Κίνητρα με… αντικίνητρα για τις ΑΕΕΑΠ

Μετά από δύο (!) χρόνια συζήτησης, ανακοινώθηκαν κίνητρα για την επέκταση του προγράμματος χορήγησης επενδυτικών αδειών διαμονής στην Ελλάδα («χρυσή βίζα»). Έτσι, κάτοικοι από χώρες εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης θα έχουν τη δυνατότητα επένδυσης σε Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) με ελάχιστο όριο 400.000 ευρώ (έναντι 250.000 ευρώ, που ισχύει σε περίπτωση απευθείας απόκτησης ακινήτων).

Τίθενται όμως δύο προϋποθέσεις: (α) ο επενδυτής μπορεί να τοποθετήσει τα κεφάλαιά του μόνο σε εταιρείες που επενδύουν αποκλειστικά στην Ελλάδα, (β) η επένδυση πρέπει να γίνεται αποκλειστικά στο πλαίσιο αύξησης μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕΕΑΠ.

Έτσι οι μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ, που διαθέτουν χαρτοφυλάκιο ακινήτων και σε χώρες εκτός Ελλάδας, κρίνονται επενδυτικά ακατάλληλες, ενώ για να υπάρξει «προϊόν» θα πρέπει να αναμένουμε μελλοντικές Αυξήσεις Κεφαλαίου (υφιστάμενων ή υπο εισαγωγή στο ΧΑ) εταιρειών.

Ερωτήματα προς κυβερνητικούς γραφειοκράτες

Τίθενται εκ των πραγμάτων τα εξής ερωτήματα (χωρίς να περιμένω απαντήσεις από αυτούς που φτιάχνουν τους νόμους, ούτε βεβαίως από τους ανίδεους βουλευτές που τους ψηφίζουν):

1. Οι ΑΕΕΑΠ είναι εταιρείες που διαχειρίζονται επαγγελματικά ακίνητα μεγάλου μεγέθους, τα οποία είναι απρόσιτα στο ευρύ κοινό, προσφέροντας ένα επιπλέον επίπεδο ασφαλείας σε όσους θέλουν να επενδύσουν στο «real estate». Το μέγεθος των ΑΕΕΑΠ μετράει (size matters ελληνιστί)• όσες εταιρείες έχουν κάτω από 500 εκατ. κεφαλαιοποίηση (τουλάχιστον) είναι πρακτικώς αόρατες σαν REITs σε διεθνές επίπεδο. Αν με τον συγκεκριμένο νόμο επιδιώκεται η ενίσχυση των «μικρών εταιρειών» από μια ψυχοπονιάρα κυβέρνηση, τότε τίθεται θέμα διακριτικής μεταχείρισης και μάλιστα τιμωρώντας όσες επιχειρήσεις μπορούν να ανιχνευτούν από επενδυτικά ραντάρ εκτός συνόρων.

2. Γιατί πρέπει να ευνοηθούν νομοθετικά μόνο οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται εντός συνόρων; Μάλλον αποδεικνύεται η αναχρονιστική λογική που επικρατεί στην κυβέρνηση, παρότι η χώρα είναι εδώ και δεκαετίες μέλος της ΕΕ. Σήμερα δεν υπάρχει περιορισμός για τις ΑΕΕΑΠ και οι επιτρεπόμενες επενδύσεις να βρίσκονται και εκτός Ελλάδας. Επιτρέπονται (και σωστά) οι επενδύσεις σε οποιοδήποτε κράτος-μέλος του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (και 10% σε τρίτες χώρες) (άρθρο 22 ν.2778/1999). Ο νέος νόμος θα έπρεπε να εναρμονιστεί με το ισχύον καθεστώς των ΑΕΕΑΠ και να μη δημιουργεί αντιφατικές προϋποθέσεις.

3. Τι θα συμβεί αν κάποια ΑΕΕΑΠ έχει κριθεί κατάλληλη για επένδυση και απονομή χρυσής βίζας και εκ των υστέρων παρουσιαστεί μια επενδυτική ευκαιρία ακινήτων διεθνούς αλυσίδας διασκορπισμένα σε πολλές χώρες, το οποίο διατίθεται «πακέτο»; Αν η ΑΕΕΑΠ διαθέτει μετόχους που απέκτησαν μέσω αυτής της διαδικασίας άδεια παραμονής, θα είναι εσαεί καταδικασμένη να λειτουργεί εσωστρεφώς;

4. Γιατί είναι κατάλληλες οι μετοχές ΑΕΕΑΠ στο πλαίσιο ΑΜΚ, αλλά όχι μέσω πώλησης υφιστάμενων στο Χρηματιστήριο; Φοβάται κάποιος κυβερνητικός μανδαρίνος μήπως κάποιος βγάλει κέρδη πουλώντας μετοχές ΑΕΕΑΠ ή μπας και ενισχυθεί η ρευστότητα του Χρηματιστηρίου μας, που μοιάζει με ρυάκι που στέρεψε;

5. Με βάση ποιον αλγόριθμο υπολογίστηκε το ελάχιστο ποσό των 400.000 ευρώ; Το προφίλ των επενδυτών σε ΑΕΕΑΠ είναι διαφορετικό από όσους αγοράζουν ένα διαμέρισμα, καθώς οι ΑΕΕΑΠ επενδύουν κατά κύριο λόγο σε επαγγελματικά ακίνητα (κτίρια γραφείων, εμπορικά καταστήματα, αποθήκες και ξενοδοχεία). Πρόκειται για ανθρώπους με μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια και με διαφορετικές απαιτήσεις.

Ο τρόπος που νομοθετεί το άρρωστο ελληνικό κράτος είναι ένας από τους πολλούς παράγοντες που μας οδήγησαν στη χρεοκοπία. Παράγουμε νόμους χωρίς μελέτη σε μεγάλη ποσότητα και με ελλιπή σχεδιασμό. Είναι βέβαιο ότι δεν θα υπάρξει ούτε απολογισμός και -αν υπάρξει- μελλοντικά διορθωτική τροποποίηση μπορεί να κάνει τα πράγματα χειρότερα.

Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ έχει προσφέρει πολλά εν μέσω της κρίσης. Οι μετοχές όσων εταιρειών παραμένουν στο ελληνικό Χρηματιστήριο όχι μόνο άντεξαν (και μοίρασαν και μερίσματα), αλλά και μέσω των επενδύσεών τους έδωσαν λύσεις στον παγωμένο κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων. Έγιναν επενδύσεις και μέσω συνεργασίας με εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (όσες έμειναν ζωντανές).

Αντί αναγνώρισης, η σημερινή κυβέρνηση άλλαξε αιφνιδιαστικά το φορολογικό καθεστώς επταπλασιάζοντας (!) τον ειδικό φόρο των ΑΕΕΑΠ, ενώ επέβαλε διπλή φορολόγηση των ακινήτων μέσω ΕΝΦΙΑ, καταργώντας την έκπτωση των ΑΕΕΑΠ. Σήμερα ο συντελεστής φορολόγησης ακόμη και των μετρητών ανέρχεται σε 0,75%, όταν πρακτικά είναι αδύνατον να εισπραχθεί αντίστοιχος τόκος καταθέσεων εν μέσω μηδενικών επιτοκίων.

Πολλές προγραμματισμένες Αυξήσεις Κεφαλαίου ΑΕΕΑΠ ματαιώθηκαν, γιατί η κυβέρνηση ήθελε να εισπράξει μερικά εκατομμύρια ευρώ από τα ταμεία των ΑΕΕΑΠ για να τα σπαταλήσει σε «κοινωνικό μέρισμα».

Με τέτοιες πολιτικές, η χώρα θα παραμένει στον βάλτο της χρεοκοπίας. Ας ελπίσουμε ότι η μελλοντική κυβέρνηση θα διορθώσει κάποια λάθη. Δεν είναι και τόσο δύσκολο.

* Ο Κώστας Μαρκάζος είναι οικονομολόγος, συγγραφέας του βιβλίου «ΑΝΤΙΠΑΛΟΙ ΜΕ ΤΟΝ ΕΑΥΤΟ ΜΑΣ» (εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη)