Οι παγίδες της αγοράς ακινήτου σε αναγκαστικό πλειστηριασμό

Πριν από 8 περίπου χρόνια είχε δημοσιευτεί ένα αντίστοιχο άρθρο σε οικονομική εφημερίδα. Τότε ενδέχεται να μην ήταν τόσο επίκαιρο το θέμα, καθότι το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων ήταν μικρό.

Αν και πλέον η τιμή πρώτης προσφοράς σε έναν πλειστηριασμό ταυτίζεται με την εμπορική αξία του ακινήτου και άρα, συνήθως, δεν υπάρχει το στοιχείο της «ευκαιρίας», η διαφάνεια που έχει φέρει το ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμών έχει συντελέσει στην αύξηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος.

Μάλιστα τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν κατασκευάσει ειδική ιστοσελίδα (landea.gr) όπου περιέχονται περισσότερα στοιχεία και πληροφορίες για τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα (με δυνατότητα αναζήτησης και βάσει κριτηρίων), απ’ ό,τι στη δημόσια επίσημη βάση (e-auction.gr). Το ίδιο πληροφορούμαστε ότι σκοπεύουν να πράξουν εντός του 2020 και κάποιες εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers).

Το πρόβλημα, φυσικά, που παραμένει είναι ότι η τιμή πρώτης προσφοράς ταυτίζεται με την εμπορική αξία του ακινήτου, ενώ κατά πολλούς θα έπρεπε να συνδέεται περισσότερο με την αξία βίαιης εκποίησης ενός ακινήτου (foreclosure value, distressed sale value), η οποία και συνήθως, κατά τα διάφορα εκτιμητικά πρότυπα, είναι χαμηλότερη της εμπορικής.

Σε κάθε περίπτωση και πριν από 8 χρόνια, υπό καθεστώς πλειστηριασμών στα ειρηνοδικεία, αλλά και σήμερα υπό καθεστώς ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, οι κίνδυνοι για τον υπερθεματιστή στη διαδικασία παραμένουν. Όσο χαμηλή και αν είναι η τιμή κατακύρωσης, ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι σε θέση εκείνη τη στιγμή να γνωρίζει αν τελικώς έχει αποκτήσει με ασφάλεια την κυριότητα του ακινήτου ή απλώς έθεσε σε κίνδυνο τα κεφάλαιά του.

Η αλήθεια είναι ότι, όπως πολλές φορές γράφεται, με την κατακύρωση του ακινήτου και καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή αποσβένονται προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις που υπάρχουν πάνω στο ακίνητο (άρθρο 1005§3 Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας) και άρα το τελευταίο «έρχεται καθαρό» στον υπερθεματιστή.

Κατά τούτο και αρκετές φορές συνιστάται στους πλειοδότες η παράλειψη ελέγχου τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο για αποφυγή περιττών δαπανών.

Μάλιστα συχνά διαβάζεται στο διαδίκτυο ότι η συνδρομή ενός δικηγόρου κατά τη διαδικασία της πλειοδοσίας σε έναν πλειστηριασμό αποτελεί περιττή σπατάλη χρημάτων (βλ. σχετικό χωρίο από ιστοσελίδα εταιρείας συμβούλων ακινήτων: «Συμπέρασμα ΔΕΝ ΕΧΕΤΕ ΝΟΜΙΚΑ ΕΞΟΔΑ, δεν χρειάζεστε δικηγόρο όταν αγοράζετε από πλειστηριασμό, βέβαια αν θέλετε ΝΑ ΞΟΔΕΨΕΤΕ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΣΑΣ, ΕΧΕΤΕ ΚΑΘΕ ΔΙΚΑΙΩΜΑ»).

Ωστόσο αυτή η αντίληψη είναι παντελώς λανθασμένη και επικίνδυνη. Εξηγούμαι:

1. Κατ’ αρχάς, στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης ακινήτου, το μείζον ζήτημα δεν είναι το αν το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο φέρει βάρη ή όχι, καθότι για να έχει φτάσει μέχρι τον πλειστηριασμό είναι αρκετά πιθανόν ότι θα φέρει, αλλά το αν η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης έχει διενεργηθεί νόμιμα, ούτως ώστε να αποκλειστεί κάθε σοβαρή πιθανότητα ανακοπής προς ακύρωση πράξεων εκτέλεσης.

Στην περίπτωση, δηλαδή, που η διαδικασία δεν έχει λάβει χώρα όπως απαιτεί ο νόμος, η τελική πράξη κατακύρωσης του ακινήτου κινδυνεύει από ακύρωση κατόπιν ανακοπής του οφειλέτη-παλαιού ιδιοκτήτη.

Ακόμα δηλ. και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί, με αποτέλεσμα να απολεσθεί η κυριότητα του ακινήτου και ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε έναν πολυετή δικαστικό αγώνα, με σκοπό να του επιστραφεί το καταβληθέν κεφάλαιο.

Ανάγλυφο παράδειγμα της τυπικότητας της διαδικασίας αποτελεί πρόσφατη απόφαση (Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών 1057/2019), όπου το δικαστήριο ακύρωσε την κατασχετήρια έκθεση, με αποτέλεσμα να καθίσταται ακυρωτέος και ο πλειστηριασμός, λόγω του ότι είχε οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού πριν το 7μηνο από την ημέρα της κατάσχεσης. Τα ελαττώματα τα οποία μπορούν να εμφιλοχωρήσουν σε έναν πλειστηριασμό είναι αρκετά σε αριθμό και σχετικώς έχουν γραφεί πολυσέλιδα συγγράμματα στον χώρο της νομικής επιστήμης, τα οποία ασχολούνται αποκλειστικά με αυτά τα ζητήματα.

2. Παράλληλα, ο οφειλέτης είναι πιθανόν να έχει ασκήσει ήδη ένδικα βοηθήματα κατά πράξεων εκτέλεσης ή και κατά του ίδιου του εκτελεστού τίτλου. Ενδέχεται να έχει ήδη στραφεί κατά της διαταγής πληρωμής ή της τελεσίδικης απόφασης βάσει των οποίων επισπεύσθηκε ο πλειστηριασμός χωρίς, όμως, να έχει πετύχει την αναστολή της εκτέλεσης. Η διαδικασία του πλειστηριασμού σ’ αυτή την περίπτωση δεν εμποδίζεται από την τυχόν άσκηση των ανωτέρω ένδικων βοηθημάτων και επομένως είναι πιθανόν μετά τον πλειστηριασμό λ.χ. να ακυρωθεί τελικώς η διαταγή πληρωμής και εφόσον έχουν ασκηθεί ανακοπές κατά της έκθεσης κατάσχεσης και κατακύρωσης, η ακυρότητα αυτή να συμπαρασύρει σε ακυρότητα και τον ίδιο τον πλειστηριασμό.

Ο νομοθέτης, φυσικά, το 2015 προνόησε και προέβλεψε ότι η απόφαση επί της ανακοπής για τυχόν πλημμέλειες της κατάσχεσης πρέπει να δημοσιεύεται πριν τον πλειστηριασμό, ώστε να είναι ασφαλείς οι υποψήφιοι πλειοδότες ότι δεν τίθεται σε κίνδυνο η διαδικασία. Ωστόσο, στο Πρωτοδικείο Αθηνών τούτο συνήθως δεν τηρείται (λόγω φόρτου εργασίας) και η απόφαση επί της ανακοπής μπορεί να εκδοθεί πολύ αργότερα από τον πλειστηριασμό.

3. Επίσης, ο υποψήφιος πλειοδότης πρέπει να έχει υπόψη του ότι η μεταβίβαση ακινήτου δια αναγκαστικού πλειστηριασμού δεν συνιστά πρωτότυπο αλλά παράγωγο τρόπο κτήσης της ιδιοκτησίας. Με άλλα λόγια, ακόμα και να είναι έγκυρος ο διεξαχθείς πλειστηριασμός, ο τελευταίος δεν είναι ικανός να συντελέσει στη μεταβίβαση κυριότητας στον υπερθεματιστή, εφόσον το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο δεν άνηκε στην ιδιοκτησία του οφειλέτη, δηλ. εφόσον έλειπε η εξουσία διάθεσης του τελευταίου.

Σε αυτή την περίπτωση, ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου μέσα σε πέντε έτη από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης του ακινήτου, με πιθανό αποτέλεσμα να απολέσει τελικώς την κυριότητα ο νικήσας υπερθεματιστής. Εξάλλου, λοιπά εμπράγματα δικαιώματα τρίτων, εκτός υποθήκης και προσημείωσης -π.χ. δουλείες όπως, κυρίως, η δουλεία οικήσεως- δεν αποσβένονται με τον πλειστηριασμό και άρα συνεχίζουν να βαρύνουν το ακίνητο. Κατά τούτο και τελικώς ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι και αυτός απαραίτητος.

4. Σύνηθες, επίσης, φαινόμενο είναι το εκπλειστηριαζόμενο ακίνητο να «βαρύνεται» με ορισμένα ενοχικά δικαιώματα, όπως λ.χ. είναι αυτό της μίσθωσης. Σε αυτή την περίπτωση, πριν τις αλλαγές που επέφερε ο νομοθέτης το 2015, ήταν λογικό το ακίνητο, λόγω της υπό προϋποθέσεις δέσμευσης του υπερθεματιστή-νέου ιδιοκτήτη από την ήδη καταρτισθείσα σύμβαση μίσθωσης, να χάνει μέρος της αξίας του. Τούτο διότι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να εκμεταλλευτεί το ακίνητο εμπορικά όταν ήταν ήδη μισθωμένο σε τρίτο πρόσωπο και αυτή η μίσθωση δέσμευε και τον ίδιο. Πλέον, όμως, ο νομοθέτης προστατεύει τον νέο ιδιοκτήτη, δίνοντάς του το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση ακινήτου στο οποίο ασκείται επιχείρηση, όποτε και για όσο χρονικό διάστημα κι αν αυτή καταρτίστηκε.

Τούτο, ωστόσο, δεν ισχύει για τις μισθώσεις ακινήτων όπου δεν ασκείται επιχείρηση και η κατάρτιση των οποίων αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας σε χρόνο προγενέστερο της κατάσχεσης. Στις περιπτώσεις αυτές, ο υπερθεματιστής δεν μπορεί να αποβάλει τον μισθωτή και είναι αναγκασμένος να αναμείνει τη φυσιολογική λήξη της σύμβασης. Όπως, επομένως, γίνεται κατανοητό, ο κίνδυνος για τον υπερθεματιστή, αν και μειωμένος, παραμένει υπαρκτός.

5. Σημαντική είναι, επίσης, η επιβάρυνση που ενδέχεται να προκύψει από τα λεγόμενα «κρυφά βάρη» του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, τα οποία το ακολουθούν και τελικώς βαρύνουν τον νέο ιδιοκτήτη.

Ενδεικτικά αναφέρω τις οφειλές από φόρο μεταβίβασης ακινήτου (κατά το άρθρο 5 § 3 του ν. 1587/1950 «επί πέντε έτη από της ημέρας της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ευθύνεται αλληλεγγύως μετά του αγοραστού και πας οπωσδήποτε κάτοχος του μεταβιβασθέντος περιουσιακού στοιχείου διά τον φόρον μεταβιβάσεως και τας προσαυξήσεις»), οι οποίες αποτελούν βάρη τα οποία χωρίς τον κατάλληλο έλεγχο δεν εντοπίζονται ευχερώς καθότι δεν είναι καταγεγραμμένα στα δημόσια βιβλία αλλά, παρά ταύτα, «προσκολλώνται» στο ακίνητο και τελικώς επιρρίπτονται στους νέους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ευθύνονται πλέον και οι ίδιοι για την εξόφλησή τους.

Παρόμοια αφανή βάρη προβλέπονται και από άλλες διατάξεις (βλ. λ.χ. άρθρο 9 παρ. 6 ν. 2744/1999: «Οι καθολικοί ή ειδικοί διάδοχοι ιδιοκτητών ακινήτων, για τα οποία έχουν βεβαιωθεί οφειλές πάσης φύσεως υπέρ της Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Πρωτεύουσας (Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε.), ευθύνονται αλληλεγγύως και εις ολόκληρον με τους δικαιοπαρόχους αυτών, για την πλήρη αποπληρωμή των οφειλών του ακινήτου προς την Ε.ΥΔ.Α.Π. Α.Ε»).

Ειδικά για τον φόρο κληρονομιάς, ωστόσο, κρίθηκε από τον Άρειο Πάγο (ΑΠ 12/1990) ότι οι υπερθεματιστές και κάτοχοι κληρονομιαίων ακινήτων δεν είναι αλληλεγγύως υπεύθυνοι με τους κληρονόμους και κληροδόχους για την πληρωμή του φόρου που βαρύνει αυτά.

6. Πιθανό είναι, επίσης, να έχει πριν τον πλειστηριασμό εκδοθεί απόφαση δικαστηρίου η οποία εμποδίζει τη συνέχιση της εκτελεστικής διαδικασίας και της οποίας γνώση δεν έχει λάβει ο νικήσας πλειοδότης. Ενδεικτικά αναφέρω ότι αν ο ιδιοκτήτης του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου έχει υποβάλει αίτηση ανατροπής κατάσχεσης ενώπιον του αρμόδιου ειρηνοδικείου (άρθρο 1019 ΚΠολΔ - ανατροπή διατάσσεται εξαιτίας παρέλευσης μεγάλου χρονικού διαστήματος από την κατάσχεση, χωρίς να έχει διενεργηθεί πλειστηριασμός) και εκδοθεί σχετική απόφαση που κάνει δεκτή την αίτησή του, η κατάσχεση ανατρέπεται από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης και ο τυχόν διενεργηθησόμενος πλειστηριασμός θα μπορεί να ακυρωθεί (με άσκηση ανακοπής).

Το επικίνδυνο σημείο είναι αφενός ότι η ανατροπή λογίζεται ότι έχει επέλθει από την ημερομηνία δημοσίευσης της απόφασης του ειρηνοδικείου και όχι εγγραφής στα δημόσια βιβλία (υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία), αφετέρου ότι η απόφαση στις περισσότερες των περιπτώσεων δεν εγγράφεται άμεσα στα δημόσια βιβλία, παρά μόνο μετά από αρκετούς μήνες. Άρα μόνο μετά από έλεγχο στο αρμόδιο ειρηνοδικείο μπορεί να είναι σίγουρος ο υποψήφιος πλειοδότης περί της ανυπαρξίας τέτοιας απόφασης.

Προκύπτει επομένως από τα παραπάνω ότι η συμμετοχή σε έναν πλειστηριασμό μπορεί μεν να δύναται να επιφέρει σημαντική ωφέλεια στον νέο ιδιοκτήτη, αποτελεί, όμως, πηγή αρκετών κινδύνων.

Προφανώς, υπό το ανωτέρω συνοπτικά περιγραφόμενο καθεστώς δεν μπορούμε να προσδοκούμε σε υγιείς πλειοδοσίες, οι οποίες να παρέχουν ασφάλεια δικαίου. Ούτε η ηλεκτρονική διεξαγωγή των πλειστηριασμών έλυσε τελικά τα παραπάνω ζητήματα. Εισήγαγε μεν τη διαφάνεια στη διαδικασία, αλλά έχει προκαλέσει και ορισμένα νέα προβλήματα (όπως π.χ. αυτό της λανθασμένης εισαγωγής ποσού στο σύστημα, το οποίο και δεσμεύει τον υπερθεματιστή, χωρίς να μπορεί ευχερώς να διορθωθεί -βλ. λ.χ. υπ΄αριθμ. 7017/2018 απόφαση Πρωτοδικείου Αθηνών που απορρίπτει ανακοπή του υπερθεματιστή κατά του πλειστηριασμού λόγω του ότι αντί για 309.033€ πληκτρολόγησε το εσφαλμένο 3.090.330€).

*Ο Γιώργος Ψαράκης είναι Δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη Δικηγορική Εταιρεία «Ψαράκης|Κεφαλάς», ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert (www.psarakislegal.com)»