Πλειστηριασμοί: Οταν δεν αγοράζετε ακίνητο αλλά... αντιδικία

Από τότε που είχαμε ασχοληθεί (από τον Φεβρουάριο του 2020 - δες εδώ κι εδώ) με τα ζητήματα των κινδύνων που πηγάζουν από τη συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό, έχουμε δεχτεί πληθώρα ερωτημάτων. Ιδίως το τελευταίο έτος, η συμμετοχή πλειοδοτών σε πλειστηριασμούς έχει αυξηθεί κατά πολύ, με αποτέλεσμα να αρχίσουν να ανακύπτουν και τα προβλήματα που συνδέονται με αυτόν τον ιδιαίτερο τρόπο μεταβίβασης ακίνητης περιουσίας.

Επειδή όσα είχαμε αναφέρει στα δύο παραπάνω άρθρα μας συνεχίζουν στο μεγαλύτερο μέρος τους να ισχύουν, παρά και τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές, στο παρόν σημείωμα αναφέρουμε ενδεικτικά ορισμένες πραγματικές υποθέσεις που ανέκυψαν μέσα στο τελευταίο τρίμηνο και οι οποίες ήδη έχουν κριθεί στο πλαίσιο προσωρινής δικαστικής προστασίας, ώστε να γίνουν περισσότερο αντιληπτά τα νομικά ζητήματα που εγείρονται για τους υπερθεματιστές και τους νομικούς τους συμβούλους.

1. Στην πρώτη υπόθεση, το κατασχεθέν ακίνητο είχε πριν το 2022 τεθεί σε πλειστηριασμό, χωρίς όμως να βρεθούν πλειοδότες. Μάλιστα την 3η φορά είχε μειωθεί δικαστικώς η τιμή πρώτης προσφοράς με βάση το παλαιό δίκαιο. Την 4η φορά ο επισπεύδων δήλωσε τη συνέχιση του πλειστηριασμού μέσα στο 2022 και επιθυμώντας να εκμεταλλευτεί τις νέες διατάξεις περί αυτόματης μείωσης της τιμής πρώτης προσφοράς, έθεσε, εσφαλμένως, την τελευταία στο 65% της αρχικής τιμής. Ωστόσο ουδέποτε είχε «δοκιμαστεί» το εν λόγω ακίνητο στο 80% της αρχικής τιμής, ώστε να κριθεί ατελέσφορη και η προσπάθεια αυτή. Είχε μειωθεί μεν η τιμή του δικαστικώς, αλλά σε ποσοστό ανώτερο του 80%. Τελικά στον 4ο πλειστηριασμό βρέθηκε πλειοδότης (καθότι η τιμή ήταν αρκετά χαμηλή -στο 65% της αρχικής) και κατακυρώθηκε σε εκείνον το ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης, όμως, προσέφυγε δικαστικώς ζητώντας να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός, καθότι δεν έπρεπε να τεθεί η τιμή στο 65% της αρχικής χωρίς να έχει πρώτα δοκιμαστεί στο 80% αυτής. Στην προσπάθειά του ο υπερθεματιστής να εισέλθει με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή στο ακίνητο βρήκε αντιμέτωπο τον ιδιοκτήτη, ο οποίος και έλαβε την απαραίτητη προσωρινή δικαστική προστασία. Το ζήτημα θα λυθεί τελεσίδικα μετά την παρέλευση αρκετών ετών. Ο υπερθεματιστής μπορεί να ψέξει τον συμβολαιογράφο ή τον επισπεύδοντα που όρισε και την τιμή της πρώτης προσφοράς, αλλά η αλήθεια είναι ότι και ο ίδιος έπρεπε να είχε ελέγξει τη νομιμότητα της διαδικασίας.
2. Στη δεύτερη υπόθεση τίθεται σε πλειστηριασμό μεγάλης αξίας μονοκατοικία και το πλειοδοτικό ενδιαφέρον είναι υψηλό. Βρίσκονται δύο υπερθεματιστές, οι οποίοι και πλειοδοτούν από κοινού με σκοπό να μεταβιβαστεί στον καθένα το 50% εξ αδιαιρέτου του ακινήτου. Προκύπτουν, ωστόσο, δύο προβλήματα: α) το πρώτο είναι ότι επειδή ο πλειστηριασμός διεξαγόταν με βάση τις προ του 2022 διατάξεις, δεν μπορούσαν να πλειοδοτήσουν δύο πρόσωπα από κοινού και άρα η κατακύρωση τελικά ήταν πλημμελής. Πριν το 2022, ο νομοθέτης αφενός για λόγους τεχνικούς, αφετέρου για λόγους αποφυγής συμπαιγνίας των πλειοδοτών, απαγόρευε την από κοινού πλειοδοσία. Ο συμβολαιογράφος, ωστόσο, επέτρεψε την από κοινού πλειοδοσία, ερμηνεύοντας λανθασμένα το νόμο, και στην πράξη προκάλεσε ο ίδιος νομική πλημμέλεια στη δική του πράξη κατακύρωσης του ακινήτου· β) το δεύτερο είναι ότι ο οφειλέτης είχε ασκήσει όλες τις ανακοπές που μπορούσε να ασκήσει κατά της κατάσχεσης και του τίτλου, βάσει του οποίου επισπευδόταν ο πλειστηριασμός, αλλά ακόμα δεν είχαν αυτές δικαστεί και άρα δεν υπήρχε σχετική δικαστική απόφαση. Αποτέλεσμα ήταν να γίνει ένας πλειστηριασμός η εγκυρότητα του οποίου θα ήταν αμφισβητούμενη. Τούτο ήδη το είχαμε επισημάνει σε προηγούμενη αρθρογραφία μας (βλ. εδώ): «Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται από την τυχόν άσκηση των ανωτέρω ένδικων βοηθημάτων και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό».

Ο υπερθεματιστής αναρωτήθηκε ποια η ευθύνη του και τι έπρεπε να πράξει, όταν μάλιστα οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης δεν καταχωρούνται σε κάποια βάση ελεύθερα προσβάσιμη από τρίτους (λ.χ. στην πλατφόρμα www.eauction.gr). Η αλήθεια είναι ότι με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, έπρεπε να είχε ζητήσει άδεια από το αρμόδιο Πρωτοδικείο ώστε να λάβει αντίγραφα τυχόν ασκηθέντων δικογράφων για να τα αξιολογήσει καταλλήλως. Δίδονται τέτοιες άδειες, καθότι ο υποψήφιος υπερθεματιστής, έχοντας καταβάλει την εγγύηση συμμετοχής, αποδεικνύει το έννομό του συμφέρον για λήψη δικογράφων μεταξύ τρίτων. Τελικά, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έλαβε προσωρινή δικαστική προστασία και ο υπερθεματιστής κατηγορεί τον επισπεύδοντα Servicer ότι δεν τον ενημέρωσε δεόντως και προχώρησε έναν πλειστηριασμό που στηριζόταν σε μια κατάσχεση που πιθανόν να ακυρωθεί.

Δεν γνωρίζω ποια θα είναι η τύχη των παραπάνω υποθέσεων σε επίπεδο τελεσίδικων αποφάσεων. Αυτό που όμως γνωρίζω είναι ότι οι υπερθεματιστές δεν αγόρασαν ένα ακίνητο αλλά μια αντιδικία (όπως ήδη είχε γραφτεί και σε νομικό περιοδικό το 1911 (!): «Τον ατυχή υπερθεματιστήν! Κατατέθηκε το πλειστηρίασμα, παρέλαβε τα πλειστηριασθέντα και μετά τέσσερα έτη ακυρωθέντος του πλειστηριασμού, απέδωσε τα ακίνητα και ήδη αγωνίζεται κατά δανειστού του πλειστηριασθέντος οφειλέτου… Τι διαβολεμένη κατάρα των ωδήγησε εις την δημοπρασίαν και αντί να αγοράση τα ακίνητα, ηγόρασε μίαν δίκην»). Κι αυτό είναι εύλογο, γιατί ο οφειλέτης δεν είναι δυνατόν να στερείται της περιουσίας του, όταν η διαδικασία του πλειστηριασμού πάσχει ελαττωμάτων. 

*Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία ΨΑΡΑΚΗΣ & ΚΕΦΑΛΑΣ (www.psarakislegal.com).