Η πανδημία και τα δεδομένα για τις πληρωμές ενοικίου

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι αντιμετωπίζουμε μια πρωτοφανή κρίση. Πρωτόγνωρες καταστάσεις για όλους μας, όπου ερχόμαστε να αντιμετωπίσουμε καθημερινά τον φόβο για την υγεία τη δική μας και των συνανθρώπων μας. Παράλληλα, όμως, ερχόμαστε αντιμέτωποι και με τα οικονομικά αποτελέσματα της κρίσης αυτής.

Επιχειρήσεις παραμένουν κλειστές με απόφαση της εκτελεστικής εξουσίας, οι αγορές νεκρώνουν, οι συναλλαγές μεταξύ των επιχειρήσεων γίνονται ολοένα και λιγότερες, με περικοπή τυχόν πιστώσεων και μεταβολή των μέχρι σήμερα ισχυόντων όρων πληρωμών.

Η πανδημία του Covid-19 αποτελεί γεγονός ανωτέρας βίας. Τούτο διότι βρίσκεται έξω από το πεδίο ελέγχου και επιρροής των δρώντων στην αγορά και συγχρόνως αποτελεί γεγονός ανεπίδεκτο υπολογισμού και ακαταμάχητο (όπως π.χ. ένας σεισμός, ο πόλεμος κ.λπ.). Ήδη από τον προηγούμενο μήνα έχουν γραφτεί στον αλλοδαπό νομικό Τύπο (κυρίως διαδικτυακό) δεκάδες άρθρα σχετικά με το ζήτημα της τύχης των συμβάσεων μετά την κήρυξη πανδημίας από τον Π.Ο.Υ.

Ένα ζήτημα που ενδιαφέρει μεγάλο αριθμό επιχειρήσεων τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή είναι αυτό της τύχης των εμπορικών μισθώσεων. Ναι μεν η πολιτεία, με την από 20/3/2020 Πράξη Νομοθετικού Περιεχομένου, όρισε ότι θα καταβάλλεται για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020 το 60% του μισθώματος στις μισθώσεις επαγγελματικών χώρων των οποίων η λειτουργία έχει ανασταλεί από το νόμο, ανέκυψαν, ωστόσο, δύο ερωτήματα: α) για ποιο λόγο υφίσταται υποχρέωση καταβολής του 60% ενός μισθώματος, ακόμα και όταν δεν γίνεται ούτε καν ελάχιστη χρήση του ακινήτου και β) ποια η τύχη των μισθωμάτων στις λοιπές επιχειρήσεις που έχουν πληγεί από τη συγκεκριμένη κρίση, αλλά των οποίων η λειτουργία δεν ανεστάλη με απόφαση του κράτους.

1. Για το πρώτο ζήτημα, θα πρέπει να αναφερθεί το εξής: ήδη κατά τον Αστικό μας Κώδικα (άρθρο 596), προβλέπεται ότι ο μισθωτής απαλλάσσεται από την καταβολή μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει τον μισθωμένο χώρο (μίσθιο) για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο ή εμπίπτουν στη σφαίρα επιρροής του. Απαλλάσσεται δηλαδή από την υποχρέωση αυτή, αν εμποδίζεται να κάνει χρήση του χώρου για λόγους λ.χ. που συνιστούν ανώτερη βία, δηλαδή γεγονότα απρόβλεπτα που ήταν αδύνατο να αποτραπούν, ακόμη και με μέτρα εξαιρετικής επιμελείας και συνέσεως.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, μάλιστα, η λειτουργία των επιχειρήσεων που μας αφορά, έχει απαγορευτεί από το κράτος και άρα είναι παντελώς αδύνατη η χρήση του μισθίου όχι γιατί λ.χ. η επιχείρηση αποφάσισε η ίδια να παύσει τη λειτουργία της για περιορισμό εξόδων, αλλά γιατί επιβάλλεται από κανόνα δικαίου.

Εξάλλου αντίστοιχη απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος, ολική ή μερική, μπορεί να επιτευχθεί και δεχόμενοι ότι οι εν λόγω περιορισμοί χρήσης αποτελούν πραγματικό ελάττωμα του μισθίου (άρθρο 576 Αστικού Κώδικα). Τούτο διότι πραγματικό ελάττωμα συνιστά κάθε απόκλιση από τη συμφωνηθείσα και προσδοκώμενη κατάσταση του μισθωμένου χώρου, μεταξύ άλλων, και αυτή που επιβάλλεται από το νόμο ή που εγκυμονεί κινδύνους για την υγεία των χρηστών του (όπως αναφέρει και η νομολογία μας σε σχέση με το άρθρο 576 του Αστικού Κώδικα: «Ως ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από το νόμο. […] Ούτως ο μισθωτής δικαιούται να απαιτήσει … ανάλογη μείωση του μισθώματος ή απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του»).

Στο σημείο αυτό, όμως, ήρθε ο νομοθέτης και εξέδωσε την ως άνω ΠΝΠ, η οποία υποχρέωσε τον μισθωτή, η λειτουργία της επιχείρησης του οποίου έχει ανασταλεί βάσει υπουργικής απόφασης, να καταβάλει το 60% του μισθώματος. Αναφέρει χαρακτηριστικά η συγκεκριμένη διάταξη: «Ο μισθωτής επαγγελματικής μίσθωσης προς εγκατάσταση επιχείρησης, για την οποία έχουν ληφθεί ειδικά και έκτακτα μέτρα περί αναστολής ή προσωρινής απαγόρευσης λειτουργίας για προληπτικούς ή κατασταλτικούς λόγους που σχετίζονται με τον κορωνοϊό Covid-19, απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του 40% του συνολικού μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο 2020, κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων περί μισθώσεων».

Επομένως, δύο ενδεχόμενα υπάρχουν: α) είτε σκοπός του νομοθέτη ήταν να εξισορροπήσει το βάρος που προέκυψε, μετακυλίοντας μέρος αυτού και στην μισθώτρια επιχείρηση, κάνοντας δηλαδή μία τομή σε σχέση με όσα ισχύουν στον Αστικό Κώδικα β) είτε σκοπός του ήταν να εφαρμοστεί ο περιορισμός του 40% μόνο στις περιπτώσεις που στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί να επιβαρύνεται εξ ολοκλήρου ο μισθωτής με το μίσθωμα ακόμα και όταν η χρήση κατέστη ανέφικτη λόγω γεγονότων ανωτέρας βίας.

Δηλαδή, στο πρώτο ενδεχόμενο, επειδή χωρίς την συγκεκριμένη ΠΝΠ η μισθώτρια επιχείρηση δεν θα κατέβαλε εξ ολοκλήρου μίσθωμα, ο νομοθέτης ήρθε να «μοιράσει» το βάρος, αναγκάζοντάς την να καταβάλει το 60% του μισθώματος, ωφελώντας έτσι στην πραγματικότητα τους ιδιοκτήτες-εκμισθωτές.

Στο δεύτερο, δε, ενδεχόμενο ο νομοθέτης φαίνεται να θέλησε να στηρίξει τις επιχειρήσεις που είχαν ήδη συμφωνήσει στο μισθωτήριό τους να καταβάλουν μίσθωμα έστω κι αν προκύψουν γεγονότα ανωτέρας βίας, περιορίζοντας το οικονομικό τους βάρος, που άλλως θα ανερχόταν σε 100% του μισθώματος, κατά 40%. Όταν, όμως, βάσει της δεύτερης αυτής εκδοχής, δεν υπάρχει κάποια τέτοια συμφωνία στο μισθωτήριο (που να αναγκάζει δηλ. την μισθώτρια επιχείρηση να καταβάλει το μίσθωμα έστω κι αν από λόγους ανωτέρας βίας δεν κάνει χρήση του χώρου), τότε η απαλλαγή από την καταβολή του μισθώματος είναι πλήρης, καθότι εφαρμόζονται οι παραπάνω διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Σε κάθε περίπτωση, προφανώς η καλύτερη λύση είναι η συμβιβαστική συμφωνία μεταξύ των μερών, ώστε να αποφευχθούν δικαστικές διαμάχες στο μέλλον. Τα συμβαλλόμενα μέρη είναι αυτά που γνωρίζουν καλύτερα τους περιορισμούς της χρήσης και τις ειδικότερες οικονομικές δυνατότητές τους.

2. Στο δεύτερο ερώτημα η απάντηση φαίνεται πιο απλή: αφού δεν τυγχάνει εφαρμογής η ΠΝΠ (καθότι η λειτουργία των εν λόγω επιχειρήσεων δεν έχει απαγορευτεί), τότε εφαρμόζεται ο Αστικός μας Κώδικας και όσα ορίζει για τις μισθώσεις και την αδυναμία χρήσης του μισθίου (βλ. ανωτέρω). Στην συγκεκριμένη περίπτωση, όπου ο ΠΟΥ έχει κηρύξει γενική πανδημία και η Ελληνική Κυβέρνηση έχει, μεταξύ άλλων, επιβάλει περιορισμούς στην κυκλοφορία των πολιτών, αποφασίσει την αναστολή λειτουργίας εξαιρετικά μεγάλου αριθμού επιχειρήσεων, όπως, επίσης, και απαγορεύσει τον συγχρωτισμό πολλών ατόμων στον ίδιο χώρο, μπορεί να υποστηριχθεί ότι σε συγκεκριμένες περιπτώσεις τίθεται ζήτημα ανωτέρας βίας ή πραγματικού ελαττώματος, τα οποία απαλλάσσουν την επιχείρηση από την καταβολή του μισθώματος, ολικώς ή μερικώς, για όσο χρόνο ισχύουν οι ως άνω νομοθετικές απαγορεύσεις. Για να προβληθεί ο αντίστοιχος ισχυρισμός θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι είναι, ολικώς ή μερικώς, αδύνατη η συμφωνημένη χρήση του συγκεκριμένου επαγγελματικού χώρου.

Για παράδειγμα όταν, βάσει και της από 16/3/2020 απόφασης του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, καθίσταται σχεδόν υποχρεωτική (καθότι άλλως υφίσταται κίνδυνος πειθαρχικού ελέγχου) η τηλεργασία και στα δικηγορικά γραφεία και είναι πλέον σχεδόν αδύνατη η προσπέλαση των εντολέων για κατ’ ιδίαν επαφές λόγω απαγόρευσης κυκλοφορίας, οι μισθωτές δικηγόροι-δικηγορικές εταιρείες βασίμως μπορούν να υποστηρίξουν ότι δεν οφείλεται ενοίκιο (ή τουλάχιστον δεν οφείλεται το 100% αυτού) καθότι η συμφωνημένη χρήση ήταν αυτή του δικηγορικού γραφείου και όχι λ.χ. της αποθήκης εγγράφων, βιβλίων ή υπολογιστών (σε περίπτωση που προβληθεί από τον ιδιοκτήτη ότι ο εξοπλισμός της επιχείρησης παραμένει μέσα στο μίσθιο και άρα γίνεται χρήση αυτού).

Αντίθετα, δεν μπορεί να σταθεί κάποιος αντίστοιχος ισχυρισμός σε χρήσεις που αφορούν σε καταστήματα τροφίμων ή σε τραπεζικά υποκαταστήματα και εταιρείες ενημέρωσης οφειλετών που συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά∙ ή σε χρήσεις που σχετίζονται ούτως ή άλλως με εργασία εξ αποστάσεως και στηρίζονται σε ηλεκτρονική υποδομή (π.χ. έδρα ηλεκτρονικού καταστήματος, e-shop).

Φυσικά πάντα θα πρέπει να ανατρέχουμε στα επιμέρους συμβατικά κείμενα (μισθωτήρια) καθότι μπορεί να υπάρχουν ειδικότερες συμφωνίες/αποκλίσεις από τα ανωτέρω (καθότι οι συγκεκριμένες διατάξεις είναι, όπως λέμε, ενδοτικού δικαίου και άρα μπορεί να συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό, εφόσον τα μέρη είχαν κρίνει εξ αρχής ότι π.χ. τον κίνδυνο για αδυναμία χρήσης του μισθίου εξ αιτίας λόγων ανωτέρας βίας θα τον επωμίζεται αποκλειστικά ο μισθωτής). Εξάλλου, αν παρά τα παραπάνω, η επιχείρηση κάνει κανονικά χρήση του χώρου αντίθετα με τις επιταγές των οικείων φορέων, όπως ακριβώς έκανε και πριν την κήρυξη της πανδημίας και υιοθέτησης των παραπάνω κανονιστικών μέτρων, τότε δεν νοείται άσκηση των παραπάνω δικαιωμάτων και το μίσθωμα πρέπει να καταβάλλεται κανονικά.

3. Για δε το ζήτημα των περισσότερων επιχειρήσεων που έχουν ήδη προκαταβάλλει το μίσθωμα του Μαρτίου 2020, προφανώς είτε θα πρέπει να επιστραφεί από τον ιδιοκτήτη ως αδικαιολογήτως καταβληθέν, είτε θα συμψηφιστεί με επόμενο μίσθωμα, όταν αρχίσει πάλι να λειτουργεί ομαλά η μισθωτική σχέση.

Όσον αφορά, τέλος, σε τυχόν σκέψεις για αναπροσαρμογή μισθώματος προς τα κάτω, λόγω της κρίσης που ήδη έχει ενσκήψει στην αγορά, είναι πολύ νωρίς για να δοθεί κάποια απάντηση. Τούτο διότι η χρήση των σχετικών άρθρων του Αστικού μας Κώδικα (άρθρα 288 και 388 για τα οποία συχνά διαβάζουμε τις τελευταίες μέρες) απαιτούν -μεταξύ άλλων - μια μονιμότερη μεταβολή των συνθηκών και όχι παροδική. Επομένως ο χρόνος θα δείξει αν λ.χ. ο κύκλος εργασιών των επιχειρήσεων και οι μισθωτικές αξίες των ακινήτων θα μειωθούν παροδικά ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

* Ο Γιώργος Ψαράκης είναι Δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη Δικηγορική Εταιρεία «Ψαράκης|Κεφαλάς», ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert (www.psarakislegal.com)