Ξύδης (Berkshire): Πολεμικά πλήγματα στο ελληνικό real estate

Την ελκυστικότητα των ελληνικών ακινήτων τόσο σε σχέση με τις αγορές της Δυτικής Ευρώπης όσο και των μεσογειακών χωρών τονίζει σε συνέντευξή του στο Euro2day.gr ο επικεφαλής της Berkshire Hathaway στην Ελλάδα, κ. Κυριάκος Ξύδης. Ωστόσο, σημειώνει ότι η γεωγραφική θέση και κυρίως οι γείτονές μας αποτελούν σημεία προβληματισμού των ξένων αγοραστών και η αξιολόγηση του σχετικού ρίσκου είναι ένα μειονέκτημα για το ελληνικό ακίνητο.

Ο κ. Ξύδης επισημαίνει ότι η γεωπολιτική αβεβαιότητα λόγω του πολέμου στην Ουκρανία έχει επηρεάσει εμφανώς αρνητικά τη ζήτηση για Ελλάδα το τελευταίο τρίμηνο, προκαλώντας ανησυχίες στην αγορά real estate. 

Στην πρόσφατη ποιοτική έρευνα του διεθνούς δικτύου της Berkshire Hathaway Home Services αντικατοπτρίζεται η ανάκαμψη της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα. Παραμένει ίδια η τάση, παρά τη γεωπολιτική αβεβαιότητα και την ουκρανική κρίση;

Ο πόλεμος στην Ουκρανία αφενός και η γεωπολιτική αβεβαιότητα αφετέρου που δημιουργείται, η οποία μάλιστα εντείνεται τις τελευταίες εβδομάδες από την προκλητικότητα και ρητορική της Τουρκίας, έχει επηρεάσει εμφανώς αρνητικά τη ζήτηση για ακίνητα στην Ελλάδα κατά τους τελευταίους 3 μήνες. Οι τιμές καταγράφουν στασιμότητα και υπάρχει έντονος προβληματισμός για την πορεία τους, δεδομένης της καθημερινής σχεδόν ανατίμησης των πρώτων υλών. Δημιουργείται σιγά σιγά μία εύθραυστη ψυχολογία που ταράζει την εμπιστοσύνη και προκαλεί ανησυχία στην αγορά τoυ real estate.

Ποιο προϊόν οικιστικού ακινήτου συγκεντρώνει το ενδιαφέρον και σε ποιες περιοχές;

Σε γενικές γραμμές, οι αγοραστές στρέφονται στα πιο παλιά διαμερίσματα, έναντι των νεότερων, στοχεύοντας σε καλύτερες τιμές ανά τ.μ. το οποίο ισχύει ανεξαρτήτως περιοχών. Σε επίπεδο περιοχών, η τάση αναδεικνύει την στροφή των αγοραστών στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε όλα εκείνα τα προάστια που προσφέρουν εύκολη πρόσβαση στα ΜΜΜ και ειδικότερα στο Μετρό της Αθήνας, με τους υφιστάμενους αλλά και μελλοντικούς σταθμούς να δημιουργούν πόλους έλξης των δυνητικών αγοραστών.

Πώς εξηγείται το γεγονός του ότι πέραν των νησιών, η ζήτηση για ακίνητα στα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αθήνα αυξάνει, όταν διεθνώς επιδιώκεται η αποκέντρωση;

Θεωρώ ότι η αποκέντρωση στο ελληνικό real estate που ξεκίνησε δειλά τη δεκαετία του 1980 έχει κλείσει τον κύκλο της. Διεθνώς παρατηρείται ο έντονος προβληματισμός των πολιτών για τον χαμένο χρόνο σε μετακινήσεις. Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν θα υπάρξει ένας νέος κύκλος αποκέντρωσης. Για να συμβεί όμως, θα πρέπει να υπάρξουν οι κατάλληλες προϋποθέσεις, όπως αποκέντρωση κρατικών δομών, κέντρων λήψεως αποφάσεων, κατάλληλων εργασιακών χώρων και πάνω από όλα σύγχρονων και γρήγορων μέσων μεταφοράς.

Από πού προέρχεται το αγοραστικό ενδιαφέρον (εγχώριοι ή ξένοι αγοραστές) και ποιο είναι το προφίλ (θεσμικό, επενδυτικό, ιδιωτικό κ.λπ.).

Η δυναμική που έχουν αναπτύξει οι ξένοι αγοραστές στην ελληνική αγορά κατοικίας είναι σημαντική. Πάνω από το 50% των συναλλαγών γίνεται πλέον με τη συμμετοχή αγοραστών από το εξωτερικό. Οι πρόσφατες γεωπολιτικές εξελίξεις, το αυξημένο κόστος της ενέργειας και οι επιβαρύνσεις στις τιμές των πρώτων υλών που μετακυλίονται σιγά σιγά σε όλους τους τομείς της οικονομίας δημιουργούν κλίμα αβεβαιότητας που επηρεάζει κυρίως τους θεσμικούς και μεγάλους επενδυτές και λιγότερο τους μικρούς ιδιώτες.

Παραμένει φθηνότερη συγκριτικά η ελληνική αγορά ακινήτων έναντι εκείνων της Δυτικής Ευρώπης και της Μεσογείου;

Το ελληνικό real estate ήταν και παραμένει φθηνότερο από αυτό της Δυτικής Ευρώπης αλλά και της ευρύτερης «γειτονιάς» μας, Ισπανίας, Νότια Γαλλίας, Ιταλίας και Πορτογαλίας. Το value for money είναι σαφώς πιο ελκυστικό. Δυστυχώς όμως, η γεωγραφική μας θέση και οι κυρίως οι γείτονές μας αποτελούν σημεία προβληματισμού των ξένων αγοραστών και η αξιολόγηση του σχετικού ρίσκου είναι ένα μειονέκτημα για το ελληνικό ακίνητο.

Υπάρχει απόθεμα πολυτελών κατοικιών ή πρόκειται για ένα προϊόν υπό ανάπτυξη, που θα ανοίγει μια νέα αγορά;

Τα τελευταία 3-4 χρόνια, μετά τη διαρκή κάθετη πτώση των τιμών που πραγματοποιήθηκε από το 2008 έως και το 2018, παρατηρείται μια αυξητική τάση στην κατασκευή και την εκ βάθρων ανακαίνιση κατοικιών τόσο στα νότια και βόρεια προάστια, όπου παραδοσιακά προσελκύει επενδυτές υψηλότερου οικονομικού status, αλλά και στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, όπου οι υποδομές, η εύκολη πρόσβαση στα ΜΜΜ είναι σημαντικό πλεονέκτημα. Η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό διαμορφώνει νέα δεδομένα και μια δυναμική που αρχίζει και συμπαρασύρει, εκτός των υπόλοιπων γειτονιών της Αθηναϊκής Ριβιέρας, και τις κλασικές πολυτελείς γειτονιές όπως Κολωνάκι, Φιλοθέη, Παλαιό Ψυχικό και Κηφισιά/Εκάλη. Το απόθεμα που υπάρχει είναι παλιάς κατασκευής, παρά τις όποιες ανακαινίσεις γίνονται, και υπάρχει σαφώς έλλειμμα στις νέες σύγχρονες κατασκευές.

Ποιο είναι το προφίλ του Έλληνα δυνητικού αγοραστή; Παρατηρείται συγκράτηση της ζήτησης από εγχώρια κεφάλαια;

Υπάρχουν αρχικά αυτοί που ενδιαφέρονται για επενδύσεις εισοδήματος και δευτερευόντως κεφαλαιακών κερδών. Είναι δυνητικοί αγοραστές που βλέπουν το real estate σαν μια μικρού ρίσκου προσοδοφόρα επένδυση και αγοράζουν με γνώμονα τις τιμές ενοικίου των κατοικιών (είτε απευθυνόμενοι σε βραχυχρόνιες μισθώσεις είτε σε μακροχρόνιες). Σε δεύτερο μεγάλο βαθμό είναι οι οικογένειες των 3-4 ατόμων που έχουν σαν στόχο τη βελτίωση της καθημερινότητάς τους και της ποιότητας της ζωής τους. Αγοράζουν με κύριο γνώμονα το value for money και την προοπτική των κεφαλαιακών κερδών από την ενδεχόμενη μελλοντική μεταπώληση.