Servicers vs Τράπεζες: Τι άλλαξε στη διαχείριση των κόκκινων δανείων

Έχουν περάσει σχεδόν 10 χρόνια από την ψήφιση του νόμου 4354/2015 για τη μεταβίβαση των κόκκινων δανείων και περίπου 15 από τη μαζική έναρξη των πρώτων τιτλοποιήσεων (βάσει του νόμου 3156/2003).

Στις αρχές της νέας αυτής εποχής διαχείρισης των δανείων από τους Servicers, σκεφτόμασταν οι πιο αισιόδοξοι ότι δεν καθίσταται δυσχερέστερη η θέση του δανειολήπτη, αφού είτε έχει απέναντί του την τράπεζα είτε τον Servicer, τα δικαιώματά του παραμένουν ίδια.

Μάλιστα και στο νόμο για την τιτλοποίηση του 2003 αλλά και στον τελευταίο του 2023 για τις μεταβιβάσεις των κόκκινων δανείων, αναφέρεται ρητώς ότι η μεταβίβαση δεν μπορεί να επιφέρει χειροτέρευση της θέσης του οφειλέτη (βλ. ν. 5072/2023, άρθρο 21, παρ. 11: «Στις περιπτώσεις πώλησης και μεταβίβασης απαιτήσεων της παρ. 1, καθώς και σε περιπτώσεις ανάθεσης διαχείρισης, δεν χειροτερεύει η ουσιαστική και δικονομική θέση του οφειλέτη και του εγγυητή…»). 

Ποια είναι λοιπόν η αλήθεια; Όντως δεν δύναται να χειροτερεύσει η θέση του δανειολήπτη; H πραγματικότητα είναι ότι οι διαφορές είναι υπαρκτές· άλλη συμπεριφορά/στρατηγική έχει ένας Servicer κι άλλη μια Τράπεζα. Ο Servicer μπορεί πιο εύκολα να επιλέξει να κινηθεί στα όρια του νόμου και να προχωρήσει σε πράξεις που γνωρίζει ότι ενδέχεται να κριθούν άκυρες ή καταχρηστικές. Τούτο ιδίως όταν το κόστος της συμμόρφωσης είναι μεγαλύτερο από τη δαπάνη της κύρωσης. Λειτουργεί επομένως περισσότερο ως ένας απλός ιδιώτης δανειστής και λιγότερο ως ένα χρηματοδοτικό ίδρυμα. 

Δίνω δύο πρόσφατα παραδείγματα για να γίνω αντιληπτός:

Α. Πριν λίγες βδομάδες δημοσιεύτηκε μια απόφαση από το Πρωτοδικείο Αθηνών (υπ’ αριθμ. 71/2024) βάσει της οποίας ακυρώθηκε πλειστηριασμός που είχε λάβει χώρα πριν από δύο χρόνια περίπου. Ο οφειλέτης είχε ρυθμίσει το δάνειό του πριν τον πλειστηριασμό, αλλά ο τελευταίος διενεργήθηκε κανονικά καθότι ο Servicer απαίτησε τελικά και προκαταβολή, ενώ τούτο δεν προβλεπόταν στην υπογραφείσα ρύθμιση.

Αποτέλεσμα ήταν να έχουμε έναν ολοκληρωμένο πλειστηριασμό κι ένα ακίνητο (κατοικία) του οφειλέτη να έχει περιέλθει στην κυριότητα του υπερθεματιστή, που τύχαινε να είναι θυγατρική εταιρεία του Fund. Ο συγκεκριμένος οφειλέτης βρίσκεται στις δικαστικές αίθουσες δύο χρόνια ήδη και προβλέπεται ακόμα μακρύς δρόμος (καθότι ο Servicer που ηττήθηκε πρωτοδίκως προφανώς θα προχωρήσει σε άσκηση έφεσης κ.ο.κ.).

Συνεχίζει να κάνει χρήση της κατοικίας του, αλλά έχει εμπλακεί σε ένα μακρύ δικαστικό αγώνα, ψυχοφθόρο και κοστοβόρο. Εντελώς συμπτωματικά, την προηγούμενη βδομάδα με κάλεσε στο τηλέφωνο μια συνάδελφος από Θεσσαλονίκη να μου μεταφέρει ακριβώς το ίδιο πρόβλημα με ένα ακίνητο εντολέα της.

Β. Πριν από ένα χρόνο περίπου ξεκίνησε μια διαδικασία κατάσχεσης πολλών ακινήτων αξίας αρκετών εκατομμυρίων ευρώ μιας Α.Ε. διαχείρισης ακινήτων, εκ μέρους ενός Servicer. Κατά την έναρξη της διαδικασίας αυτής, η Α.Ε. πέτυχε την έκδοση προσωρινής διαταγής αναστολής της διαδικασίας εκτέλεσης από το Πρωτοδικείο Αθηνών αλλά παρ’ όλα αυτά ο Servicer προχώρησε στις κατασχέσεις και στους πλειστηριασμούς.

Πριν λίγες βδομάδες οι πλειστηριασμοί αυτοί ανεστάλησαν με απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών αλλά μετά από 7 δικαστήρια που είχαν λάβει χώρα στο μεταξύ (καθότι ενόψει των πλειστηριασμών η Α.Ε. ήταν αναγκασμένη να χρησιμοποιήσει όλα τα όπλα που είχε στη φαρέτρα της). Ο λόγος της αναστολής ήταν, προφανώς, ότι ενώ υπήρχε προσωρινή διαταγή απαγόρευσης πράξεων εκτέλεσης, ο Servicer συνέχισε την εκτελεστική διαδικασία. Μάλιστα σε σχετική καταγγελία εκ μέρους της Α.Ε. προς την Τράπεζα της Ελλάδος, η τελευταία απάντησε το εξής: «Τυχόν περαιτέρω διαφωνία σας συνιστά ιδιωτική διαφορά που επιλύεται στα αρμόδια δικαστήρια, όπου και έχετε ήδη προσφύγει».

Ως προς τις εν λόγω πραγματικές ιστορίες, δύο παρατηρήσεις πρέπει να γίνουν:

1. Μια τράπεζα δεν θα προχωρούσε στις παραπάνω ενέργειες. Δεν θα ρίσκαρε την αξιοπιστία και τη φήμη της. Φυσικά κάθε Servicer έχει τις δικές του ευαισθησίες και πολιτικές και δεν είναι ορθό να ομαδοποιούμε συμπεριφορές. Η συνεχής, όμως, ενασχόλησή του με δάνεια σε καθυστέρηση συμβάλλει στο να δείχνει μεγαλύτερη ανοχή σε αμφίβολης νομιμότητας πρακτικές.
2. Και το σημαντικότερο: αν για να δικαιωθεί, τελικά, ένας οφειλέτης απαιτούνται αρκετά χρόνια και μια σειρά δικαστηρίων, τίθεται το ερώτημα ποιος έχει την οικονομική δυνατότητα και το ψυχικό σθένος να εμπλακεί σε αυτή την περιπέτεια; Οι Servicers έχουν και τα νομικά επιτελεία (τα οποία και έχουν επιλέξει μετά από ενδελεχή γνώση της οικείας αγοράς) αλλά και την οικονομική δυνατότητα για υποστήριξη μακροχρόνιων δικαστικών αγώνων (και τη διαπραγματευτική δύναμη, φυσικά, για να πετύχουν καλύτερες οικονομικές συμφωνίες όσον αφορά στην παροχή των νομικών υπηρεσιών). Ο οφειλέτης, όμως, συνήθως ούτε σίγουρος μπορεί να είναι για την επιλογή του καταλληλότερου νομικού συμβούλου ούτε ανεξάντλητες οικονομικές δυνατότητες έχει, καθότι ήδη βρίσκεται σε δυσχερή οικονομική θέση. Πιο εύκολα, άρα, μπορεί να παραιτηθεί. 

* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).