Πώς το «πάγωμα» του ΦΠΑ... βλάπτει το real estate!

Καθώς πλέον τα μνημονιακά δεσμά έχουν χαλαρώσει και διανύουμε τη μεταμνημονιακή περίοδο, η κυβέρνηση προχωρά σε διορθωτικά μέτρα ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας, που σχεδόν εκμηδενίστηκε στη διάρκεια της κρίσης, ως αποτέλεσμα της εισοδηματικής μείωσης, της πιστωτικής ανυπαρξίας και της υπερφορολόγησης, επιτείνοντας τον φαύλο κύκλο της κρίσης.

Τα μέτρα αυτά αναμένεται να αυξήσουν την απασχόληση και να τονώσουν μια σειρά κλάδων που συνδέονται με την οικοδομή. Ένα μέρος της μείωσης του κόστους της οικοδομής λόγω της αναστολής του ΦΠΑ αναμένεται να το καρπωθούν οι αγοραστές, ενώ το υπόλοιπο θα το «απορροφήσουν» οι εργολάβοι μέσω της ανόδου των τιμών. Η άνοδος της τιμής των ακινήτων θεωρείται ότι με τη σειρά της θα βελτιώσει και το ενεργητικό των τραπεζών και την τιμή πώλησης των «πακέτων» στεγαστικών δανείων σε funds.

Κάποια από τα μέτρα που προτείνονται είναι θετικά, όπως η δρομολογημένη ήδη από την προηγούμενη κυβέρνηση μείωση του ΕΝΦΙΑ, η νέα αναστολή για τρία χρόνια του φόρου υπεραξίας επί του κέρδους αγοραπωλησίας ακινήτων και η επιχορήγηση των υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων.

Όμως οι ρυθμίσεις για την τριετή αναστολή του ΦΠΑ στα ακίνητα και την ευνοϊκή φορολόγηση του εισοδήματος που προκύπτει στην αλλοδαπή, εκείνων που θα μεταφέρουν την φορολογική τους έδρα στην Ελλάδα με την προϋπόθεση ότι θα επενδύσουν πάνω από 500.000 ευρώ σε ακίνητα ή αλλού, είναι εξαιρετικά προβληματικές.

Να υπενθυμίσουμε πως σήμερα υπάρχουν τρεις συντελεστές ΦΠΑ: συντελεστής 24% για αγορά νεόδμητου, μηδενικός συντελεστής για την αγορά 1ης κατοικίας και συντελεστής 3% για όλες τις υπόλοιπες μεταβιβάσεις ακινήτων. Άρα η ρύθμιση αφορά μόνο σε αυτούς που πρόκειται να αγοράσουν 2η κατοικία, οι οποίοι όμως δεν θα δουν όφελος της τάξης του 24%, για τον απλό λόγο που προαναφέραμε, επειδή δηλαδή ο εργολάβος έχει ήδη πληρώσει ΦΠΑ και περιμένει να το ανακτήσει από τον αγοραστή. Έτσι, αυτό που αναμένεται να κάνει ο εργολάβος για να μη ζημιωθεί, είναι να αυξήσει την εμπορική αξία του ακινήτου!

Πιο συγκεκριμένα, η τριετής αναστολή του ΦΠΑ παρά τις όποιες βραχυπρόθεσμες ωφέλειες μπορεί να επιφέρει, θα έχει σημαντικές αρνητικές συνέπειες για το μέλλον των κατασκευών, τα δημοσιονομικά και την οικονομική μας ανάπτυξη.

Κατ'αρχάς η προσωρινότητα του μέτρου είναι εξαιρετικά πιθανό να προκαλέσει αύξηση της φοροδιαφυγής στην αλυσίδα αξίας της οικοδομής, καθώς οι εργολάβοι δεν θα έχουν τη δυνατότητα συμψηφισμού του ενδιάμεσου ΦΠΑ που έχουν ήδη καταβάλει με τον τελικό ΦΠΑ. Αυτή τους την απώλεια είναι αναμενόμενο, επομένως, να την μετακυλίσουν στον αγοραστή του ακινήτου, αυξάνοντας την εμπορική του αξία. Δεν πρέπει επίσης να παραβλέπεται το γεγονός ότι μιας και δεν επιτρέπεται από την ευρωπαϊκή νομοθεσία ο ΦΠΑ να επιβάλλεται με εισοδηματικά κριτήρια, κερδισμένοι από την αναστολή καταβολής του θα είναι, σε απόλυτους αριθμούς, κυρίως οι πιο πλούσιοι, οι οποίοι έχουν τη δυνατότητα να αγοράζουν ακριβότερα ακίνητα και άρα να απαλλάσσονται από πολύ μεγαλύτερο ΦΠΑ.

Είναι προφανές επίσης ότι το μέτρο αυτό θα δώσει σημαντική ώθηση για την ανέγερση ακινήτων εντός της προσεχούς τριετίας, ακόμα και αυτών τα οποία θα ανεγείρονταν σταδιακά με ορίζοντα περισσότερων ετών, προκειμένου οι ιδιοκτήτες τους να επωφεληθούν της αναστολής. Εφόσον αυτή η χρονική ανακατανομή δεν θα συνοδευθεί με αύξηση του παραγόμενου προϊόντος (αλλιώς θα είχαμε μια επιπλέον φούσκα ακινήτων), όταν λήξει η ισχύς της ρύθμισης θα ακολουθήσει κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας με ανυπολόγιστες συνέπειες για τον κλάδο.

Μετά την τριετία, δύο τινά ενδέχεται να συμβούν: είτε θα επιστρέψουμε στην προηγούμενη συνθήκη, οπότε θα υπάρξει μια ξαφνική και εντυπωσιακή πτώση, με αποτέλεσμα νέα ύφεση, είτε θα παραταθεί η ισχύς του μέτρου, με αποτέλεσμα τη δημιουργία φούσκας ακινήτων, την απώλεια και άλλων κρατικών εσόδων και τελικά μια μεγάλη ύφεση.

Οι ανακοινώσεις της κυβέρνησης δημιούργησαν ευφορία στους μελλοντικούς αγοραστές ακινήτων, που ωστόσο εν πολλοίς είναι αβάσιμη. Και τούτο διότι το κόστος κατασκευής ενός ακινήτου συνίσταται στο «κόστος αγοράς της γης», στο κόστος υλικών και υπηρεσιών τρίτων και στο «κόστος της μη στεγασμένης εργασίας που συμμετέχει στην κατασκευή». Η αγορά του γηπέδου και το κόστος της μη στεγασμένης εργασίας δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ, δηλ. ο κατασκευαστής δεν πληρώνει ΦΠΑ. Τα υλικά και οι υπηρεσίες τρίτων (ηλεκτρολόγοι, υδραυλικοί, ξυλουργοί κ.λπ.) υπόκεινται σε ΦΠΑ, δηλ. ο κατασκευαστής καταβάλλει 24% επί αυτού του κόστους. Εκτιμάται, από εμπλεκόμενους στον κατασκευαστικό κλάδο, ότι η συμμετοχή της κατηγορίας «στο κόστος υλικών και υπηρεσιών τρίτων» στη διαμόρφωση της τιμής πώλησης μιας μέσης αστικής κατοικίας είναι της τάξης του 40% του τιμήματος πώλησης.

Επομένως ο ήδη καταβληθείς ΦΠΑ από τον κατασκευαστή αντιπροσωπεύει το 40% x 24%, ήτοι το 9,6%. Άρα, παρά την τριετή αναστολή του ΦΠΑ τουλάχιστον ο καταβληθείς ΦΠΑ, ήτοι το 10% περίπου, θα μετακυλιστεί στην τιμή πώλησης. Αυτό λοιπόν που προτείνουμε είναι, αντί της τριετούς αναστολής του ΦΠΑ, μια μόνιμη και γενναία μείωση του ΦΠΑ στα ακίνητα, ήτοι να ενταχθεί στον συντελεστή 13%, κίνηση η οποία θα εξυγιάνει το κύκλωμα παραγωγής κατοικιών.

Πρέπει να επισημανθεί επίσης ότι με τη νέα ρύθμιση δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη για την αντιμετώπιση των στρεβλώσεων που δημιουργούνται από την απαλλαγή από ΦΠΑ της 1ης κατοικίας. Σήμερα, ο εργολάβος για να εξασφαλιστεί ότι θα εισπράξει την αξία του ΦΠΑ που έχει ήδη πληρώσει κατά την κατασκευή (9,6%) ήδη οδηγείται στο να αυξάνει την τιμή πώλησης σε αυτούς που αγοράζουν 1η κατοικία.

Για τον λόγο αυτό θεωρούμε ότι μια παρέμβαση προς την ορθή κατεύθυνση θα ήταν να δοθεί η δυνατότητα στον εργολάβο να εμφανίζει ως πιστωτικό τον ΦΠΑ που θα έπρεπε να πληρώσει ο αγοραστής της 1ης κατοικίας!

Η καταφυγή στην οικοδομή

Η πιο σημαντική όμως παρενέργεια της αναστολής του ΦΠΑ είναι ότι η ρύθμιση αυτή δίνει λανθασμένο μήνυμα στην αγορά και στρέφει την οικονομία γι' άλλη μια φορά στα ακίνητα, κινητροδοτώντας τα παντοιοτρόπως και μειώνοντας αντιστοίχως δράσεις βιομηχανικής και τεχνο-καινοτομικής ανάπτυξης.

Η καταφυγή στην οικοδομή, ως τρόπος αύξησης του ΑΕΠ, υπήρξε λιγότερο ή περισσότερο μια σταθερά της μεταπολεμικής οικονομικής μας ιστορίας, με εξάρσεις ιδίως μεταξύ 1955-1972 και 1995-2008 και με πολύ κακά αποτελέσματα, που πλέον καταδεικνύουν ότι δεν διδαχθήκαμε τίποτα ούτε από το απώτερο, αλλά ούτε από το πολύ πρόσφατο παρελθόν μας.

Εξίσου προβληματική ωστόσο είναι και η δεύτερη ρύθμιση, που παρέχει τη δυνατότητα σε πολίτες τρίτων χωρών εκτός ΕΕ να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, εάν επενδύσουν εδώ ποσά άνω των 500.000 (σε ακίνητα κ.ά.). Ουσιαστικά κινητροδοτεί μόνο πλούσιους (εκτός ΕΕ κατά κύριο λόγο) για την αγορά πολυτελών κατοικιών που κατασκευάζει και εμπορεύεται μια κατασκευαστική ελίτ (βλέπε π.χ. το πολυσυζητημένο project του Ελληνικού, καθώς και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα που αποτελούνται από 1-2 πολυτελή ξενοδοχεία και 100άδες παραθεριστικές κατοικίες).

Μάλιστα, προκειμένου να υπάρξει προσέλκυση τέτοιων αγοραστών-επενδυτών, προβλέπεται ότι όσοι επενδύσουν αυτά τα χρήματα, θα φορολογούνται με ένα ποσό 100.000 ευρώ/έτος για το σύνολο του παγκόσμιου εισοδήματός τους. Η πολιτική αυτή είναι γνωστή ως “Beggar thy neighbor”: ουσιαστικά μια πολιτική παρασιτισμού εις βάρος άλλων χωρών, η οποία μπορεί μεν προσωρινά να επιφέρει οφέλη, αλλά μακροχρόνια μοιραία προκαλεί αντισταθμιστικούς ανταγωνισμούς, οδηγεί σε διευκόλυνση της φοροαποφυγής, αποδυναμώνει τα κοινωνικά κράτη, διευρύνει τις ανισότητες και πυροδοτεί κοινωνικές εντάσεις. Ο μικρο-εθνικός ορθολογισμός μπορεί να επιφέρει πρόσκαιρες ωφέλειες στη μικροκοινωνία μας, αλλά είναι καταστροφικός μακρο-διεθνικά.

Εν ολίγοις, η συνάρτηση της αναπτυξιακής πορείας της χώρας με τον τομέα των ακινήτων έχει αποδειχθεί αδιέξοδη επιλογή, με λαϊκίστικη και παρωχημένη χροιά, που διασφαλίζει σημαντική μεν αλλά μόνο προσωρινή μεγέθυνση του ΑΕΠ, χωρίς να μπορεί να προκαλέσει βαθύτερους και αναγκαίους αναπτυξιακούς μετασχηματισμούς, ούτε να αναβαθμίσει τεχνολογικά τη χώρα δημιουργώντας παράλληλα ποιοτική απασχόληση. Μπορεί το μέτρο να έχει δημιουργήσει μια πλασματική/υπερβάλλουσα ευφορία σε μελλοντικούς αγοραστές, μεσίτες ακινήτων και κατασκευαστές, αλλά στην πραγματικότητα θα προσφέρει δυστυχώς μια απολύτως προσωρινή ανακούφιση σε ένα μέρος της μεσαίας τάξης (αγοραστές και μικροεργολάβους), και πολύ μεγάλα οφέλη σε μια κατασκευαστική ελίτ, σε αγοραστές πολυτελών ακινήτων και στις τράπεζες.

* Ο κ. Λόης Λαμπριανίδης είναι Καθηγητής Παν/μίου Μακεδονίας, τέως Γεν. Γραμματέας Στρατηγικών και Ιδιωτικών Επενδύσεων,