Κόκκινα δάνεια: Πώς τραπεζικές REO «ντριμπλάρουν» το νόμο στους πλειστηριασμούς

Σύμφωνα με τον νόμο για τη μεταβίβαση των «κόκκινων δανείων» και τη διαχείριση αυτών, «στις Ε.Δ.Α.Δ.Π. (σ.σ. Servicers) δεν επιτρέπεται η απόκτηση διαμέσου μεταβίβασης, εκχώρησης ή από εθελοντική εκποίηση ή από πλειστηριασμό, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται» (ά. 5 παρ. 5 ν. 5072/2023).

Η εν λόγω διάταξη εισάγει μια ρητή απαγόρευση κτήσης κυριότητας από τους Servicers επί ακινήτων που συνδέονται με τις απαιτήσεις που διαχειρίζονται. Ο σκοπός της ως άνω ρύθμισης έγκειται, προφανώς, στην προστασία των συμφερόντων του οφειλέτη από τον κίνδυνο μη τήρησης της προβλεπόμενης εκ του νόμου διαδικασίας εξεύρεσης μίας βιώσιμης λύσης ρύθμισης της οφειλής και μη εξάντλησης όλων των δυνατοτήτων για την επίτευξη αυτής, πριν τη διενέργεια ενεργειών αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού.

Με άλλα λόγια, μέσω της απαγόρευσης απόκτησης ακινήτων από τους Servicers που συνδέονται με δάνεια και πιστώσεις που διαχειρίζονται, εμμέσως παρακινούνται οι τελευταίοι να προκρίνουν τη λύση της ρύθμισης των οφειλών έναντι της αναγκαστικής εκτέλεσης/πλειστηριασμού. Άρα, όταν ο Servicer δεν έχει ως προφανή λύση την απόκτηση από τον ίδιο του ακινήτου, πιθανόν να προχωρήσει σε λύσεις μακροπρόθεσμης ρύθμισης, βοηθώντας κατ’ αυτόν τον τρόπο και τον αδύναμο οικονομικά οφειλέτη.

Ωστόσο η πράξη έρχεται να εμφανίσει την εξής ιδιαιτερότητα: σε αρκετές περιπτώσεις πλειστηριασμών υπερθεματίστριες είναι εταιρείες REO (real estate owned), θυγατρικές των τραπεζών, οι οποίες τράπεζες και έχουν μεταβιβάσει τα δάνεια σε Funds του εξωτερικού, τη διαχείριση των οποίων ασκούν Servicers.

Οι Servicers όμως αυτοί εμφανίζονται συνδεδεμένοι (με την έννοια των ΔΠΧΑ και ΔΛΠ) με τους ομίλους των τραπεζών. Άρα, ενώ ο Servicer δεν δικαιούται να πλειοδοτήσει και να αποκτήσει το ακίνητο στον πλειστηριασμό βάσει του παραπάνω νόμου, φαίνεται κατ’ αρχήν να δύναται να πλειοδοτεί εταιρεία του ίδιου ομίλου με τον Servicer. Aξιοσημείωτο είναι, εξάλλου, το γεγονός ότι στην έκθεση πεπραγμένων του Διοικητικού Συμβουλίου γνωστού Servicer για το έτος 2023, οι εταιρείες του ομίλου της συνεργαζόμενης τράπεζας ρητά χαρακτηρίζονται ως συνδεδεμένα μέρη (λόγω του ποσοστού συμμετοχής της τράπεζας στο μετοχικό κεφάλαιο του Servicer).

Μάλιστα τα μέλη ΔΣ των εταιρειών αυτών (REO) αρκετές φορές είναι και μέλη ΔΣ των Servicers ενώ το Μετοχικό Κεφάλαιό τους ανέρχεται στο ελάχιστο δυνατό, δηλ. στις 25.000 ευρώ. Π.χ. πολύ γνωστή REO έχει μετοχικό κεφάλαιο μόλις 25.000 ευρώ ενώ είναι ζημιογόνες όλες οι χρήσεις της και οι οφειλές της σε τρίτους ανέρχονται σε 175.761.000 ευρώ. Την ίδια στιγμή έχει ενεργητικό 94 περίπου εκατομμύρια σε ακίνητα τα οποία έχει αποκτήσει σε πλειστηριασμούς με χρηματοδότηση από την ίδια την τράπεζα που είναι μέτοχός της και όχι με ίδια κεφάλαια.

Ενώ, όπως προκύπτει από τις οικονομικές της καταστάσεις, «στις 10 Μαΐου 2021 σύναψε σύμβαση μίσθωσης κτιριακού χώρου (γραφεία) για το χρονικό διάστημα από 29/4/2021 έως τις 30/9/2032 με μηνιαίο μίσθωμα αξίας €102». Άρα γίνεται λόγος για μια εταιρεία REO με ενεργητικό περίπου 94 εκατομμύρια ευρώ που μισθώνει χώρο για τα γραφεία της αξίας 102 ευρώ/μήνα.

Επομένως στην παραπάνω περίπτωση έχουμε το εξής δεδομένο: ο Servicer αποτελεί συνδεδεμένη με την τράπεζα εταιρεία και η REO υπερθεματίστρια στον πλειστηριασμό αποτελεί ομοίως συνδεδεμένη με την τράπεζα εταιρεία (και δη θυγατρική της).

Είναι επομένως αυτή η πρακτική αντίθετη με την απαγόρευση απόκτησης ακινήτων από τους Servicers μέσω πλειστηριασμού; Μήπως το ίδιο αποτέλεσμα που ο νομοθέτης ήθελε να αποφύγει επέρχεται πλέον μέσω της πλαγίας οδού και χρήσης άλλων εταιρικών σχημάτων;

Την απαξία αυτών των μεθοδεύσεων προσπαθεί να αναδείξει η δημοσιογραφική έρευνα αλλά και ο κοινοβουλευτικός έλεγχος. Π.χ. το Reporters United είχε δημοσιεύσει πριν το καλοκαίρι έρευνα με τίτλο «Πλειστηριασμοί - Αποκλειστικό: Η σκοτεινή πορεία των ακινήτων από τους πλειστηριασμούς - Οι συστημικές τράπεζες μαζεύουν τα ακίνητα», όπου συγκεκριμένη τράπεζα κλήθηκε να δώσει απάντηση στην πρακτική της αγοράς ακινήτων από θυγατρικές εταιρείες της.

Εκεί το Γραφείο Τύπου της εν λόγω τράπεζας απάντησε, μεταξύ άλλων, τα εξής: «Γενικότερα, η απόκτηση ακινήτων από τον εκποιητή (είτε αυτός είναι Τράπεζα ή επενδυτής που έχει αγοράσει τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ή εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων που ενεργεί για λογαριασμό των επενδυτών) είναι συνήθης πρακτική και ακολουθείται σε όλη την Ευρώπη, όταν δεν υπάρχει ενδιαφέρον από τρίτους αγοραστές».

Ωστόσο φαίνεται να μην είχε ληφθεί υπόψη από το συγκεκριμένο Γραφείο Τύπου ότι στην Ελλάδα βάσει νόμου (βλ. παραπάνω) δεν επιτρέπεται η απόκτηση ακινήτων από τους Servicers μέσω πλειστηριασμού.

Η ερώτηση των «11» κυβερνητικών βουλευτών

Στο πλαίσιο του κοινοβουλευτικού ελέγχου, 11 βουλευτές της κοινοβουλευτικής ομάδας της κυβέρνησης, υπέβαλαν την από 17/9/2024 ερώτησή τους με τίτλο «Απροστάτευτη η περιουσία των δανειοληπτών, εγγυητών και μικρομεσαίων επιχειρήσεων», μέσα στην οποία υπήρχε και η εξής παραδοχή: «Τελευταία καταγγέλθηκε δημοσίως με στοιχεία και μια άλλη τακτική. Η τράπεζα πουλά το δάνειο στο fund σε χαμηλή τιμή σε σχέση με την ονομαστική αξία του δανείου. Το fund με τη σειρά του, διαμέσου του servicer, απαιτεί από τον δανειολήπτη την ονομαστική αξία του δανείου συν τους τόκους και εκπλειστηριάζει το ακίνητο-κατοικία. Την κατοικία αποκτά από τον πλειστηριασμό μια εταιρεία real estate με όμοια ονομασία με το fund που αγόρασε το δάνειο, είναι μονοπρόσωπη ανώνυμη εταιρεία με μοναδικό εταίρο την ίδια την τράπεζα που μεταβίβασε το δάνειο. Κατ' αυτόν τον τρόπο, η τράπεζα εξασφαλίζει τα κέρδη των funds που δεν φορολογούνται στην Ελλάδα. Σε όλη αυτή τη διαδικασία, ο δανειολήπτης βρίσκεται νομικά απροστάτευτος και χωρίς δικαίωμα να παρέμβει, χάνοντας την κατοικία του».

Στο τέλος του εγγράφου τους καταλήγανε, μεταξύ άλλων, και στην εξής ερώτηση: «Θα ελεγχθεί η καταγγελθείσα τακτική εκ μέρους των τραπεζών να εξασφαλίζουν τα κέρδη των funds αποκτώντας από τους πλειστηριασμούς τις κατοικίες των δανειοληπτών;».

Η Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους απάντησε στο ερώτημα αυτό ως εξής: «Επίσης, στο ν. 5072/2023 προβλέφθηκε ρητώς ότι στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων δεν επιτρέπεται η απόκτηση διαμέσου μεταβίβασης, εκχώρησης ή από εθελοντική εκποίηση ή από πλειστηριασμό, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται».

Άρα φαίνεται και η ίδια η Γενική Γραμματεία να συνδέει την απαγόρευση αυτή με την πρακτική συμμετοχής συνδεδεμένων με τις τράπεζες REO εταιρειών στους πλειστηριασμούς.

* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).