Πλειστηριασμοί: Η αλήθεια για τις δικαστικές αποφάσεις «φρένο»

«Φρένο στους πλειστηριασμούς πρώτης κατοικίας», «Δικαστικό φρένο σε fund για τον πλειστηριασμό πρώτης κατοικίας», «Aπόφαση-φρένο στους πλειστηριασμούς funds» κι άλλοι σχετικοί τίτλοι μονοπώλησαν τον Τύπο πριν από λίγες ημέρες και δη λίγες ημέρες πριν τις εκλογές. Όντως τίθεται ζήτημα εκ νέου αμφισβήτησης της δυνατότητας διενέργειας πλειστηριασμών από τους servicers; Τι έχει μεσολαβήσει μετά την απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου στις αρχές του έτους και ποια η αλήθεια για τις «αποφάσεις-φρένο»;

Πριν από περίπου ένα χρόνο, είχαμε αναφέρει στον παρόντα ιστότοπο τα τέσσερα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι servicers ως προς τη νομιμοποίησή τους κατά την προσπάθεια δικαστικής διεκδίκησης των τραπεζικών απαιτήσεων (βλ. εδώ). Ένα από αυτά τελικά λύθηκε υπέρ των servicers με την υπ' αριθμ. 1/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου (βλ. εδώ). Παραμένουν όμως τα λοιπά τρία προβλήματα και μάλιστα αιχμή του δόρατος των δανειοληπτών πλέον στις δικαστικές διαμάχες αποτελεί το ζήτημα της απόδειξης της διαχείρισης των απαιτήσεων. Με απλά λόγια, αν ο servicer δεν μπορέσει να αποδείξει ή δεν προσκομίσει/κοινοποιήσει στον κατάλληλο χρόνο τα απαραίτητα έγγραφα από τα οποία να προκύπτει ότι έχει ανατεθεί σε αυτόν η διαχείριση του συγκεκριμένου δανείου του συγκεκριμένου οφειλέτη, τότε όλες οι ενέργειες εκτέλεσης δύνανται να ακυρωθούν.

Στο σημείο αυτό εντοπίζεται μια σοβαρή πλημμέλεια εκ μέρους των servicers: αν και κοινοποιείται στον οφειλέτη η δημοσιευμένη στο ενεχυροφυλακείο περίληψη της σύμβασης διαχείρισης, δεν κοινοποιείται κάποιο έγγραφο (τμήμα παραρτήματος κ.λπ.) από το οποίο να προκύπτει ότι το επίμαχο δάνειο συγκαταλέγεται σε αυτά των οποίων έχει αναλάβει τη διαχείριση ο servicer (βλ. λ.χ. υπ' αριθμ. 4474/2022 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών: «Από τα ανωτέρω έγγραφα που η καθ' ης συγκοινοποίησε στον αιτούντα συνάγεται ότι αυτή και η εταιρεία ειδικού σκοπού «...», στην οποία εκχωρήθηκαν απαιτήσεις της Τράπεζας «...», έχουν συνάψει μεταξύ τους και την από 08-04-2021 σύμβαση μακροπρόθεσμης διαχείρισης, στην οποία απαριθμούνται προφανώς (στο Παράρτημα 1) τα δάνεια που ανέλαβε η καθ' ης, πλην όμως, η σύμβαση αυτή καθώς και οι τροποποιήσεις της δεν κοινοποιήθηκαν στον αιτούντα μαζί με την από 14-09-2021 επιταγή προς πληρωμή, προκειμένου να διαπιστώσει εάν η υπ' αριθμό .../20-04-2005 σύμβαση στεγαστικού δανείου που είχε συνάψει με την Τράπεζα «...» συμπεριλαμβάνεται στις απαιτήσεις των οποίων τη διαχείριση ανέλαβε η καθ' ης»·

βλ. και υπ΄ αριθμ. 25/2023 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών: «Όσον αφορά τα πιο πάνω έγγραφα που η καθ’ ης συγκοινοποίησε στον αιτούντα μαζί με την από 19.1.2022 επιταγή προς πληρωμή, στο απόσπασμα της επίδικης σύμβασης διαχείρισης επιχειρηματικών απαιτήσεων και στην περίληψη της σύμβασης εκχώρησης τιτλοποιημένων επιχειρηματικών απαιτήσεων δεν μνημονεύονται ούτε κατά γενικό τρόπο τα δάνεια και οι απαιτήσεις, τη διαχείριση των οποίων ανέλαβε η καθ’ ης η αίτηση ούτε προκύπτει ότι η καθ’ ης η αίτηση ανέλαβε τη διαχείριση του συνόλου των απαιτήσεων που έχουν μεταβιβαστεί από την «ΤΡΑΠΕΖΑ …………… Α.Ε.» στην ως άνω αλλοδαπή εταιρία»).

Το πρόβλημα έγκειται στο ότι στο έντυπο της περίληψης σύμβασης διαχείρισης που καταθέτουν οι servicers στα αρμόδια ενεχυροφυλακεία, και που υιοθετήθηκε βάσει σχετικής υπουργικής απόφασης του Υπουργού Δικαιοσύνης το 2003 (ΥΑ161337/30.10.2003) δεν περιλαμβάνεται παράρτημα απαιτήσεων κι άρα θα πρέπει με άλλον τρόπο ο servicer να αποδείξει ότι η διαχείριση της συγκεκριμένης επίδικης απαίτησης (δανείου) έχει ανατεθεί στον ίδιο και όχι σε κάποιον άλλο.

Η υπογεγραμμένη σύμβαση διαχείρισης (όχι δηλ. η περίληψη αυτής) προφανώς υπάρχει και είναι πολυσέλιδη με λεπτομερείς ρυθμίσεις, τις οποίες, ωστόσο, δεν επιθυμούν τα εμπλεκόμενα μέρη (Funds και Servicers) να αποκαλύψουν στους τρίτους· γι' αυτό οι servicers καλύπτονται από το νόμο και καταθέτουν μόνο την περίληψη, η οποία δημοσιεύεται στο ενεχυροφυλακείο και περιέχει συνήθως 2-3 σελίδες με ό,τι προβλέπει η παραπάνω Υπουργική Απόφαση του 2003. Η περίληψη όμως αυτή δεν περιέχει παράρτημα με καθορισμό των επιμέρους δανείων που καθίστανται αντικείμενο διαχείρισης.

Κι αυτό το πρόβλημα, όμως, οι servicers έχουν ήδη αρχίσει να επιλύουν από το προηγούμενο έτος, που είχε διαφανεί η ένταση εμφάνισής του, με τον εξής απλό τρόπο:  στη σύμβαση διαχείρισης γίνεται συμπληρωματική αναφορά ότι υπό διαχείριση τίθενται όλα τα δάνεια που μεταβιβάστηκαν και περιλαμβάνονται στο παράρτημα της περίληψης της έτερης σύμβασης, αυτής της μεταβίβασης. Υπάρχει, όμως, ακόμα μεγάλος αριθμός περιλήψεων συμβάσεων διαχείρισης που δεν έχει συμπληρωθεί και άρα οι οφειλέτες έχουν στη διάθεσή τους ένα σοβαρό όπλο κατά των επιθετικών ενεργειών των servicers.

Ένα τελευταίο αμυντικό επιχείρημα είναι και το εξής: στις περιλήψεις αυτές των συμβάσεων μεταβίβασης και διαχείρισης που δημοσιεύονται στο ενεχυροφυλακείο δεν υπάρχουν όλοι οι όροι που προβλέπονται από τις οικείες υπουργικές αποφάσεις. Συγκεκριμένα ουδέποτε αναφέρεται το τίμημα της πώλησης όλου του πακέτου δανείων και η αμοιβή διαχείρισης του servicer.

Η υπ’ αριθμ. 82/2021 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου έχει κρίνει σχετικώς: «Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, όπως αποτυπώνονται στη μείζονα σκέψη της παρούσας, θα πρέπει μεταξύ άλλων, να αναφέρονται το ποσό του τιμήματος της μεταβίβασης, οι ουσιώδεις όροι της σύμβασης και το οφειλόμενο κεφάλαιο ανά επιχειρηματική απαίτηση και ανά σύνολο και το ποσό έως το οποίο αυτή ασφαλίζεται. Πλην όμως στην υπό κρίση περίπτωση, το υπ’ αριθ. πρωτ. …/30.4.2020 έντυπο που δημοσιεύτηκε στο Ενεχυροφυλακείο Αθηνών, αναφορικά με το ποσό του τιμήματος αγοράς αναφέρει ότι αυτό προσδιορίζεται σύμφωνα με το άρθρο 5 της από 30.4.2020 σύμβασης μεταβίβασης δίχως κανένα άλλο προσδιορισμό, στο δε τμήμα αυτού με τίτλο «λοιποί ουσιώδεις όροι» ουδείς όρος αναφέρεται, το ποσό της μεταβιβαζόμενης απαίτησης ουδόλως επίσης αναφέρεται ούτε στο κείμενο αυτού ούτε στο επισυναπτόμενο απόσπασμα του παραρτήματος, ούτε και το ύψος των ασφαλειών».

Συναφής είναι και η προσφάτως δημοσιευθείσα «απόφαση-φρένο», υπ’ αριθμ. 936/2023 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, βάσει της οποίας θεωρείται άκυρη η σύμβαση διαχείρισης λόγω έλλειψης αναφοράς των προς διαχείριση απαιτήσεων και του τυχόν σταδίου μη εξυπηρέτησης αυτών. Στην υπόθεση αυτή, ωστόσο, δεν είχε προσκομιστεί η σύμβαση διαχείρισης από τον servicer η οποία και είναι πλήρης και περιέχει αναφορά στις απαιτήσεις υπό διαχείριση (ληξιπρόθεσμες και μη), αλλά ούτε είχε συμπληρωθεί η περίληψη αυτής στο ενεχυροφυλακείο (για τα παραπάνω ζητήματα εξάλλου υπάρχουν και αντίθετες αποφάσεις).

Καταλήγοντας, πρέπει να αναφέρουμε το εξής: το πρόβλημα των κόκκινων δανείων προσφέρεται για διθυραμβικές κορώνες και ανατρεπτικά πρωτοσέλιδα.

Η αλήθεια είναι, ωστόσο, ότι οι πλειστηριασμοί συνεχίζονται και δεν υπάρχει πλέον κάποιο παγίως δεκτό επιχείρημα που να εμποδίζει τη διαδικασία οριζοντίως. Οι μάχες μέσα στις δικαστικές αίθουσες καλά κρατούν, με τους Ελληνες δικαστές να προσπαθούν να βοηθήσουν όπου τους επιτρέπεται και ιδίως στις περιπτώσεις όπου διακυβεύεται η πρώτη κατοικία των δανειοληπτών.

Τούτο το πράττουν γιατί κατανοούν ότι το όφελος των funds και servicers είναι δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με το ρίσκο που πήραν, ιδίως σήμερα που λόγω της αύξησης των βασικών επιτοκίων οι οφειλές διογκώνονται ραγδαία.

Οριζόντιες λύσεις τελικά απαιτούνται και αυτές δεν μπορούν να δοθούν από τη δικαιοσύνη σε τόσο μεγάλη κλίμακα υποθέσεων. Η βελτίωση του εξωδικαστικού μηχανισμού ρύθμισης οφειλών (πρέπει να γίνουν περαιτέρω αλλαγές και οι πρόσφατες τροποποιήσεις δεν αρκούν) θα μπορούσε να δώσει μια διέξοδο.

* Ο Γιώργος Ψαράκης είναι δικηγόρος Αθηνών, ΜΔΕ, LL.M., PgCert, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ & ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).