσό-ρεκόρ των 492 δισ. ευρώ.

Πρόκειται για άνοδο της τάξης του 33% σε σχέση με το 2005, η οποία τροφοδοτήθηκε κυρίως από τις επενδύσεις στις αγορές της Ευρώπης και της Ασίας, στις οποίες η ποσοστιαία αύξηση των επενδύσεων ήταν 50% και 48% αντίστοιχα.

Το ιδιαίτερο στοιχείο είναι ότι η άνοδος πυροδοτήθηκε από ξένες επενδύσεις στις δύο αυτές γεωγραφικές περιοχές. Έτσι στην Ευρώπη οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 48% το 2006, σε σχέση με άνοδο 45% που παρουσίασαν το 2005. Στην Ασία οι ξένες επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 32% και 28% τις δύο προηγούμενες χρονιές.

Για το 2007 τα στελέχη της Cushman & Wakefield εκτιμούν ότι η παγκόσμια αγορά θα ενισχυθεί ακόμη περισσότερο με επενδύσεις που θα φθάσουν τα 516 δισ. ευρώ. Η αμείωτη ένταση των ροών κεφαλαίων προς το real estate αποδίδεται στο γεγονός ότι η ζήτηση παραμένει υψηλή και ταυτόχρονα δεν υπάρχει ανάλογη προσφορά, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία.

Όμως, η παρατεταμένη περίοδος των υψηλών αποδόσεων δεν μπορεί να συνεχιστεί. Επιπλέον, οι τιμές των μετοχών αρκετών εταιρειών ακινήτων έχουν ανέβει αρκετά περιορίζοντας τις μελλοντικές αποδόσεις. Έτσι οι αναλυτές θεωρούν εύλογη την πτώση των αποδόσεων και τονίζουν ότι δεν πρέπει να υπάρχουν ανησυχίες για σκάσιμο ”φούσκας” από την πτώση αυτή.

Συγκεκριμένα, πρόσφατη έκθεση της Citigroup προβλέπει ότι οι αποδόσεις το 2007 σε διεθνές επίπεδο θα διαμορφωθούν έως και στο 10% - ποσοστό ιδιαίτερα μικρό εάν συγκριθεί με το 34% του 2006 και το 23% της μέσης ετήσια απόδοσης της τελευταίας δεκαετίας. Στο χαρτοφυλάκιο του επενδυτικού οίκου υπέρβαρη θέση έχουν οι αγορές real estate της Ευρώπης, της Ιαπωνίας, της Αυστραλίας, της Σιγκαπούρης και φυσικά της Κίνας.

Αποδόσεις 10% - 15%

Για την Ευρώπη οι επενδύσεις από τα 223 δισ. ευρώ φέτος αναμένεται να ανέλθουν περίπου στα 240 δισ. ευρώ. Η Citigroup εκτιμά ότι οι αποδόσεις στην Ευρώπη θα φθάσουν το 10% - 15%. Οι αποδόσεις αυτές, αν και μειωμένες σε σχέση με το 2006, παρουσιάζονται ως οι πλέον ισχυρές και αναμένεται να προσελκύσουν τα επενδυτικά κεφάλαια. Οι λόγοι για τους οποίους το ευρωπαϊκό real estate αναμένεται να δώσει τόσο υψηλές αποδόσεις είναι ότι το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης παραμένει αρνητικό, ενώ η ευρωπαϊκή αγορά ευνοείται και από τους καλούς ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης, τα χαμηλά επιτόκια και τον ελεγχόμενο πληθωρισμό.

Νέο στοιχείο, όπως λέει η Citigroup, είναι το γεγονός ότι μέσα στο 2007 θα εμφανιστούν στις αγορές της Γερμανίας και της Ιταλίας οι εταιρείες επενδύσεων ακινήτων (Real Estate Investment Trusts - REITs) οι οποίες λειτουργούν ήδη στις αγορές της Βρετανίας και της Γαλλίας. Είναι άλλωστε ενδεικτικό ότι από τα 223 δισ. ευρώ που επενδύθηκαν στην Ευρώπη το 2006, τα 152 δισ. ευρώ επενδύθηκαν στις αγορές της Βρετανίας, της Γαλλίας και της Γερμανίας.

Πάντως, παρότι η Γερμανία θεωρείται η ”ατμομηχανή” της οικονομίας της ευρωζώνης, στην αγορά ακινήτων η Γαλλία και η Βρετανία με τις... κοσμοπολίτισσες πρωτεύουσές τους κρατούν τα σκήπτρα, τουλάχιστον όπως αποτυπώθηκε σε πρόσφατη έρευνα του Urban Land Institute και της PriceWaterhouseCoopers.

Καταρχήν εκτιμάται ότι στη βρετανική αγορά θα υπάρξει έντονη δραστηριότητα των επιχειρήσεων του κλάδου με πιθανές συμφωνίες εξαγορών και συγχωνεύσεων, κυρίως για τους εισηγμένους ομίλους. Η αγορά του Λονδίνου επίσης κατατάσσεται δεύτερη μεταξύ των επιλογών των επενδυτών, ”χάνοντας” μόνο από το Παρίσι, το οποίο προτιμάται από τους επενδυτές λόγω της οικονομικής σταθερότητας της χώρας και του γεγονότος ότι η πόλη του φωτός είναι η βασικότερη ”πύλη” των Αμερικανών και Ασιατών επενδυτών στη Γηραιά Ήπειρο.

Χρυσή δεκαετία για τα ακίνητα

Οι επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών διαχείρισης ακινήτων αποδεικνύονται οι καλύτερες των τελευταίων δέκα ετών, καθώς η μέση απόδοσή τους σταθερά ξεπερνά τις αντίστοιχες των χρηματιστηριακών δεικτών και των ομολόγων. Συγκεκριμένα, η μέση απόδοση του δείκτη ακινήτων S&P/Citigroup World property διαμορφώθηκε στο 11,17% την τελευταία δεκαετία έναντι του 9,33% του S&P/Citigroup BMI.

Τα στοιχεία της S&P δείχνουν ότι το προβάδισμα των μετοχών ακινήτων διατηρείται και το τελευταίο τρίμηνο του 2006. Όμως, ενώ σε βάθος χρόνου η Ευρώπη παρουσιάζει πολύ καλύτερες αποδόσεις σε σύγκριση με την αγορά των ΗΠΑ και τις αναδυόμενες, για το δ΄ τρίμηνο του 2006 οι μετοχές ακινήτων των αναδυόμενων αγορών κερδίζουν σε αποδόσεις.

Ειδικότερα, για την τελευταία τριετία η μέση απόδοση του δείκτη ακινήτων S&P/Citigroup World property ήταν 30,3% έναντι 17,14% του S&P/Citigroup BMI. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μέση απόδοση του πανευρωπαϊκού δείκτη ακινήτων S&P/Citigroup που έφθασε στο 40,97% έναντι 23,03% που ήταν η απόδοση του αντίστοιχου αμερικανικού δείκτη. Βέβαια, περισσότερο κερδισμένοι ήταν εκείνοι που στο δίλημμα ”μετοχές σε ακίνητα ή υπόλοιπες μετοχές ΗΠΑ” προτίμησαν τις πρώτες.

Ο αμερικανικός δείκτης ακινήτων S&P/Citigroup είχε απόδοση 23,27%, υπερτριπλάσια του δείκτη των μετοχών (7,51%). Στην τριετία σχεδόν ίδιες ήταν οι αποδόσεις στις αναδυόμενες αγορές, αφού ο δείκτης μετοχών ακινήτων είχε απόδοση 32,99% έναντι 31,22% των υπόλοιπων μετοχών. Βέβαια, οι μετοχές ακινήτων στις αναδυόμενες αγορές παρουσίασαν ισχυρό ράλι το τελευταίο τετράμηνο του 2006 με απόδοση 35,69% έναντι 20,22% του δείκτη των μετοχών. Ακολούθησαν σε απόδοση οι μετοχές ακινήτων στην Ευρώπη με 22,05 % (12,18% οι υπόλοιπες) και στις ΗΠΑ (9,2% και 7,12% αντίστοιχα). Παγκοσμίως, ο δείκτης των μετοχών ακινήτων το τελευταίο τρίμηνο 2006 έδωσε απόδοση 14,61% έναντι 9,45% του συνολικού δείκτη μετοχών.

* Αναδημοσίευση από το φύλλο 466 της εφημερίδας ΜΕΤΟΧΟΣ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ”, 23-27/2/2007.