Ακίνητα: Πώς θα μετατρέψουμε το πρόβλημα σε ευκαιρία

Στην Ελλάδα, το ακίνητο θεωρείται η «εύκολη λύση» για την εξεύρεση φορολογικών εσόδων. Από τη στιγμή που τα σπίτια δεν… έχουν πόδια, μπορούν να φορολογηθούν παντοιοτρόπως, πότε με τον ΕΝΦΙΑ και τα «αλμυρά» δημοτικά τέλη, πότε με κάθε είδους «χαράτσια» και φυσικά πάντοτε με υψηλό κόστος μεταβίβασης.

Μάλιστα, επειδή ο κάτοχος ακινήτων θεωρείται εξ ορισμού «κακός πλούσιος», η κυβέρνηση έχει φροντίσει να τον φορολογεί με «κοινωνικό πρόσημο», μέσα από άλλη μια ευρωπαϊκή πρωτοτυπία: Αντί ο ΕΝΦΙΑ να επιβάλλεται σε κάθε ακίνητο ξεχωριστά, επιβάλλεται σε κάθε ιδιοκτήτη-φορολογούμενο, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται δυσανάλογα υψηλά όσοι έχουν… κάτι παραπάνω από ένα κεραμίδι. Άλλο ένα μέτρο εξαφάνισης της μεσαίας τάξης.

Οι παρενέργειες είναι ήδη πολύ μεγάλες.

* Κατά τη διάρκεια της κρίσης οι τιμές των ακινήτων έχουν υποχωρήσει γύρω ή και πάνω από 40% με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (βλέπε παρατιθέμενο πίνακα).

* Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων ξεζουμίζονται από τους φόρους σε μια προσπάθειά τους να διατηρήσουν όσα απέκτησαν με το αίμα των ίδιων, των γονιών τους και των παππούδων τους.

* Πολλές μεγάλες επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο οικοδομικό κλάδο είναι ιδιαίτερα υπερχρεωμένες, απολύοντας εργαζομένους και φορτώνοντας τις τράπεζες με κόκκινα δάνεια.

* Η εγχώρια κατανάλωση τσιμέντου αναμένεται να σημειώσει φέτος νέο χαμηλό πεντηκονταετίας, παρά την όποια ζήτηση παρατηρείται στον χώρο των τουριστικών καταλυμάτων.

* Οι τράπεζες έχουν -χωρίς καθόλου να το επιθυμούν- στην ιδιοκτησία τους πάνω από δέκα χιλιάδες μη λειτουργικά ακίνητα, αριθμός που αυξάνεται συνεχώς, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων που βγαίνει σε πλειστηριασμό καταλήγει και πάλι στις τράπεζες…

Από την άλλη πλευρά όμως, τα ακίνητα αποτελούν στην Ελλάδα -με μεγάλη διαφορά- το μεγαλύτερο ποσοστό του πλούτου των νοικοκυριών. Σε αντίθεση δηλαδή με τις ΗΠΑ και πολλές ευρωπαϊκές χώρες -όπου υπάρχουν μεγάλες τοποθετήσεις σε μετοχές, ομόλογα και άλλα επενδυτικά προϊόντα-, στην Ελλάδα έχουμε εστιάσει «παραδοσιακά» στα ακίνητα, με το πολύ μεγάλο ποσοστό των Ελλήνων να ιδιοκατοικεί και πάρα πολλούς συμπολίτες μας μικρομεσαίου εισοδήματος να κατέχουν περισσότερα του ενός ακίνητα.

Τι σημαίνει αυτό; Ότι μπορούμε να μετατρέψουμε το πρόβλημα σε μεγάλη ευκαιρία. Δηλαδή, αν καταφέρουμε με μια σειρά από μέτρα να αυξήσουμε τις τιμές των κατοικιών και να θέσουμε σε διαδικασία ανάκαμψης την οικοδομική δραστηριότητα, αυτά θα ανεβάσουν κατά πολύ τον πλούτο όλων των ελληνικών νοικοκυριών -από το φτωχότερο έως το πλουσιότερο- τόσο άμεσα (θα αυξηθεί η αποτίμηση της περιουσίας τους), όσο και έμμεσα (θα τονωθεί η ζήτηση για πλήθος βιομηχανιών και για πάνω από εκατό κατηγορίες επαγγελμάτων).

Αν για παράδειγμα καταφέρουμε σε βάθος τετραετίας οι τιμές των ακινήτων να ανακάμψουν κατά 30%, τότε ο σημερινός κάτοχος δύο σπιτιών αξίας 200 χιλιάδων ευρώ, θα έχει κερδίσει 60 χιλιάδες ευρώ, ή αλλιώς όσα θα κέρδιζε ένα νοικοκυριό σε δέκα χρόνια, αν κατάφερνε να αυξήσει το ετήσιο εισόδημά του κατά 6.000 ευρώ. Παράλληλα, θα δημιουργούνταν πολλές νέες θέσεις εργασίας, ενώ όφελος θα προέκυπτε τόσο για το ελληνικό δημόσιο, όσο και για τις τράπεζες.

Για να γίνουν όλα αυτά, θα πρέπει να κινηθούμε σταδιακά με μια ευρεία σειρά συντονισμένων κινήσεων, μεταξύ των οποίων θα επεσήμαινα τις παρακάτω:

* Τη σταθεροποίηση των δημόσιων οικονομικών της χώρας. Όσο περισσότερο μειώνεται ο «κίνδυνος της χώρας» (συχνά, αυτό φαίνεται μέσα από την πτώση των επιτοκίων στα μακροπρόθεσμα κρατικά ομόλογα) τόσο θετικότερα επηρεάζονται οι τιμές και τα ενοίκια των ακινήτων. Άρα λοιπόν χρειάζονται μέτρα δημοσιονομικής σύνεσης, μέσα από περιστολή αχρείαστων δαπανών και μέσα από τον εξορθολογισμό του δημόσιου τομέα.

* Τη δημιουργία θετικών προσδοκιών για την οικονομία, μέσα από ένα θεσμικό πλαίσιο που πριμοδοτεί την επιχειρηματικότητα και προσελκύει επενδύσεις. Κάθε νέα εταιρεία που έρχεται να επενδύσει στη χώρα μας από το εξωτερικό θα χρειαστεί γραφεία, αποθηκευτικούς χώρους και υποκαταστήματα για την ίδια, καθώς και σπίτια για τα στελέχη της.

* Το κράτος θα πρέπει να μεταφέρει πόρους από τη δημόσια κατανάλωση στις δημόσιες επενδύσεις, οι οποίες σε συνδυασμό με τα κονδύλια του ΕΣΠΑ, μπορούν να κάνουν… θαύματα. Η επέκταση για παράδειγμα των γραμμών του μετρό στην Αθήνα έχει ήδη αρχίσει να ανεβάζει τις τιμές των ακινήτων σε πολλές περιοχές, αν και θα χρειαστούν κάμποσα ακόμη χρόνια μέχρις ότου ολοκληρωθεί το έργο.

* Την ανάληψη επιμέρους αναπτυξιακών πολιτικών, οι οποίες θα λειτουργήσουν όπως π.χ. η «χρυσή βίζα» και το «ΑirBnB». Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η θεσμοθέτηση ελκυστικού πλαισίου για την εγκατάσταση στην Ελλάδα πλουσίων κατοίκων του εξωτερικού και περιφερειακών διοικητικών κέντρων πολυεθνικών ομίλων. Τα συγκριτικά πλεονεκτήματα της χώρας ήδη υπάρχουν!

* Τη μεγαλύτερη πριμοδότηση και τη θέσπιση μεγάλων φοροαπαλλαγών σε όσες εργασίες κατοικιών συνάδουν με τη μείωση της απαιτούμενης ενέργειας, καθώς και την μεγαλύτερη θωράκιση έναντι σεισμών και πυρκαγιών. Τα ποσά που θα χάσει το δημόσιο από τους φόρους, θα τα υπερκαλύψει η οικονομία μας από τη μείωση κατανάλωσης ενέργειας, καθώς και από τις μικρότερες κρατικές ενισχύσεις σε πληγέντες.

* Τη σταδιακή μείωση των διοδίων, με δεδομένο ότι οι τρέχουσες επιβαρύνσεις εμποδίζουν την απρόσκοπτη μετάβαση των Αθηναίων και των Θεσσαλονικέων σε πολλούς νομούς της χώρας, παρά την ύπαρξη πλέον σύγχρονων πλέον οδικών αξόνων. Αυτό, επηρεάζει πτωτικά και τις τιμές των ακινήτων στους νομούς αυτούς.

* Τη δραστική μείωση των εξόδων μεταβίβασης και κληρονομιάς. Με τον τρόπο αυτό, η κτηματαγορά θα γίνει πιο δίκαιη, θα αποκτήσει μεγαλύτερη ρευστότητα και θα προσελκύσει περισσότερους επενδυτές.

Και ας έρθουμε τώρα στο θέμα του ΕΝΦΙΑ.

Σε πρώτη φάση, ο συγκεκριμένος φόρος θα πρέπει να μειωθεί οριζόντια για όλους και όχι με τον τρόπο που κινήθηκε η κυβέρνηση. Στη συνέχεια, πιστεύω πως θα πρέπει να επιβάλλεται επί του ακινήτου και όχι επί του ιδιοκτήτη. Θα πρέπει δηλαδή να καταργηθεί ο συμπληρωματικός φόρος που μόνο ζημιά κάνει στην ανάπτυξη.

Τρίτον, θα πρέπει να μεταφερθεί στην Τοπική Αυτοδιοίκηση, έτσι ώστε να συνδυάζεται με παροχές των ΟΤΑ προς τα ακίνητα (δημιουργία καλύτερων δρόμων και χώρων πρασίνου, κινήσεις τουριστικής ανάπτυξης, κ.λπ.). Επιπλέον, ένας δήμος προκειμένου να προσελκύσει επενδύσεις και παραθεριστές μπορεί να επιβάλλει μεγάλες εκπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, με αποτέλεσμα να χτίζονται περισσότερες παραθεριστικές κατοικίες.

Τελειώνοντας, θα έλεγα πως η υπόθεση των ακινήτων δεν είναι καθόλου απλή και καθόλου εύκολη. Οι λαϊκισμοί δεν ωφελούν ούτε και σ’ αυτή την περίπτωση. Αντίθετα, χρειάζεται χρόνο, στρατηγική και συνεπή πολιτική ανάπτυξης. Χρειάζεται επίσης η ύπαρξη ικανών ανθρώπων τόσο στη Βουλή, όσο και σε κυβερνητικές θέσεις, προκειμένου από τη βαρετή θεωρία να περάσουμε επιτέλους στην πολυπόθητη πράξη.

* Ο κ. Αλέξανδρος Μωραϊτάκης είναι τέως βουλευτής Ν.Δ. Α' Αθήνας