Τι πρέπει να ξέρετε για να αγοράσετε ακίνητο σε πλειστηριασμό

Πριν από δύο χρόνια περίπου, είχαμε γράψει ένα άρθρο σε σχέση με τις παγίδες και τους κινδύνους στην αγορά ακινήτου σε αναγκαστικό πλειστηριασμό. Επανερχόμαστε με το παρόν άρθρο, για να δώσουμε απαντήσεις στα 5 συνηθέστερα ερωτήματα των υποψήφιων πλειοδοτών. 

Α. Μπορώ να δω το εσωτερικό του ακινήτου; Πώς μπορώ να έχω εικόνα για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή τυχόν κακή κατάσταση των χώρων εσωτερικά; 

Με βάση διάταξη που εισήχθη το 2015 αλλά καταργήθηκε το 2018, ο δικαστικός επιμελητής μπορούσε να προγραμματίσει επισκέψεις των υποψήφιων πλειοδοτών στο ακίνητο και δη στους εσωτερικούς χώρους αυτού. Η σχετική μάλιστα αιτιολογική έκθεση του τότε νόμου προέβλεπε τα εξής: «Η προσθήκη αυτή είναι αναγκαία, καθώς, ενώ ο νόμος προβλέπει ρητά το δικαίωμα του δικαστικού επιμελητή να εισέρχεται στο κατασχόμενο ακίνητο, ώστε να ανταποκριθεί και στην υποχρέωση επιτόπιας μετάβασης στο ακίνητο, σύμφωνα με την παρ. 2 του ίδιου άρθρου, στην πράξη η υλοποίηση των δύο αυτών προβλέψεων αποβαίνει συχνά ανέφικτη».

Σήμερα δεν είναι δυνατή η εσωτερική επιτόπια επισκόπηση του πλειστηριαζόμενου ακινήτου από τον υποψήφιο πλειοδότη. Μόνο εξωτερικά είναι δυνατός ο οπτικός έλεγχος, το οποίο ήδη πράττει ο δικαστικός επιμελητής κατά την κατάσχεση του ακινήτου, όπου και λαμβάνει σχετικές φωτογραφίες (οι οποίες αναρτώνται στη συνέχεια στον ιστότοπο eauction.gr). Ο δικαστικός επιμελητής, ωστόσο, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να εισέρχεται στο προς κατάσχεση ακίνητο, το οποίο θα του έδινε τη δυνατότητα να προχωρήσει σε περιγραφή του εσωτερικού του, αλλά στην πράξη σπάνια τούτο συμβαίνει, λόγω φόβου προστριβών. 

Πριν από λίγες βδομάδες, δε, εισήχθη ειδική διάταξη στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας που δίνει το δικαίωμα στον επιμελητή να ελέγχει τον πολεοδομικό φάκελο του υπό κατάσχεση ακινήτου. Άρα θα έχει, από αρχές του 2022, ο υποψήφιος πλειοδότης μια πληρέστερη εικόνα σε σχέση με την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου, η οποία μέχρι σήμερα δινόταν κατά κύριο λόγο μέσω των εκθέσεων εκτίμησης που αναρτώνται στο euction.gr (οι οποίες στηρίζονταν και στον φάκελο που, κυρίως, το πιστωτικό ίδρυμα είχε στα χέρια του πριν την κατάσχεση).  

Επομένως η απάντηση στο τεθέν ερώτημα είναι ότι ο υποψήφιος πλειοδότης δεν μπορεί σήμερα να έχει ακριβή εικόνα ούτε για την εσωτερική κατάσταση του ακινήτου αλλά ούτε και για τυχόν αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης κ.λπ. 

Β. Ποιος είναι  ο μεγαλύτερος κίνδυνος που διατρέχω κατά τη συμμετοχή μου σε έναν πλειστηριασμό;

Ο κυριότερος κίνδυνος που διατρέχει σήμερα ο υπερθεματιστής σε έναν πλειστηριασμό είναι η άσκηση ένδικων βοηθημάτων από τον τελευταίο κύριο του ακινήτου.

Τον Φεβρουάριο του 2020 είχαμε γράψει: «Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός, χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται από την τυχόν άσκηση των ανωτέρω ένδικων βοηθημάτων και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και, εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό».

Από όλα τα πιθανά ένδικα βοηθήματα, ωστόσο, το πιο επικίνδυνο να ανατρέψει τον πλειστηριασμό είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης. Αν δεν έχει λάβει χώρα η αντίστοιχη ανακοπή μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), τότε οι κίνδυνοι συμμετοχής ελαχιστοποιούνται (η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού αν δεν στηρίζεται σε ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης κ.λπ. σπανίως ευοδώνεται). 

Το πρόβλημα στην όλη διαδικασία είναι ότι οι ανακοπές κατά της κατάσχεσης (και της δήλωσης συνέχισης/υποκαστάστασης κ.ο.κ.) δεν αναρτώνται ηλεκτρονικά, ώστε να καταστούν γνωστές στους υποψήφιους πλειοδότες και να εκτιμηθούν από τους νομικούς τους παραστάτες. Άρα ο δικηγόρος του υποψήφιου πλειοδότη πρέπει να αναζητήσει τυχόν ασκηθέντα ένδικα βοηθήματα του οφειλέτη στα οικεία Ειρηνοδικεία/Πρωτοδικεία μετά και από πληροφόρηση που θα έχει, συνήθως, από τον δικηγόρο του επισπεύδοντος-δανειστή, ο οποίος και έχει τον πλήρη φάκελο της αντιδικίας (πάντα, ωστόσο, θα απαιτείται έλεγχος ανεξαρτήτως της πληροφόρησης που παρέχει ο δανειστής, καθότι ο τελευταίος έχει συμφέρον να μην τονίσει ανακύψασες ακυρότητες κ.λπ. ώστε να μη μειωθεί το πλειοδοτικό ενδιαφέρον).   

Γ. Τι γίνεται αν το ακίνητο είναι μισθωμένο; 

Είχαμε γράψει τον Φεβρουάριο του 2020: «Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να βαρύνεται με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση, πριν τις αλλαγές που επέφερε ο νομοθέτης το 2015, ήταν λογικό το ακίνητο, λόγω της υπό προϋποθέσεις δέσμευσης του υπερθεματιστή-νέου ιδιοκτήτη από την ήδη καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης, να χάνει μέρος της αξίας του. Τούτο διότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να εκμεταλλευτεί το ακίνητο εμπορικά όταν ήταν ήδη μισθωμένο σε τρίτο πρόσωπο και αυτή η μίσθωση δέσμευε και τον ίδιο. Πλέον, όμως, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε (σ.σ. μετά από 6 μήνες από τον πλειστηριασμό όπως προβλέπει πλέον ο νέος νόμος που αρχίζει να ισχύει από 1/1/2022). Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει τη φυσιολογική λήξη της σύμβασης. Όπως, επομένως, γίνεται κατανοητό, ο κίνδυνος για τον υπερθεματιστή, αν και μειωμένος, παραμένει υπαρκτός».

Πρόσφατα, ωστόσο, ήρθε ο νομοθέτης και κατέστησε κι αυτό τον κίνδυνο της ύπαρξης αστικής μίσθωσης παρελθόν: Όπως αναφέρει η οικεία αιτιολογική έκθεση πρόσφατης νομοθετικής πρωτοβουλίας «Περαιτέρω, για την προστασία του υπερθεματιστή, ο οποίος πρέπει να αποκτά το ακίνητο ελεύθερο από κάθε βάρος, ώστε να έχει και κίνητρο συμμετοχής στον πλειστηριασμό, παρέχεται δικαίωμα καταγγελίας της αστικής μισθώσεως στον υπερθεματιστή, με τον περιορισμό όμως της τριετίας. Επομένως, εάν κατά τον χρόνο του πλειστηριασμού έχει ήδη συμπληρωθεί η τριετία της μισθώσεως, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα καταγγελίας και οι συνέπειες επέρχονται και στην περίπτωση αυτή μετά την παρέλευση έξι (6) μηνών από την καταγγελία. Εάν, όμως, δεν έχει συμπληρωθεί τριετία, η καταγγελία θα είναι δυνατή μετά τη συμπλήρωση της τριετίας».

Άρα πλέον μπορεί ο υπερθεματιστής να καταγγείλει και την αστική μίσθωση, εφόσον έχει παρέλθει η 3ετία από την κατάρτισή της. Φυσικά εδώ ελλοχεύει ο κίνδυνος εικονικών αστικών μισθώσεων λίγο πριν την κατάσχεση, για να καταστεί η συμμετοχή στον πλειστηριασμό λιγότερο δελεαστική. Τέλος, αξίζει να σημειώσουμε ότι από 1/1/2022 θα μπορεί ο δικαστικός επιμελητής να λαμβάνει από τις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. αντίγραφα των μισθωτηρίων, ώστε να ενημερώνει και αντίστοιχα τους υποψήφιους πλειοδότες μέσω του αποσπάσματος κατασχετήριας έκθεσης που αναρτάται ηλεκτρονικά (σήμερα πρέπει ο υποψήφιος πλειοδότης ή να λάβει σχετική εισαγγελική παραγγελία ή να προσπαθήσει να πληροφορηθεί την ύπαρξη της μισθώσεως εξ ιδίων πηγών). 

Δ. Πώς μετά τον πλειστηριασμό παίρνω τα κλειδιά του ακινήτου; 

Εδώ ερχόμαστε σε ένα άλλο μεγάλο ζήτημα. Κατόρθωσα να αποκτήσω την κυριότητα του ακινήτου καθότι ήμουν ο πλειοδότης με τη μεγαλύτερη προσφορά. Ωστόσο το ακίνητο κατοικείται είτε από τον ίδιο τον οφειλέτη είτε από τρίτο μισθωτή. Για να μπορέσω να εγκατασταθώ, εφόσον ο κάτοχος του ακινήτου δεν αποχωρεί οικειοθελώς, θα πρέπει να εκκινήσω διαδικασία αποβολής με δικαστικό επιμελητή. Δηλαδή να ξεκινήσω μια νέα διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία μπορεί να προσβληθεί κι αυτή με αντίστοιχα ένδικα βοηθήματα (ανακοπές). Εδώ όμως οι δυνατότητες άμυνας του προηγούμενου ιδιοκτήτη είναι αρκετά περιορισμένες. Παραμένει, ωστόσο, υπαρκτό ως ζήτημα καθότι ο υπερθεματιστής, αφενός, θα πρέπει να επιβαρυνθεί με επιπλέον δαπάνες για τη διαδικασία της αποβολής, αφετέρου, κινητά πράγματα που βρίσκονται εντός του ακινήτου θα πρέπει να φυλαχθούν, εφόσον δεν τα μεταφέρει ο ιδιοκτήτης τους ή δεν λάβει χώρα πλειστηριασμός τους, για χρονικό διάστημα 6 μηνών. 

Ε. Η απόκτηση του ακινήτου περιλαμβάνει κι άλλα κόστη εκτός του ποσού για το οποίο θα υπερθεματίσω;

Όταν υπερθεματίζει κανείς καταβάλλοντας π.χ. το ποσό της πρώτης προσφοράς ύψους 100.000 ευρώ, μπορεί να θεωρεί ότι εκεί τελειώνει η επιβάρυνσή του. Ωστόσο αυτό είναι ανακριβές. Θα πρέπει να υπολογίσει στη δαπάνη απόκτησης και τα κάτωθι κόστη: αμοιβή συμβολαιογράφου και τέλη μεταγραφής. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου συνίσταται στην αμοιβή για τη σύνταξη της έκθεσης πλειστηριασμού και της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης. Ως προς την τελευταία γίνεται δεκτό ότι οφείλεται το ήμισυ αυτής από τον υπερθεματιστή και το υπόλοιπο παρακρατείται από το πλειστηρίασμα (βλ. Eγκύκλιο υπ. αριθμ. 69/2016 Συντονιστικής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος -εκτός κι αν στο απόσπασμα κατασχετήριας έκθεσης υπάρχει αντίθετος όρος, βάσει του οποίου ο υπερθεματιστής επιβαρύνεται εξ ολοκλήρου με την αμοιβή για τη σύνταξη της περίληψης). Επιπλέον, ο υπερθεματιστής θα επιβαρυνθεί και με τα τέλη μεταγραφής της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης (που ανέρχονται σε 5 ή 6 τοις χιλίοις, ανάλογα με το αν πρόκειται για μεταγραφή σε υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο αντίστοιχα, πλέον ΦΠΑ).   

Ωστόσο, ο υπερθεματιστής δεν θα επιβαρυνθεί με επιπλέον κόστος για τον φόρο μεταβίβασης, το οποίο τελικώς παρακρατείται από το αντίστοιχο μέρος του πλειστηριάσματος και άρα περιλαμβάνεται σε αυτό (εκτός κι αν διαφορετικά προβλέπεται στην κατασχετήρια έκθεση και στο απόσπασμα αυτής). 

«Ωστόσο, ο υπερθεματιστής δεν θα επιβαρυνθεί με επιπλέον κόστος για το φόρο μεταβίβασης, το οποίο τελικώς παρακρατείται από το αντίστοιχο μέρος του πλειστηριάσματος και άρα περιλαμβάνεται σε αυτό, εκτός κι αν διαφορετικά προβλέπεται στην κατασχετήρια έκθεση και στο απόσπασμα αυτής (βλ. Άρειος Πάγος υπ΄αριθμ. 837/1994 - αν και σύμφωνα με την συνήθως τηρούμενη πρακτική από τους συμβολαιογράφους ο εν λόγω φόρος δεν παρακρατείται από το πλειστηρίασμα).

* Ο Γιώργος Ψαράκης είναι Δικηγόρος Αθηνών, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, Εταίρος στη Δικηγορική Εταιρεία Ψαράκης & Κεφαλάς (www.psarakislegal.com).