Αντικειμενικές: Τέσσερις χτυπητές αδυναμίες

Τέσσερις αδυναμίες παρουσιάζουν οι νέες αντικειμενικές τιμές για τους οικισμούς που ανακοίνωσε το υπουργείο Οικονομικών. Τι συμβαίνει σε χώρες της ευρωζώνης. Γράφει ο Χ. Χαραλαμπόπουλος.

Δημοσιεύθηκε: 13 Ιανουαρίου 2011 - 07:53

του Χ. Χαραλαμπόπουλου

Αντικειμενικές: Τέσσερις χτυπητές αδυναμίες

Το υπουργείο ανακοίνωσε τις αντικειμενικές τιμές για πολλούς νομούς, που αναφέρονται σε 4.500 περίπου οικισμούς, για τους οποίους έως τώρα ίσχυε η μέθοδος των συγκριτικών στοιχείων των ΔΟΥ, προκειμένου να επιβληθούν οι διάφοροι φόροι.

Με αυτόν τον τρόπο εναρμονίζονται και τα ακίνητα των οικισμών με όλα όσα ισχύουν ήδη για τα ακίνητα εντός σχεδίου.

Έτσι, οι φορολογούμενοι θα αποφεύγουν τις προστριβές με παράγοντες των εφοριών, ενώ θα ξέρουν από πριν τον οφειλόμενο φόρο και θα κάνουν καλύτερα τον προγραμματισμό τους.

Οι νέες τιμές ζώνης που ανακοινώθηκαν μπορούμε με βεβαιότητα να πούμε ότι κινούνται σε επίπεδα χαμηλότερα από τις πραγματικές - εμπορικές αξίες, ιδίως όταν πρόκειται για καινούργιες κατοικίες.

Για τους σχετικούς υπολογισμούς, χρησιμοποιούνται τα έντυπα που εδώ και πολλά χρόνια έχει καταρτίσει το υπουργείο.

Η πραγματικότητα έχει όμως δείξει, σε πάρα πολλές περιπτώσεις, ότι υπάρχουν πολλές αδυναμίες, όπως:

1. Το μοντέλο που μαθηματικά προσεγγίζει το πρόβλημα χρησιμοποιεί κάποιες παραμέτρους που επηρεάζουν την αξία του κάθε ακινήτου, αλλά όχι όλες (λείπουν π.χ. παράμετροι για τη θέα, την κατάσταση, τις υποδομές κ.λπ.).

Επομένως, ένα πρώτο ζήτημα ανάγεται στην έλλειψη κάποιων ακόμη παραμέτρων.

2. Οι συντελεστές παλαιότητας. Όπως όλοι γνωρίζουμε, στις περιοχές με ακριβές τιμές ζώνης, δηλαδή με ακριβή τιμή γης, η απαξίωση της κατοικίας, λόγω παλαιότητας, είναι μικρότερη απ' ό,τι σε περιοχές με φθηνή γη (άρα και φθηνή τιμή ζώνης, την οποία έχουν πάρα πολλοί οικισμοί). Το σύστημα που σήμερα ισχύει δεν κάνει διάκριση και έτσι αδικεί (υπερφορολογεί) τα ακίνητα με φθηνή συμμετοχή της γης στην αξία. Επιπλέον, για παλαιότητες άνω των 25 ετών ο συντελεστής σταθεροποιείται στο 0,60 έτσι ώστε να αδικούνται τα παλαιά ακίνητα. Επομένως, χρειάζονται περισσότεροι συντελεστές παλαιότητας (ανάλογα με την αξία γης) και επέκταση μέχρι και τα 50 χρόνια τουλάχιστον.

Για παράδειγμα, στην Καλντέρα (Σαντορίνη) οι συντελεστές παλαιότητας θα έπρεπε να είναι πολύ μικρότεροι απ' ό,τι στη Λάστα Αρκαδίας.

3. Οι συντελεστές εμπορικότητας. Σήμερα, με την οικονομική κρίση να χτυπάει τα μαγαζιά, ώστε πολλά να κλείνουν, είναι απαραίτητο να επανεξεταστούν συνολικά οι συντελεστές εμπορικότητας (και για τις εντός σχεδίου περιοχές), ώστε να μην οδηγηθούμε σε υπερφορολόγηση ομάδων ακινήτων. Πρέπει να σημειώσουμε εδώ ότι οι συντελεστές αυτοί επηρεάζουν άμεσα και την αξία γης (οικόπεδο).

4. Οι συντελεστές μεγέθους της κατοικίας απαιτούν επίσης επανεξέταση.

Κλείνοντας, θα μπορούσαμε να αναφέρουμε ότι σε πολλές χώρες της ευρωζώνης η αξία των ακινήτων, προκειμένου αυτά να μεταβιβαστούν και να πληρωθεί ο σχετικός φόρος, αποτιμάται κάθε φορά είτε από εξειδικευμένους εκτιμητές του κτηματολογικού γραφείου είτε μέσω της χρήσης automated mass valuation models.

* Ο κ. Χ. Χαραλαμπόπουλος είναι ορκωτός εκτιμητής και πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής.

Oι απόψεις που διατυπώνονται σε ενυπόγραφο άρθρο γνώμης ανήκουν στον συγγραφέα και δεν αντιπροσωπεύουν αναγκαστικά, μερικώς ή στο σύνολο, απόψεις του Euro2day.gr.