Η συνταγή για να πωληθούν τα ακίνητα των τραπεζών

Ο επικεφαλής της Πειραιώς Real Estate και ανώτερος γενικός διευθυντής του μεγαλύτερου τραπεζικού ομίλου της χώρας Γιώργος Κορμάς μίλησε στο Euro2day.gr για την επόμενη μέρα της αγοράς ακινήτων, για την ανάκαμψη των τιμών ανά κατηγορία, για το πώς θα προσελκυσθεί το διεθνές επενδυτικό ενδιαφέρον και πού θα κατευθυνθεί.

Μεταξύ άλλων, προτείνεται η εδραίωση και αύξηση, σε αριθμό αλλά και σε περίμετρο, χαρτοφυλακίων των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητα, καθώς και η μείωση της φορολογίας αυτών, αφού, όπως χαρακτηριστικά επισημαίνεται, «οι ΑΕΕΑΠ είναι η εξασφάλιση των ξένων θεσμικών για την είσοδό τους στην εγχώρια αγορά real estate».

Παράλληλα, προτείνεται η δυνατότητα άμεσης πώλησης των ακινήτων που αποκτούν οι τράπεζες από πλειστηριασμούς, χωρίς τις γραφειοκρατικές και χρονικές καθυστερήσεις της υποχρεωτικής τακτοποίησης νομικών και πολεοδομικών θεμάτων.

Kύριε Κορμά, πού συνίσταται η διαφορετικότητα της Properties4sale και ποιος ο απολογισμός του μέχρι σήμερα έργου;

Ο όμιλος Πειραιώς, με την υποστήριξη της Πειραιώς Real Estate, έχει δημιουργήσει μια ολοκληρωμένη προσέγγιση στην αγορά ακινήτων, επιδιώκοντας να «επανιδρύσει» το εγχώριο real estate, με βάση την οικονομική πραγματικότητα του σήμερα. Αφιερώνουμε πόρους και τεχνογνωσία με στόχο όχι μόνο να αποκτήσει η Πειραιώς Real Estate ηγετική θέση αλλά και να συμβάλει στον εξορθολογισμό και στην ανάπτυξη της ίδιας της αγοράς. Η ηλεκτρονική πλατφόρμα δημοπρασιών ακινήτων ιδιοκτησίας της που έχει αναπτύξει η Τράπεζα Πειραιώς, το properties4sale.gr, είναι καινοτόμος για πολλούς λόγους: δίνει τη δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους -και ήδη έχουμε υπερβεί τις 12 χιλιάδες εγγεγραμμένους χρήστες- να έχουν πρόσβαση σε φωτογραφίες και στον φάκελο κάθε ακινήτου. Η διαφάνεια και η απεμπλοκή από γραφειοκρατικές διαδικασίες είναι βασικά χαρακτηριστικά της πλατφόρμας και είναι στοιχεία που έχει ανάγκη γενικότερα η ελληνική αγορά ακινήτων. Aπευθύνω ανοιχτή πρόσκληση και στους υπόλοιπους θεσμικούς παίκτες της αγοράς του real estate να προσέλθουν, να διαφημίσουν και να πωλήσουν τα διαθέσιμα ακίνητά τους μέσω της συγκεκριμένης πλατφόρμας.

Ποιες είναι οι κυριότερες δυσκολίες που αντιμετωπίσατε στη διαχείριση και πώληση των ακινήτων αυτών;

Ένα από τα δομικά προβλήματα της αγοράς είναι ακριβώς ότι τα ακίνητα παρουσιάζουν νομικά και πολεοδομικά ζητήματα, τα οποία δυσχεραίνουν τις συναλλαγές. Για να πωλήσουμε ακίνητά μας, διευθετούμε πρώτα όλα τα προβλήματα, που αυτά πιθανώς να έχουν και στη συνέχεια διατίθενται «καθαρά». Θα ήθελα στο σημείο αυτό να αναφέρω μια πρότασή μας που μπορεί να διευκολύνει τις συναλλαγές και να «ανοίξει» την αγορά: οι τράπεζες που αποκτούν ακίνητα από πλειστηριασμούς, να μπορούν να τα μεταβιβάζουν άμεσα σε εταιρείες ή ιδιώτες που ενδιαφέρονται να τα αξιοποιήσουν, χωρίς την υποχρέωση τακτοποίησης, αφού στην ουσία οι ίδιες λειτουργούν ως διάμεσοι και όχι τελικοί αποδέκτες ή χρήστες αυτών. Πολύ σημαντική παράμετρος της παραπάνω πρότασης είναι ότι δεν επιφέρει καμία δημοσιονομική επιβάρυνση για τα δημόσια ταμεία. Έτσι, θα επιλυθούν προβλήματα στη ροή των μη εξυπηρετούμενων δανείων και δεν θα επιβαρύνονται οι ισολογισμοί των τραπεζών με ακίνητα που μένουν κατά μέσο όρο 18 μήνες στις τράπεζες μέχρι να τα ξαναπωλήσουν. Ο τελικός αγοραστής θα γνωρίζει τα πιθανά προβλήματα και αυτά θα αποτυπώνονται στο τίμημα, ενώ το Δημόσιο δεν θα χάνει έσοδα αφού η τακτοποίηση θα γίνεται από τον αγοραστή. Θα είναι μια διαδικασία επωφελής για όλους και θα δώσει ώθηση στην αγορά.

Ποιος πιστεύετε ότι θα πρέπει να είναι ο ρόλος μιας μεγάλης συστημικής τράπεζας στη διαχείριση του real estate;

Στην Πειραιώς Real Estate, η οποία ανήκει στον μεγαλύτερο τραπεζικό όμιλο της χώρας, αντιμετωπίζουμε την αγορά συνολικά και με ευθύνη προς την οικονομία και την κοινωνία. Οι πρωτοβουλίες μας κινούνται στη λογική διαμόρφωσης μιας ορθολογικής και σύγχρονης αγοράς ακινήτων. Στην κατεύθυνση αυτή, καταθέτουμε και προτάσεις, όπως αυτή που προανέφερα, ενώ έχουμε προσκαλέσει και τις άλλες τράπεζες να κάνουν χρήση του properties4sale.gr, να γίνει δηλαδή η πλατφόρμα ένα εργαλείο για όλους τους ομίλους.

Η εταιρεία κινείται ενεργά και για τη βελτίωση της ηλεκτρονικής πλατφόρμας πλειστηριασμών που λειτουργούν οι συμβολαιογράφοι. Ο στόχος είναι να μπορούν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές να δουν τα ακίνητα και με τον τρόπο αυτό να δοθεί ώθηση στην αγορά και να ενισχυθούν οι συναλλαγές.

Ποιες είναι οι εκτιμήσεις για την πορεία των ακινήτων σήμερα, ποιες οι διαφαινόμενες προοπτικές και ποιοι οι παράγοντες που θα διαμορφώσουν τις τιμές; Ποιες περιοχές ή ποια είδη ακινήτων παρουσιάζουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον;

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει παρουσιάσει ανάκαμψη τα τελευταία χρόνια, με σταθερά αυξανόμενο ρυθμό, και οι προσδοκίες της τράπεζας είναι θετικές για τον κλάδο, τόσο στα οικιστικά ακίνητα όσο και στα επαγγελματικά στο εγγύς μέλλον, δεδομένης και της ανάκαμψης της οικονομίας, ειδικά στον κλάδο των καταστημάτων και των βιομηχανικών ακινήτων. Μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον έχει παρατηρηθεί στην αγορά γραφείων σε προνομιακές τοποθεσίες, παρουσιάζοντας σημαντική αύξηση στη ζήτηση τα τελευταία δέκα χρόνια και σε σχέση με τα λοιπά είδη ακινήτων. Συνεπώς και οι αποδόσεις στην αγορά των γραφείων αναμένεται να μειωθούν. Ο κλάδος των ξενοδοχείων έχει καταδείξει σημαντικές συναλλαγές το τελευταίο έτος, με εμφανές το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, και αναμένεται να συνεχίσει την ανοδική πορεία, ειδικά σε τουριστικές περιοχές που υποστηρίζονται και από βελτιωτικά έργα υποδομών, όπως αεροδρόμια και διασυνδέσεις προορισμών. Τα οικιστικά ακίνητα, μετά από ευρωπαϊκό ρεκόρ μείωσης στις τιμές της τάξης του 40% τα τελευταία δέκα χρόνια, έχουν δείξει σημάδια σταθεροποίησης και τάσης ανάκαμψης, ειδικά σε περιοχές που προσελκύουν τουριστικό ενδιαφέρον και κατά βάση κατευθυνόμενο από Airbnb και Golden Visa επενδυτές στο κέντρο της Αθήνας και στις τουριστικές περιοχές.

Πώς συνοψίζονται τα προβλήματα που επηρεάζουν την αγορά και οι συναφείς παράγοντες αβεβαιότητας; Και από την άλλη πλευρά, ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για ουσιαστική ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων μετά τη δεκαετή κρίση;

«Κλειδί» για την ανάκαμψη της κτηματαγοράς είναι να βελτιωθούν οι ρυθμοί ανάπτυξης, ώστε να τροφοδοτηθεί η εσωτερική ζήτηση για ακίνητα. Εξίσου κρίσιμος παράγοντας είναι οι ξένες επενδύσεις. Η πολιτική αστάθεια, ειδικότερα με τις επερχόμενες εκλογές, είναι από τους σημαντικότερους παράγοντες αβεβαιότητας ενώ το συχνά μεταβαλλόμενο θεσμικό πλαίσιο, όπως και η περιορισμένη προσφορά που χαρακτηρίζουν την εγχώρια αγορά ακινήτων, δεν επιτρέπει, επίσης, τη βελτίωση του κλίματος εμπιστοσύνης που είναι προϋπόθεση για την προσέλκυση των ξένων επενδύσεων. Επιπλέον, η διαθεσιμότητα και ορθότητα των δεδομένων γύρω από την αγορά ακινήτων αποτελεί καίριο παράγοντα για την ενίσχυση του κλίματος εμπιστοσύνης, αλλά και την εναρμόνιση των αξιών για φορολογικούς σκοπούς, ενώ η επένδυση και η υιοθέτηση νέων τεχνολογιών στη διαχείριση της αγοράς ακινήτων θα συμβάλει στη μεταμόρφωση του κλάδου. Στην ίδια κατεύθυνση, της δημιουργίας επενδυτικού ενδιαφέροντος, κινείται η εδραίωση και αύξηση, σε αριθμό αλλά και σε περίμετρο χαρτοφυλακίων, των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητα, καθώς και η μείωση της φορολογίας αυτών. Οι ΑΕΕΑΠ είναι η εξασφάλιση των ξένων θεσμικών για την είσοδό τους στην εγχώρια αγορά real estate.

Σε αυτό το σημείο θέλω να επισημάνω ότι βλέπουμε τα επενδυτικά funds να δείχνουν ενδιαφέρον για την αγορά, γιατί η Ελλάδα είναι στο ευρώ. Ουδείς θα εμφανιζόταν αν ήμασταν εκτός ευρωζώνης. Οι ξένοι επενδυτές από Ηπειρωτική Ευρώπη, Βρετανία, Ρωσία και Μέση Ανατολή, αναζητούν αποδόσεις που είναι χαμηλές στην υπόλοιπη Ευρώπη. Πάντως οι μεγάλοι επενδυτές ψάχνουν και μεγαλύτερης κλίμακας επενδύσεις, αλλά στην Ελλάδα δεν υπάρχει αυτή η δυνατότητα με τα σημερινά δεδομένα. Δε μπορούν να γίνουν συναλλαγές του ενός δισεκατομμυρίου ή του μισού δισεκατομμυρίου.

Ενα επίκαιρο και «χρόνιο» ερώτημα: Πλειστηριασμοί και κόκκινα δάνεια. Πώς επηρεάζουν την αγορά;

Oι πλειστηριασμοί αποτελούν κανονικότητα σε κάθε οικονομία. Στην Ελλάδα, μετά από μια μεγάλη περίοδο, επανερχόμαστε στην κανονικότητα αυτή. Θέλω να επισημάνω ότι η Tράπεζα Πειραιώς έχει τη στρατηγική θέση να μην προχωρά αβλεπί στην αγορά ακινήτων από τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται μέσω της πλατφόρμας των συμβολαιογράφων, αλλά να αποκτά τα ακίνητα εκείνα που θεωρεί ότι πληρούν τα κριτήρια καταλληλότητας και επομένως έχουν θέση στο νέο στρατηγικό σχεδιασμό του Ομίλου για το real estate. Επίσης έχουμε αποφασίσει να προχωρούμε σε πώληση NPLs και όχι ακινήτων, κυρίως γιατί όταν το ακίνητο είναι σε μορφή collateral, είναι πιο εύκολο να γίνει η συναλλαγή. Γιατί μετά αρχίζουν τα προβλήματα.

Είναι λάθος να δημιουργήσουν οι τράπεζες ένα μεγάλο στοκ ακινήτων, για το οποίο θα κληθούν από τον επόπτη να λάβουν υψηλότερες προβλέψεις. Οι πλειστηριασμοί μπορούν μάλιστα να ενισχύσουν την κινητικότητα στην αγορά εάν, όπως έχουμε προτείνει, βελτιωθεί η πλατφόρμα των e-auctions και οι ενδιαφερόμενοι έχουν μια πληρέστερη εικόνα των ακινήτων που εκπλειστηριάζονται, οπότε και κατ’ επέκταση θα προβαίνουν σε αγορές απευθείας από την πλατφόρμα.