Αντικειμενικές αξίες: Το χρονικό μιας προαναγγελθείσας αποτυχίας

Σύμφωνα με τις τελευταίες πληροφορίες, η προσπάθεια εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις πραγματικές οδηγήθηκε σε αδιέξοδο. Η ομάδα εργασίας που είχε αναλάβει να παρουσιάσει στο υπουργείο Οικονομικών μια νέα εφαρμογή εξεύρεσης της τιμής ζώνης απέτυχε να παρουσιάσει κάτι λειτουργικό.

Το πιο πιθανό είναι ότι δεν φταίνε όσοι ανέλαβαν κάτι ανέφικτο, όπως το να βρεις κάτι που δεν υπάρχει. Ψάχνοντας τις «πραγματικές» αξίες αγοροπωλησιών ακινήτων, σε μια αγορά που ελάχιστοι αγοράζουν επιλεκτικά και οι περισσότεροι πουλάνε σε αξίες ρευστοποίησης, οι (λίγες) τιμές που εντοπίζονται είναι κατά κανόνα ακραίες. Εκτός και αν καταστρατηγηθούν όλες οι επιστημονικές αρχές και εξάγονται στατιστικά αποτελέσματα χωρίς επαρκές δείγμα.

Τώρα το υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζεται να συστήσει 100 (!) τοπικές επιτροπές σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας, με στόχο την αναπροσαρμογή 10.000 τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια. Σε αυτές θα συμμετέχουν, εκτός από στελέχη των εφοριών και μεσιτών, εκτιμητές ακινήτων, στελέχη της ΤτΕ και της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής. Δηλαδή αντί να παρατήσουμε τις αντικειμενικές στη λήθη τους (όπως είχαμε προτείνει πέρυσι), χιλιάδες άνθρωποι θα παίξουν το κυνήγι των χαμένων αξιών στη ράχη μιας ρημαγμένης χώρας.

Μια διόρθωση άνευ σημασίας

Τι αξία έχει η διόρθωση των αντικειμενικών αξιών, όταν ο ΕΝΦΙΑ θα παραμείνει ίδιος; Οι συντελεστές είναι ήδη υψηλοί, και αν μειωθούν οι αντικειμενικές, θα πρέπει να αυξηθούν σε δημευτικά επίπεδα. Είναι φυσικό στην Ελλάδα της κρίσης οι αντικειμενικές αξίες του 2007 να μην ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Όμως ποτέ ένα «αντικειμενικό» σύστημα δεν αντικατοπτρίζει την πραγματικότητα. Αποκλίσεις έχουν όλες οι χώρες που εφαρμόζουν παρόμοια συστήματα. Οι «αντικειμενικές αξίες» αντιπροσωπεύουν πάντα πλασματικές αξίες (συνήθως για τον υπολογισμό φόρων κατοχής ακινήτων). Το μεγάλο ζητούμενο είναι το ποσό του φόρου και αν θα τον εισπράττουν οι δήμοι (αλλά αυτό είναι μια άλλη κουβέντα).

Αν το πρόβλημα είναι ο φόρος μεταβίβασης (που μειώθηκε σε λογικά επίπεδα, από 11% σε 3%), αυτός θα μπορούσε να υπολογίζεται στην αναγραφόμενη αξία του συμβολαίου και όχι στην αντικειμενική. Οι εποχές που σχεδόν σε όλα τα συμβόλαια το τίμημα ήταν ίσο με την αντικειμενική και τα υπόλοιπα χρήματα μέχρι την πραγματική τιμή δίνονταν «εκτός» έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί.

Καμία τράπεζα στο μέλλον δεν θα χρηματοδοτεί «μαύρα», όπως έκαναν στο παρελθόν με τα «επισκευαστικά» δάνεια. Πριν τη χρεοκοπία τους, και για να συμφιλιωθούν με τη χρηματοδότηση πράξεων φοροδιαφυγής, οι τράπεζες βάφτιζαν τα μαύρα «αφανές τίμημα».

Σήμερα η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων πωλούνται κάτω από την αντικειμενική και οι αναγραφόμενες τιμές στα συμβόλαια είναι σωστές. Ευτυχώς καταργήθηκε ο παραλογισμός του υπολογισμού πόθεν έσχες επί της αντικειμενικής (όταν ήταν μεγαλύτερη).

Ήρθε η ώρα να γίνει το ίδιο και με τον φόρο μεταβίβασης. Αυτομάτως θα καταργηθεί το κίνητρο της φοροδιαφυγής μέσω παράλληλων πληρωμών και οι αξίες των συμβολαίων θα είναι αληθινές. Έτσι και αλλιώς το βασικό κίνητρο όσων επιζητούν ξέπλυμα παράνομου χρήματος δεν επηρεάζεται από τον φόρο μεταβίβασης.

Μήπως δεν είναι στραβός ο γιαλός αλλά αρμενίζουμε στραβά;

Στην Ελλάδα αιωρείται διαρκώς ένα ερώτημα: Γιατί δεν μπορούμε να διορθώσουμε όσα κάνουμε λάθος; Μήπως φταίει η νοοτροπία μας; Μήπως σκοτεινές δυνάμεις συνωμοτούν κάθε πρωί που ξυπνάνε και δεν μας αφήνουν να προκόψουμε γιατί μας ζηλεύουν;

Είναι γεγονός ότι τα επιτυχημένα κράτη μοιάζουν μεταξύ τους, ενώ τα χειρότερα αποτυγχάνουν με πολλούς τρόπους. Μια ειδοποιός διαφορά είναι οι θεσμικές δικλίδες που έχουν όσα κράτη αποφεύγουν τις αποτυχίες πριν υποστούν τις συνέπειες.

Στη χώρα μας, πάνω από 50 υπουργοί και υφυπουργοί, μαζί με ένα στρατό από μετακλητούς αυλικούς, αντί να είναι πολιτικοί προϊστάμενοι του κρατικού διοικητικού μηχανισμού, ελέγχουν και τις ελάχιστες τεχνικές λεπτομέρειες που δεν γνωρίζουν. Ακόμη και όταν δεν εξυπηρετούν συγκεκριμένα επιχειρηματικά ή συντεχνιακά συμφέροντα, παγιδεύονται στην άγνοιά τους.

Κάποιος είπε πριν χρόνια στην Τρόικα ότι είναι άδικες οι υψηλές αντικειμενικές (πιθανότατα για να αποφύγει κάποιες μεταρρυθμίσεις) και προστέθηκε η αλλαγή τους στα προαπαιτούμενα. Κανένας μηχανισμός δεν υπάρχει (όπως σε άλλες χώρες) να προστατεύσει τον ανίδεο υπουργό, και το αποτέλεσμα είναι μια ακατάσχετη νομοδιάρροια, η οποία συσσωρεύει περισσότερα προβλήματα από όσα υποτίθεται ότι λύνει. Οι επιτροπές παραδίδουν πορίσματα στις επόμενες επιτροπές.

Τώρα ετοιμάζεται και ένας στρατός ανθρώπων που θα προσπαθήσει να βρει τα φαντάσματα των αξιών της ημιθανούς αγοράς ακινήτων. Το να θέλουμε πολύ να βρούμε τις σωστές αντικειμενικές δεν αρκεί.

Αντί να πιστεύουμε, τις κατά Coelho μπούρδες, ότι συμπαντικές δυνάμεις συνωμοτούν για να πραγματοποιηθούν οι έντονες επιθυμίες μας, ίσως είναι προτιμότερο να ακολουθήσουμε τη συμβουλή ενός Αμερικανού κωμικού (W.C. Fields) που έλεγε: «Αν δεν πετύχεις με την πρώτη, προσπάθησε ξανά και ξανά. Μετά παράτησέ τα. Δεν υπάρχει καμία χρησιμότητα να είσαι ηλίθιος προσπαθώντας».

*Ο Κώστας Μαρκάζος είναι οικονομολόγος