H Covid-19 και η επόμενη μέρα για τα ακίνητα

H πανδημία πλέον συγκρίνεται με την οικονομική κρίση του 2008, ακόμα και με τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο. Παρόλο που λίγα γνωρίζουμε ακόμη για την ασθένεια Covid-19, θα αποτολμήσουμε μία πρώτη εκτίμηση για τις επιπτώσεις στα ακίνητα.

Βραχυπρόθεσμα

Οι πρώτοι κλάδοι που ήδη πλήγηκαν είναι αυτοί που συνδέονται με τον τουρισμό: ξενοδοχεία και βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις κατοικίας. Τα ακίνητα ψυχαγωγίας, όπως εστιατόρια και μπαρ πήραν μετά σειρά, ως επίσης και τα καταστήματα και εμπορικά κέντρα αφού μόνο τα αναγκαία καταστήματα μπορούν να λειτουργήσουν.

Μεσοπρόθεσμα

Στην Κίνα χρειάστηκαν εννιά εβδομάδες από τα πρώτα κρούσματα μέχρι να επιστρέψει η οικονομία στο 80% της παραγωγής. Πιστεύουμε όμως ότι υπάρχουν τεράστιες διαφορές, όπως ο χρόνος απόκρισης (κτίστηκε νοσοκομείο σε μία εβδομάδα..) και τα αυστηρά μέτρα αστυνόμευσης του πληθυσμού, τα οποία στην Δύση είναι δυνατόν να θεωρηθούν ως κατάργηση ατομικών ελευθεριών. Μέχρι σήμερα δεν υπάρχουν φάρμακα που αποδεδειγμένα να δουλεύουν και φαίνεται να απέχουμε γύρω στους 18 μήνες από το εμβόλιο.

Παρόλο που υπάρχουν σημαντικές διαφορές με την τελευταία μεγάλη κρίση του 2008– η κρίση αυτή δεν είναι δομική – ας θυμόμαστε τα ακόλουθα:

* Τον κίνδυνο πιο αργής ανάκαμψης, ιδιαίτερα στις χώρες που καθυστέρησαν να λάβουν μέτρα, όπως το ΗΒ και οι ΗΠΑ

* Οι κατ΄οίκον περιορισμοί κοστίζουν πολλά στην οικονομία, αλλά η χαλάρωση τους πριν να βρεθεί το εμβόλιο ενδεχομένως να δημιουργήσει επακόλουθα κύματα εξάπλωσης.

* Με μηδενικά επιτόκια η νομισματική πολιτική δεν λειτουργεί πλέον. Οι ελπίδες εναποθέτονται στην δημοσιονομική πολιτική, αλλά τα χρήματα αυτά κάποτε πρέπει να αποπληρωθούν.

* Η ζημιά στην πλευρά της προσφοράς ενδέχεται να είναι οριστική αν η πανδημία συνεχιστεί.

* Σε χώρες με βεβαρημένο ιστορικό Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων όπως η Ιταλία, η Ελλάδα και η Κύπρος, θα έχουμε νέο φαύλο κύκλο αθετήσεων…

* Σε άλλες χώρες, όπως τις ΗΠΑ, ίσως δούμε αθετήσεις υποχρεώσεων στα εταιρικά δάνεια/ομόλογα

Δεδομένης της σοβαρότητας της κατάστασης, λοιπόν, θα πρέπει να αναμένουμε:

* Σημαντική μείωση στις ενοικιάσεις και τα ενοίκια στα επαγγελματικά ακίνητα.

* Οι κλάδοι φιλοξενίας και βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ενδεχομένως να συνεχίζονται να πλήττονται ακόμα και αρθούν οι περιορισμοί στην ίδια την χώρα αν αυτοί συνεχίζουν στις χώρες από όπου πηγάζει η ζήτηση.

* Τα οικιστικά ακίνητα δύσκολα θα μείνουν ανεπηρέαστα δεδομένης της αυξημένης ανεργίας αλλά και της εκτροπής του δανεισμού προς τον παραγωγικό ιστό.

Οι επιπτώσεις στην επενδυτική αγορά; Τα ακίνητα αφενός προσφέρουν σαφώς μεγαλύτερες αποδόσεις από ομόλογα και μετρητά, αλλά με την αβεβαιότητα στην οικονομία, οι αποδόσεις αυτές δεν είναι διασφαλισμένες. Επιπλέον, οι μετοχές έχουν χάσει γύρω στο 30% της αξίας τους και από πολλούς θεωρούνται πλέον επενδυτική ευκαιρία.

Οι θεσμικοί επενδυτές ενδέχεται να πρέπει να στραφούν από τα ακίνητα στις μετοχές για να διατηρήσουν την επενδυτική κατανομή (το ‘φαινόμενο παρονομαστή’). Πολλά από τα ταμεία ιδιωτικού κεφαλαίου με τα οποία συνεργάζεται η 8GCP έχουν επικεντρωθεί πλέον στις υφιστάμενες επενδύσεις τους οι οποίες ενδεχομένως να χρειαστούν στήριξη. Σε κάθε περίπτωση αναμένουμε ότι η αβεβαιότητα θα στρέψει το ενδιαφέρον από τις περιφερειακές προς τις αγορές κορμού, οι οποίες ξαναγίνονται ελκυστικές.

Μακροπρόθεσμα

Κατ’ αρχήν θα επιταχύνει την ψηφιοποίηση, κάτι που ο κλάδος μας έχει μεγάλη ανάγκη. Οι ανάγκες των λιανεμπόρων σε επιφάνεια θα μειωθούν, κάτι που θα επιτείνει το υφιστάμενο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα εμπορικά κέντρα λόγω του ηλεκτρονικού εμπορίου.

Το πείραμα εργασίας από το σπίτι θα βρει αρκετούς οπαδούς, αλλά ίσως είναι νωρίς για να γνωρίζουμε τις επιπτώσεις. Ενδεχομένως περισσότερα ευέλικτα γραφεία; Οικιστικά με μερική λειτουργικότητα ως γραφεία (που σημαίνει ειδική σχεδίαση και συνδεσιμότητα). Συγκροτήματα μεικτών χρήσεων όπου μαζί με το οικιστικό υπάρχει και ένα γραφειακό τμήμα;

Τα τραύματα στην εφοδιαστική αλυσίδα και η εξάρτηση σε λίγα βιομηχανικά παγκόσμια κέντρα στην Ασία που σήμερα πλήττονται ίσως σημάνει την επιστροφή κάποιας μορφής βιομηχανικής δραστηριότητας στις χώρες ζήτησης, τουλάχιστον για κάποιους κρίσιμους κλάδους, με θετικές επιπτώσεις για τα βιομηχανικά

Τέλος, αναμένουμε την Ευεξία ως κύριο πλέον στοιχείο των σύγχρονων κτηρίων. Η ποιότητα του αέρα και η ειδικά η υγρασία και η συγκέντρωση σωματιδίων, μικροοργανισμών και η υγρασία, καθώς και η ικανότητα του κτηρίου να διαχειρίζεται τέτοιες επιδημίες θα είναι ιδιαίτερα περιζήτητο, αν όχι προαπαιτούμενο στοιχείο.

* Ο κ. Τάσος Κοτζαναστάσης είναι Ιδρυτής & Διευθύνων Σύμβουλος της 8G Capital Partners Ltd