Οι φοροέλεγχοι και τα «μαύρα» στις συναλλαγές ακινήτων

Μέχρι το 2010 ήταν σύνηθες τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων να διεκπεραιώνονται στις αντικειμενικές αξίες αυτών, παρά το γεγονός ότι η εμπορική αξία ήταν μεγαλύτερη και καταβαλλόταν το υπερτίμημα εκτός του συμβολαίου.

Η πρακτική αυτή ήταν τόσο διαδεδομένη που ακόμη και ο Άρειος Πάγος, σε αιτιολογίες αποφάσεών του (ενδ. αντί άλλων ΑΠ 1307/2004), αναγνωρίζει τη διαφορά ανάμεσα στο τίμημα αγοραπωλησίας που αναγράφεται στο συμβόλαιο για φορολογικούς λόγους και το πραγματικό τίμημα της εμπορικής συναλλαγής.

Σήμερα, με τους ελέγχους που γίνονται από το ΚΕΦΟΜΕΠ, προκύπτουν πολύ σημαντικά προβλήματα σε σχέση με το θέμα αυτό και ειδικότερα:

Αν ελέγχεται φορολογικά ο πωλητής, τότε δύναται να φορολογηθεί με προσαύξηση περιουσίας από άγνωστη πηγή (φόρος 45% συν προσαύξηση 1% τον μήνα με ανώτατο όριο το 120%), εφόσον το υπερτίμημα πιστώθηκε στον τραπεζικό του λογαριασμό (συνήθως την ίδια ημέρα με το συμβόλαιο).

Αν ελέγχεται ο αγοραστής, τότε ο έλεγχος βλέπει τη «χρέωση» για το αποκρυβέν μέρος του τιμήματος στον λογαριασμό του κι εφόσον μπορεί να συνδέσει την επίμαχη συναλλαγή με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, αφενός του καταλογίζει τον φόρο μεταβίβασης σε ολόκληρο το τίμημα (10% -> βαρύνει τον αγοραστή ΑΝ 1521/1950, ενώ σήμερα βάσει του ν.4223/2013 έχει καταστεί 3%), αφετέρου διενεργεί έλεγχο πόθεν έσχες, ήτοι αν δικαιολογούσε φορολογικά την αγορά του ακινήτου με ανάλωση κεφαλαίου από τα προηγούμενα έτη (ειδάλλως προσαυξάνει την περιουσία του κατά το αντίστοιχο ποσό).

Προκειμένου να ξεπεραστούν αυτές οι στρεβλώσεις κι επειδή οι φορολογικοί συντελεστές στις μεταβιβάσεις ακινήτων άλλαξαν επί το βέλτιον (πλέον είναι 3% επί του τιμήματος), εκδόθηκε η υπ' αριθμ. Δ13Β 1065690 ΕΞ 16.4.2013 διοικητική επιστολή και η ΠΟΛ. 1007/18.1.1989 του Υπουργείου Οικονομικών, βάσει των οποίων δύνανται οι φορολογούμενοι συμβαλλόμενοι στο αρχικό συμβόλαιο να κάνουν διορθωτικό συμβόλαιο ως προς το τίμημα αγοραπωλησίας, καταβάλλοντας μόνο 3% (φόρος μεταβίβασης) στη διαφορά του τιμήματος.

Μάλιστα το διορθωτικό συμβόλαιο δεν χρειάζεται να μεταγραφεί εκ νέου, επομένως τα μόνα έξοδα του συμβολαίου είναι αυτά του φόρου μεταβίβασης (3%, ασχέτως αν το αρχικό συμβόλαιο είχε συναφθεί με 10% φόρο μεταβίβασης) και του συμβολαιογράφου.

Ωστόσο για τη σύναψη του διορθωτικού συμβολαίου απαιτείται να συμβληθούν αμφότεροι οι συμβαλλόμενοι του αρχικού συμβολαίου (αγοραστής - πωλητής) και δεν γίνεται να διενεργηθεί από έναν εξ αυτών αυτοτελώς.

Εφόσον ελέγχεται ο πωλητής και προσκομισθεί το διορθωτικό συμβόλαιο στο ΚΕΦΟΜΕΠ, τότε παύει ο έλεγχος σε σχέση με την επίμαχη συναλλαγή και τα «μαύρα» χρήματα που πιστώθηκαν στον λογαριασμό του αγοραστή θεωρούνται νομίμως φορολογημένα.

Πρόβλημα υφίσταται και έχουν αμφιβολίες οι αγοραστές να υπογράψουν το διορθωτικό συμβόλαιο, όταν είναι είτε εταιρίες (όπου έχουν διαπράξει παράβαση Κ.Β.Σ. καταχωρίζοντας ανακριβές φορολογικό στοιχείο -> υποτιμολογημένο συμβόλαιο αγοράς ακινήτου), είτε είναι φυσικό πρόσωπο και δεν έχει το πόθεν έσχες να δικαιολογήσει την αγορά ακινήτου στο πραγματικό τίμημα.

Στην περίπτωση που ο αγοραστής δεν δέχεται να υπογράψει διορθωτικό συμβόλαιο, τότε διακρίνουμε τις εξής περιπτώσεις:

i) αν το υπερτίμημα του συμβολαίου ήταν με τραπεζική επιταγή ή τραπεζική μεταφορά, ή αν υπάρχει αντέγγραφο για το τίμημα της αγοραπωλησίας (έγγραφο που καταρτίστηκε παράλληλα με το συμβόλαιο, συνήθως ιδιωτικό συμφωνητικό, που προέβλεπε το αληθινό τίμημα), τότε δεν είναι προσαύξηση περιουσίας από άγνωστη πηγή αλλά από γνωστή και συγκεκριμένα από τον αγοραστή του ακινήτου. Το επόμενο ερώτημα που τίθεται στον έλεγχο είναι αν το συγκεκριμένο ποσό συνδέεται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή με άλλη αιτία (όταν υπάρχει αντέγγραφο είναι σαφές πως αφορά αγοραπωλησία).

Παλαιότερα το ΣΔΟΕ δεχόταν στους φορολογικούς ελέγχους ότι εφόσον το «μαύρο» τίμημα αποδεικνύεται με επιταγή και είναι την ίδια, την προηγούμενη ή την επόμενη του συμβολαίου, τότε δεν καταλόγιζε στον πωλητή κανένα φόρο, θεωρούσε το ποσό που πιστωνόταν στον λογαριασμό του δικαιολογημένο κι εξέδιδε εντολή ελέγχου στον αγοραστή, ώστε αφενός να του καταλογίσει φόρο 10% στο επιπλέον τίμημα (συν προσαύξηση), αφετέρου να του κάνει έλεγχο πόθεν έσχες σε σχέση με το πραγματικό τίμημα.

Το ΚΕΦΟΜΕΠ δεν υιοθετεί αυτή την τακτική και αν δεν καταρτιστεί διορθωτικό συμβόλαιο (ή να προϋπήρχε αντέγγραφο του συμβολαίου) καταλογίζει εσφαλμένα με προσαύξηση περιουσίας από άγνωστη πηγή τον πωλητή. Σχετικώς αρκετές περιπτώσεις έχουν οδηγηθεί ενώπιον των Διοικητικών Δικαστηρίων και βάσει την 884/2016 του ΣτΕ, θα πρέπει να δικαιωθούν οι φορολογούμενοι.

ii) Αν το υπερτίμημα καταβλήθηκε τοις μετρητοίς και δεν υπάρχει αντέγγραφο, τότε ο πωλητής είναι απαραίτητο να συνάψει διορθωτικό συμβόλαιο, ειδάλλως δεν μπορεί να αποδειχθεί από γραπτά αποδεικτικά στοιχεία (π.χ. αποδεικτικά τραπέζης/επιταγές) ότι τα μετρητά που κατατέθηκαν στον λογαριασμό του προέρχονται από υπερτίμημα κατά την πώληση ακινήτου.

Το ΣΔΟΕ, όταν γινόταν παλαιότερα δέκτης καταγγελιών περί υπερτιμήματος αγοραπωλησίας ακινήτου, προέβαινε σε άνοιγμα των λογαριασμών του αγοραστή και του πωλητή, κι εφόσον το ποσό που είχε αναληφθεί (τοις μετρητοίς) από τον αγοραστή κατατέθηκε την ημέρα του συμβολαίου ή την επόμενη στον λογαριασμού του πωλητή, τότε συνέδεε (ορθώς) τις δύο συναλλαγές (υπό την προϋπόθεση πως οι συμβαλλόμενοι δεν μπορούσαν αλλιώς να τις δικαιολογήσουν), και έλεγχε τον αγοραστή ως προς το πόθεν έσχες του, ενώ του καταλόγιζε τον επιπλέον φόρο μεταβίβασης.

Ωστόσο, είναι ανώφελο οι αγοραστές να μη δέχονται την υπογραφή διορθωτικού συμβολαίου, εφόσον υπάρχει επιταγή εκδόσεώς τους που κατατέθηκε στον πωλητή, ή αν (κατόπιν καταγγελίας) μπορεί να αποδειχθεί ότι αναλήφθηκε το Χ ποσό από τον λογαριασμό τους και κατατέθηκε την ημέρα του συμβολαίου ή την επομένη, σε λογαριασμό του πωλητή, καθότι εφόσον αμυνόμενος ο πωλητής το καταγγείλει ως γεγονός για να δικαιολογήσει την πίστωση στον λογαριασμό του (ειδάλλως κινδυνεύει να φορολογηθεί με προσαύξηση περιουσίας 45% συν προσαυξήσεις έως 120% στο ποσό αυτό), τότε υποχρεωτικά θα εκδοθεί εντολή ελέγχου και στον αγοραστή (ενώ με την κατάρτιση διορθωτικού συμβολαίου αυτό δεν είναι δεδομένο), όπου τότε οι χρεώσεις, πρόστιμα και προσαυξήσεις είναι πολύ πιο αυστηρές, καθότι θα του γίνει εν γένει έλεγχος τραπεζικός και δύναται να βρεθεί πολλαπλά εκτεθειμένος και χρεωμένος.

* Ο κ. Μιχάλης Μαρκουλάκος είναι δικηγόρος.