Οι αλλαγές στους πλειστηριασμούς, η πρώτη προσφορά και τα ερωτήματα

Πριν λίγες ημέρες τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση το νέο νομοσχέδιο με τις προτεινόμενες αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Μία από αυτές αφορά και στον τρόπο καθορισμού της τιμής πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ακινήτων.

Ειδικότερα προτείνεται η τιμή πρώτης προσφοράς να μειώνεται αυτόματα μετά από δύο άγονες προσπάθειες στο 80% της αρχικής τιμής (η αρχική τιμή ταυτίζεται βάσει νόμου με την εμπορική αξία του ακινήτου) και κατόπιν, μετά και την 3η άγονη προσπάθεια, στο 65% αυτής. Ένα ακίνητο δηλ. που εκτιμάται στις 100.000 ευρώ και σε αυτή την τιμή προσφέρεται στον 1ο πλειστηριασμό, μετά από δύο άγονες προσπάθειες θα προσφέρεται με αρχική τιμή τις 65.000 ευρώ. Σήμερα, βάσει του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, η τιμή πρώτης προσφοράς μπορεί να μειωθεί μετά από δύο άγονες προσπάθειες μόνο κατόπιν έκδοσης δικαστικής απόφασης και όχι αυτόματα.

Είναι προφανής ο λόγος αυτής της νομοθετικής πρότασης: με ένα μεγάλο όγκο ακινήτων να είναι έτοιμα να τεθούν σε πλειστηριασμό εντός των επόμενων μηνών, οι καθυστερήσεις που προκαλούνται από την εμπλοκή της δικαστικής εξουσίας στη διαδικασία δημιουργούν ήδη προβλήματα. Μάλιστα δεν είναι μόνο η καθυστέρηση, αλλά και το αμφίβολο της δικαστικής κρίσης, που ενίοτε μπορεί να μην ικανοποιεί τον δανειστή.

Η σημαντική αλλαγή αυτή, ωστόσο, γεννά ορισμένους προβληματισμούς:

α) Βάσει του μέχρι σήμερα ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, το δικαστήριο ενώπιον του οποίου θα τεθεί το ζήτημα της μείωσης της τιμής πρώτης προσφοράς, θα κρίνει αν τελικά η αδυναμία κατακύρωσης (εύρεσης δηλ. υπερθεματιστή) απορρέει από την υψηλή τιμή πρώτης προσφοράς ή από άλλους λόγους. Τα τελευταία χρόνια, μάλιστα, ήταν δεκάδες οι δικαστικές αποφάσεις που απέρριπταν αιτήσεις μείωσης τιμής πρώτης προσφοράς, με το σκεπτικό ότι η αδυναμία εύρεσης πλειοδοτών δεν συνδέεται με την υψηλή τιμή πρώτης προσφοράς αλλά με την έλλειψη ρευστότητας στην αγορά ή τη γενικότερη οικονομική κρίση.

Μάλιστα, ενίοτε, η έλλειψη ενδιαφέροντος εξηγείται και από την αρκετά υψηλή εμπορική αξία του ακινήτου ή τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτού, που έχει ως αποτέλεσμα να αφορά σε περιορισμένο αγοραστικό κοινό. Π.χ. μια κατοικία εμπορικής αξίας άνω των 3 εκατομμυρίων ευρώ είναι λογικό να απευθύνεται σε αρκετά περιορισμένο αγοραστικό κοινό∙ ή σε ένα άλλο παράδειγμα, για μια ξενοδοχειακή μονάδα λ.χ. η υπ' αριθμ. 73/2020 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Τρικάλων έκρινε τα εξής: «Δεδομένου ότι η υψηλή τιμή της πρώτης προσφοράς του ακινήτου ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του κατά τα καθορισθέντα με προηγούμενη κρίση του παρόντος Δικαστηρίου, με βάση τα ειδικά χαρακτηριστικά του, ωστόσο, λόγω της πασίδηλης οικονομικής δυσπραγίας κρίνεται ότι δεν είναι δυνατό να προχωρήσει η διαδικασία του πλειστηριασμού με την εμφάνιση ενδιαφερομένων πλειοδοτών, ακόμη και με ορισμό πλειστηριασμού σε απώτερο χρόνο, ενόψει και του ότι ως ξενοδοχειακή μονάδα απευθύνεται σε ειδικό αγοραστικό κοινό».

Μάλιστα ορισμένες φορές τα δικαστήρια έφταναν στο σημείο να ψέγουν και τα πιστωτικά ιδρύματα για την προσπάθεια μείωσης της τιμής πρώτης προσφοράς∙ βλ. λ.χ. την υπ’ αριθμ. 333/2013 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Χαλκιδικής: «Επομένως, η ματαίωση των πλειστηριασμών οφείλεται όχι στις υψηλές τιμές της α' προσφοράς (αφού πολλά από τα κατασχεθέντα ακίνητα παραμένουν απούλητα, ακόμα και αν ως α' προσφορά ορίζονται τιμές εξευτελιστικές, σε σχέση με τα δάνεια που λήφθηκαν και τις προσημειώσεις που εγγράφηκαν, προκειμένου να αγοραστούν αυτά), αλλά στην έλλειψη ρευστότητας που πλήττει γενικά την αγορά, καθώς και στη μεγάλη φορολόγηση και τις λοιπές επιβαρύνσεις των ιδιόκτητων ακινήτων, που επίσης αποτρέπει τους επίδοξους αγοραστές. Η οικονομική κρίση, όμως, δεν είναι δυνατόν να μετακυλιστεί μόνο στους δανειολήπτες-οφειλέτες, οι δε τράπεζες να παραμένουν αλώβητες και να δύνανται, αφενός μεν, να εκπλειστηριάζουν τα κατασχεθέντα ακίνητα σε τιμές πολύ κατώτερες των πραγματικών, αφετέρου δε, να εξακολουθούν να απαιτούν από τους δανειολήπτες ολόκληρο το κεφάλαιο, που χορήγησαν σε αυτούς, προκειμένου οι τελευταίοι να αγοράσουν τα κατασχεθέντα ακίνητα, καθώς και τους τόκους και τα έξοδα, κατάσχοντας, πολλές φορές, και άλλα στοιχεία της περιουσίας τους».

β) Η αιτιολογική έκθεση στηρίζει την προτεινόμενη αλλαγή της αυτόματης μείωσης στο εξής σκεπτικό: «Προβλέπεται, τότε, η σταδιακή μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς εάν προηγηθούν δυο ματαιώσεις του πλειστηριασμού. […] Η έλλειψη πλειοδοτών υποδηλώνει ότι η τιμή πρώτης προσφοράς δεν είναι αντίστοιχη με τις υφιστάμενες συνθήκες αγοράς και ζήτησης και για τον λόγο αυτό, με σκοπό να διενεργηθεί τελικά ο πλειστηριασμός και να υπάρξει σημαντικό πλειοδοτικό ενδιαφέρον, σε συνθήκες αγοράς και υγιούς ανταγωνισμού καθιερώνεται η σε δύο στάδια περαιτέρω (αυτόματη) μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς. […]

Η ρύθμιση αυτή δεν θίγει τα δικαιώματα του καθ’ ού η εκτέλεση, ούτε και προδικάζει την τιμή στην οποία τελικά θα εκπλειστηριαστεί το πράγμα, αφού μέσω της διαδικασίας της πλειοδοσίας, σύμφωνα με το άρθρο 965 του ΚΠολΔ, και του υγιούς ανταγωνισμού, που διαμορφώνεται υπό συνθήκες διαφάνειας, υπερθεματιστής θα αναδειχθεί όποιος υποβάλει την υψηλότερη προσφορά».

Είναι όμως αμφίβολο αν τελικά η αγορά μπορεί να λειτουργεί ορθολογικά ανά πάσα στιγμή και σε συνθήκες υγιούς ανταγωνισμού. Σε κάθε περίπτωση, η τιμή πρώτης προσφοράς είχε ως στόχο διαχρονικά και την προστασία του οφειλέτη, καθώς σε αντίθετη περίπτωση δεν θα υπήρχε καν λόγος να την προβλέψουμε και οι πλειστηριασμοί θα διενεργούνταν με ελεύθερες προσφορές (όπως π.χ. στο πλαίσιο του νέου πτωχευτικού κώδικα, όταν το ενεργητικό της επιχείρησης εκποιείται ως σύνολο).

γ) Ένας ενδιαφερόμενος πλειοδότης είναι πιθανό, αφού ενημερωθεί και για τη μη συμμετοχή τυχόν άλλων πλειοδοτών, να αναμένει την κήρυξη των δύο πρώτων πλειστηριασμών άγονων, ώστε να πλειοδοτήσει στον 3ο κατά σειρά πλειστηριασμό, όπου η τιμή αυτόματα θα είναι αρκετά μειωμένη. Κατ’ αυτόν τον τρόπο ο οφειλέτης τελικά θα απολέσει το περιουσιακό του στοιχείο σε χαμηλότερη τιμή, με κίνδυνο να συνεχίζει να οφείλει στον δανειστή του -συνήθως πιστωτικό ίδρυμα-, αν το εκπλειστηρίασμα δεν έχει καλύψει το ποσό της οφειλής.

Ωστόσο πρέπει να επισημάνουμε και τα εξής:

α) Η τιμή πρώτης προσφοράς σε έναν πλειστηριασμό θα ήταν λογικό να συνδέεται με την τιμή βίαιης εκποίησης ενός ακινήτου (foreclosure value, distressed sale value) και όχι με την τιμή ελεύθερης πώλησης. Δεν πωλείται δηλ. το ακίνητο σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς, με τις ευθύνες που μπορεί να έχει ένας πωλητής και τις διασφαλίσεις που μπορεί να διαπραγματευτεί ένας αγοραστής.

Επίσης δεν αντιμετωπίζει τους ίδιους κινδύνους ένας αγοραστής ακινήτου σε πλειστηριασμό, με αυτόν που αγοράζει ακίνητο στην ελεύθερη αγορά∙ εκτός από τους κινδύνους δικαστικής ανατροπής του πλειστηριασμού μέσω άσκησης ανακοπών εκ μέρους του οφειλέτη, υφίσταται και το μη γνωστό κόστος της τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών κ.λπ. όπως επίσης και διάφορα άλλα κρυφά βάρη (που έχουμε επισημάνει σε άλλο άρθρο μας). Είναι εύλογο η τιμή πρώτης προσφοράς να πρέπει να αντικατοπτρίζει αυτή τη διαφοροποίηση. Ο νόμος, ωστόσο, ορίζει ότι η τιμή πρώτης προσφοράς ισούται με την εμπορική αξία του ακινήτου, χωρίς να λαμβάνει υπόψη του τις παραπάνω παραμέτρους. Με την προτεινόμενη αλλαγή φαίνεται να αντισταθμίζεται αυτή η ανισορροπία μέσω της αυτόματης μείωσης της τιμής.

β) Τα δικαστήρια που εξετάζουν υποθέσεις μείωσης τιμής πρώτης προσφοράς είναι προφανές ότι στηρίζονται κατά κύριο λόγο σε εκθέσεις εκτίμησης. Οι τελευταίες, όμως, ως γνωστόν, μπορεί να ποικίλλουν∙ για το ίδιο ακίνητο ο ένας εκτιμητής μπορεί να έχει λάβει συγκεκριμένα συγκριτικά στοιχεία που ενισχύουν το επιθυμητό αποτέλεσμα, ενώ ο εκτιμητής του αντιδίκου κάποια άλλα συγκριτικά στοιχεία, που οδηγούν σε ένα αρκετά διαφορετικό αποτέλεσμα. Το μόνο αντικειμενικό και αδιαμφισβήτητο στοιχείο είναι ότι ο πλειστηριασμός δεν μπόρεσε να οδηγήσει σε γόνιμο αποτέλεσμα δύο συνεχόμενες φορές∙ αυτό από μόνο του παρέχει ένα τεκμήριο περί υψηλής τιμής πρώτης προσφοράς. Ωστόσο, επειδή πρόκειται για τεκμήριο, θα ήταν μάλλον σκόπιμο να διευκρινιστεί στο νόμο ότι ο οφειλέτης δύναται να ασκήσει τη λεγόμενη ανακοπή διόρθωσης, ώστε να αμφισβητήσει δικαστικώς πλέον την αυτόματη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς.

Κατ’ αυτόν τον τρόπο, θα επιτευχθεί μεν το κατ’ αρχάς αυτόματο της μείωσης της τιμής, αλλά θα παρασχεθεί και στον οφειλέτη η δυνατότητα να προστατευθεί δικαστικώς, εφόσον κριθεί τελικά ότι ο λόγος της έλλειψης ενδιαφέροντος δεν είναι η υψηλή, σε σχέση με την εμπορική αξία, τιμή πρώτης προσφοράς αλλά π.χ. τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου που το καθιστούν ελκυστικό σε περιορισμένο αγοραστικό κοινό κ.ο.κ.

* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. PgCert είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «Ψαράκης & Κεφαλάς» (www.psarakislegal.com).