Real Estate: Πού κρύβονται σήμερα οι αποδόσεις

Στον ελληνικό κλάδο ακίνητης περιουσίας υφίστανται, επί του παρόντος, αξιόλογες επενδυτικές ευκαιρίες και αναμένεται πως ευκαιρίες θα υπάρχουν καθ’ όλη τη διάρκεια του νέου έτους. Για τα υψηλής ποιότητας επενδυτικά κτίρια, τα yields δείχνουν να πιέζονται σε χαμηλότερα επίπεδα, κάτι που δεν αφορά, όμως, το σύνολο των ακινήτων.

Στο ερώτημα που συχνά τίθεται αναφορικά με τη «γενικά» προβλεπόμενη πορεία των ακινήτων εντός του 2017, δυστυχώς, δεν είναι δυνατό να δοθεί μια ενιαία και ξεκάθαρη απάντηση, καθώς θα πρέπει να διευκρινίζεται σε ποιους τομείς ακινήτων γίνεται αναφορά. Το φάσμα του real estate είναι κάτι παρόμοιο με τον πίνακα μετοχών του χρηματιστηρίου. Όπως ο πίνακας μετοχών εμπεριέχει μια σειρά από κλάδους, έτσι και το real estate αποτελεί μια παλέτα από την οποία ο επενδυτής μπορεί να επιλέξει, παραδείγματος χάριν, οικόπεδα, κύριες ή παραθεριστικές κατοικίες, γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, ξενοδοχεία. Το κάθε προϊόν έχει τη δική του δυναμική και τα δικά του θεμελιώδη.

Επομένως, το πρώτο σημείο που αξίζει να επισημάνουμε για το νέο έτος είναι ότι εναπόκειται σε κάθε επενδυτή να διακρίνει την κατηγορία στην οποία αξίζει να δραστηριοποιηθεί και να αφουγκραστεί, εντός της κάθε κατηγορίας, τις πραγματικές επενδυτικές ευκαιρίες. Οι εποχές που συλλήβδην οι αξίες των ακινήτων ανέβαιναν άκριτα έχουν παρέλθει ανεπιστρεπτί.

Το δεύτερο σημείο που πρέπει να υπογραμμιστεί είναι πως το 2017 αναμένεται να επιβραβευθεί η δημιουργικότητα. Καινοτόμες πρωτοβουλίες μπορούν να μετατρέψουν τα προβλήματα της παρούσας κρίσης σε ευκαιρίες. Μία στρατηγική που η ICI (Intercontinental International ΑΕΕΑΠ) προτίθεται να ακολουθήσει την αμέσως επόμενη περίοδο είναι η επικέντρωση σε κάποια ακίνητα χαμηλής αξίας συναλλαγής, καθώς παρατηρείται τελευταία ένα χάσμα μεταξύ των αποδόσεων μεγάλων και μικρών ακινήτων. Στα μικρά ακίνητα ακόμη και διψήφιες ετήσιες μισθωτικές αποδόσεις δείχνουν επιτεύξιμες, για μια σειρά από λόγους.

Ενδεικτικά, τα περισσότερα funds, λόγω μεγέθους ή προέλευσης από το εξωτερικό, στοχεύουν σε υψηλής αξίας έργα. Παράλληλα, αξιόλογα μικρά μισθωμένα κτίρια αναζητούν νέο ιδιοκτήτη χωρίς αποτέλεσμα, κυρίως γιατί το παραδοσιακό τους αγοραστικό κοινό δεν διαθέτει τη ρευστότητα να εκμεταλλευτεί τις ευκαιρίες αυτές ή αντιμετωπίζει άλλες δυσκολίες.

Επίσης, η εταιρία σκοπεύει να εστιάσει σε δημιουργική δόμηση συμβάσεων Sale-and-Leaseback.

Επιπροσθέτως, η ICI μετέτρεψε τα capital controls σε ευκαιρία. Πληρώνοντας, κατά την αγορά των ακινήτων, το τίμημα στο εξωτερικό επιτυγχάνει σημαντικές εκπτώσεις. Επιπλέον, η επιλογή μας τα τελευταία χρόνια για τη διατήρηση μεγάλου μέρους των καταθέσεών μας σε δολάρια αποδείχθηκε ορθή, καθώς το ευρώ έχει υποχωρήσει σε χαμηλά επίπεδα.

Πράγματι, υφίστανται προβλήματα που είναι εκτός του ελέγχου του εκάστοτε επενδυτή, όπως η ανεργία και η χαμηλή κατανάλωση. Ωστόσο, για κάποια άλλα όπως, ενδεικτικά, η έλλειψη ικανοποιητικού τραπεζικού δανεισμού, θα μπορούσαν οι ελληνικές εταιρίες real estate να λειτουργήσουν καινοτόμα, αξιοποιώντας λόγου χάριν το νέο πλαίσιο που παρέχει τη δυνατότητα έκδοσης ομολογιών διαπραγματεύσιμων στο Χρηματιστήριο Αθηνών, κατά το πρόσφατο επιτυχημένο παράδειγμα εταιριών άλλων κλάδων.

Το τρίτο σημείο στο οποίο πρέπει να γίνει μνεία είναι πως τον τελευταίο καιρό υπήρξαν ορισμένες ενθαρρυντικές ενδείξεις στην αγορά ακινήτων. Από επενδυτικής πλευράς, αρκετές δεκάδες funds και θεσμικοί επενδυτές από όλα τα μήκη και πλάτη της υφηλίου βολιδοσκοπούν ολοένα και συχνότερα, αλλά και σε μεγαλύτερο βάθος, την αγορά.

Ταυτοχρόνως, ολοκληρώνονται αρκετές αγοραπωλησίες με αγοραστές HNWIs και family offices του εξωτερικού. Πρόκειται για αγοραστική κινητικότητα εξαιτίας, σε κάποιο βαθμό, της εντεινόμενης αστάθειας στον τόπο προέλευσης των κεφαλαίων (όπως Λατινική Αμερική και Τουρκία). Από μισθωτικής σκοπιάς, στα γραφεία παρατηρήθηκαν μετεγκαταστάσεις με σκοπό την επέκταση (για μεγαλύτερη επιφάνεια) ενώ τα προηγούμενα έτη οι αιτίες μετεγκατάστασης ήταν η μείωση του χώρου ή του κόστους. Οι γραφειακοί χώροι δείχνουν να διανύουν μια φάση σταθεροποίησης, ενώ και οι βασικοί εμπορικοί δρόμοι λιανικής σταδιακά επανακάμπτουν από άποψη πληρότητας.

Στην παρούσα φάση, η ICI ΑΕΕΑΠ εξετάζει μόνο ελληνικά ακίνητα καθώς είναι πεποίθησή μας πως οι μέτοχοι που εισέρχονται την τρέχουσα περίοδο σε μια ελληνική ΑΕΕΑΠ κυρίως το πράττουν γιατί αντιλαμβάνονται την ευκαιρία στον ελλαδικό χώρο. Είμαστε επενδυτικά ενεργοί και βρισκόμαστε σε προχωρημένες συζητήσεις για κάποιες εξαγορές, ως εκ τούτου, πιστεύουμε πως σύντομα θα είμαστε σε θέση να ανακοινώσουμε εξελίξεις.

Το τέταρτο σημείο που χρήζει αναφοράς είναι ο επενδυτικός ορίζοντας. Οι παρούσες συνθήκες στη χώρα δεν είναι οι πλέον ευνοϊκές. Η Ελλάδα δείχνει να έχει εμπλακεί τα τελευταία χρόνια σε μια αέναη διαπραγμάτευση και η ψυχολογία είναι σε χαμηλά επίπεδα. Δεν θα είναι μια χρονιά χωρίς αναταράξεις, τόσο από το ελληνικό γίγνεσθαι όσο και από το διεθνές σκηνικό.

Το γενικό πλαίσιο το οποίο κυβέρνηση και θεσμοί έχουν κατά νου περιλαμβάνει, ενδεικτικά, ένταξη στο πρόγραμμα ποσοτικής χαλάρωσης, υψηλή ανάπτυξη, επιτάχυνση των μεταρρυθμίσεων και έξοδο στις αγορές. Είναι αρκετά σύνθετο, ελπίζουμε όμως όλοι να υλοποιηθεί.

Η κατάσταση στις ελληνικές τράπεζες είναι εκρηκτική, εξαιτίας του όγκου των NPEs. Κατά συνέπεια, πρέπει να εξετάζουμε το ελληνικό real estate με μια μεσο-μακροχρόνια προοπτική. Βραχυπρόθεσμες κεφαλαιακές υπεραποδόσεις είναι δύσκολο να επιτευχθούν. Από την άλλη, με βάση την εμπειρία μου σε διάφορες αγορές του εξωτερικού, όταν έρχεται η στιγμή που όλοι οι επενδυτές ακινήτων στρέφονται μαζικά προς μια χώρα, συμφωνώντας πως είναι μια αγορά στην οποία πρέπει επενδυτικά να εμπλακούν, τότε πολλές φορές είναι ήδη αργά για πραγματικά επικερδείς τοποθετήσεις.

Η ICI έχει στη μετοχική της βάση μετόχους με μακροπρόθεσμους στόχους και υποστηρίζει έμπρακτα το ελληνικό real estate από το 2012. Η κερδοφορία που η εταιρία καταγράφει αποδεικνύει ότι με σωστή δόμηση συναλλαγών μπορεί ένας οργανισμός να θέσει ισχυρά θεμέλια σε αντίξοες συνθήκες και να ατενίζει το μέλλον με υψηλό βαθμό ασφάλειας.

* Ο κ. Μάριος Αποστολίνας είναι διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης εταιρείας.