Dimand: Πιστεύουμε στην προοπτική του ελληνικού real estate

Η στρατηγική μας για την επόμενη πενταετία θα επικεντρωθεί σε αναπτύξεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, στα κτίρια γραφείων και σε κάποιες στοχευμένες αναπτύξεις με μικτές χρήσεις, υπογραμμίζει σε συνέντευξη στο Euro2day.gr ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δ. Ανδριόπουλος.

Υπογραμμίζει ότι η εταιρεία έχει ξεκινήσει την υλοποίηση του πλάνου της με την ανάμειξή της στο γήπεδο της ΑΕΚ και την ανάπλαση των κτιρίων της Παπαστράτος στον Πειραιά. Προσθέτει ότι πιστεύει στην προοπτική του εγχώριου real estate.

Πώς αποφασίσατε να δραστηριοποιηθείτε στον κλάδο του Real Estate;

Το 1997, αποχωρώντας από τη Superfast Ferries, σχεδίασα ξανά την επαγγελματική μου καριέρα σε λευκό χαρτί αφού δεν ήθελα να μετακινηθώ σε ανταγωνίστρια εταιρεία του κλάδου. Ετσι σε μία κοινωνική συνάντηση γνώρισα τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Ελληνικής Τεχνοδομικής και βρέθηκα, πολύ σύντομα, να αναλαμβάνω την ίδρυση και λειτουργία της αργότερα πολύ γνωστής εισηγμένης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων REDS, η οποία και απορρόφησε τα Κτήματα Καμπά. Παρέμεινα εκεί για τρία περίπου χρόνια και δυστυχώς έως σήμερα, λόγω του μη φιλικού επενδυτικού περιβάλλοντος και όχι λόγω του μάνατζμεντ, το μακρόπνοο αυτό επενδυτικό σχέδιο, με τα προφανή για την ελληνική οικονομία οφέλη, παραμένει στις καλένδες. Εγώ με τη σειρά μου αποχώρησα από τη REDS το 2002 και ίδρυσα την DIMAND μαζί με άλλους 2 μετόχους. Σήμερα και οι τρεις εξακολουθούμε να δουλεύουμε μέσα στην εταιρεία, αξιολογώντας συνεχώς τις επόμενες στρατηγικές μας κινήσεις.

Η εταιρεία σας απάντησε στην οκτατετή ύφεση με συγκεκριμένα projects. Πείτε μας λίγα λόγια για αυτά και με ποια στρατηγική σταθμίσατε τους κινδύνους των επενδύσεων αυτών.

Συνοπτικά η μεθοδολογία μας πριν από την ανάληψη κάποιου project επικεντρώνεται στην ανάλυση της αγοράς και του πλάνου ανάπτυξής του με συντηρητικές παραδοχές, πίστη στις επιλογές μας και λελογισμένη ανάληψη κινδύνου. Ετσι το πρώτο σημαντικό έργο που αναλάβαμε ήταν η ανάπλαση και ανάπτυξη του Σταδίου Καραϊσκάκη. Η στρατηγική μας βασίσθηκε στην οργανική ανάπτυξή μας, λειτουργώντας ως πάροχος υπηρεσιών ανάπτυξης ακινήτων σε τρίτους. Ετσι αναπτύξαμε κυρίως δίκτυα καταστημάτων πολυεθνικών εταιρειών καθώς και κτίρια γραφείων. Στη συνέχεια και με γνώμονα την επανεπένδυση των κερδών μας, αποφασίσαμε να κάνουμε και δικές μας αναπτύξεις. Ετσι η στρατηγική μας για την επόμενη πενταετία θα επικεντρωθεί σε αναπτύξεις στον ξενοδοχειακό κλάδο, στα κτίρια γραφείων και σε κάποιες στοχευμένες αναπτύξεις με μικτές χρήσεις. Σε ορισμένα θα έχουμε και τη σύμπραξη με τον στρατηγικό μας εταίρο την EBRD, κάτι που θα διευρύνει το κύρος και την αξιοπιστία εκτέλεσης των έργων αυτών.

Η αγορά ακινήτων κατά την ύφεση εμφάνισε σημαντικά σημεία διαφοροποίησης ως προς τον βαθμό μείωσης των τιμών. Σε ποιες κατηγορίες ακινήτων και σε ποιες γεωγραφικές περιοχές θα μπορούσε να αξιολογήσει ένας ιδιώτης επενδυτής για πιθανές μελλοντικές τοποθετήσεις;

Ως developers δεν είμαστε ειδικοί για να κάνουμε προγνώσεις ως προς το ποιες κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ανακάμψουν. Υπάρχουν παντού ιδιαιτερότητες και παντού κίνδυνοι. Σημασία έχει το business plan κάθε επενδυτή και αν βάσει αυτού η επένδυση αποδίδει. Αυτή η αξιολόγηση απαιτεί συνεργασία με επαγγελματία όπως με έναν φοροτέχνη, για παράδειγμα, που θα συμβουλέψει για το «πόθεν έσχες» όπως και τι καθαρό εισόδημα θα μείνει από τη φορολόγηση του αστικού ακινήτου στο οποίο θα τοποθετηθεί ο επενδυτής. Επίσης θα πρέπει να εξετασθεί εάν η τοπική αγορά έχει τη δυναμική και τη ρευστότητα που χρειάζεται, ώστε να μπορεί σε κάποια χρονική στιγμή να το πουλήσει και όχι να το κοιτάζει. Εν κατακλείδι, η απάντησή μου είναι μεν «ναι», εφόσον όμως εξετασθούν διεξοδικά όλες οι παράμετροι που αναλύσαμε.

Η κυβερνητική απόφαση να αναπροσαρμοσθούν οι αντικειμενικές αξίες από πιστοποιημένους εκτιμητές βρίσκεται προς τη σωστή κατεύθυνση;

Επί της αρχής κάποτε πρέπει να τελειώνει αυτή η ιστορία. Δεν είναι δυνατόν τα ακίνητα να έχουν δύο αξίες, δηλαδή την αντικειμενική και την εμπορική. Η αξία είναι μία και αυτή είναι η εμπορική, η οποία και ενσωματώνει τις πραγματικές συνθήκες τoυ συνόλου αλλά ταυτόχρονα και της τοπικής αγοράς, που με τη σειρά τους επηρεάζουν την τιμολόγηση του ακινήτου. Ας ελπίσουμε ότι η πρόσθετη κυβερνητική πρωτοβουλία θα μας οδηγήσει στην οριστική επίλυση του προβλήματος.

Το έργο του Ελληνικού είναι αναμφισβήτητα το μεγαλύτερο μεταπολεμικό αναπτυξιακό project στη χώρα. Πέρα από τα πρωτογενή οφέλη, ποιοι είναι οι επιμέρους τομείς υποδομών στους οποίους διαβλέπετε επενδυτικές ευκαιρίες;

Θα προσέθετα ότι είναι, με τα τωρινά δεδομένα, το μεγαλύτερο έργο ανάπλασης στην Ευρώπη. Θα κτισθούν 3,5 εκ τ.μ. και αυτό το μέγεθος της δόμησης χρειάζεται μία εικοσαετία για να γίνει η ωρίμανση και συνεπώς ανάδειξη όλων των μεγάλων αλλά και των επιμέρους ωφελειών του. Με αυτό το προφίλ του έργου εκτιμώ ότι δεν θα υπάρξει αγορά υποδομών που θα υστερήσει και συνεπώς όλοι οι επιμέρους τομείς της οικονομίας που έμμεσα και άμεσα συνδέονται με το έργο θα προσφέρουν επενδυτικές ευκαιρίες.

Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία είναι θεσμός που συμβάλλει στην ενίσχυση του βάθους και της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων. Η εταιρεία σας προχώρησε σε deals με κάποιες από αυτές (Grivalia, Πανγαία). Τι χρειάζεται για να εμπλουτισθεί το δυναμικό τους;

Δεν νομίζω ότι το φορολογικό καθεστώς επηρεάζει την, ούτως η άλλως, θετική δυναμική αυτού του διεθνώς καταξιωμένου θεσμού. Να μην ξεχνάμε ότι μέσω των εταιρειών αυτών, ακόμη και με πολύ μικρά ποσά, ένας επενδυτής μπορεί να αγοράσει μετοχές τους στο Χρηματιστήριο μέσω των οποίων θα καρπωθεί τα μερίσματα αλλά και τις υπεραξίες που πιθανά να προκύψουν από την επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιο των εταιρειών αυτών. Αλλωστε και εμείς τα περισσότερα projects που αναπτύσσουμε τα πουλάμε σε αυτές τις εταιρείες. Τελευταία αυτό έγινε με το έργο ανάπλασης των πρώην αποθηκευτικών χώρων της Παπαστράτος, που ήδη προπωλήθηκε στην εταιρεία Grivalia.

Αναμφισβήτητα η πρόσφατη συμφωνία σας με την EBRD βαθαίνει σημαντικά την τεχνογνωσία της εταιρείας σας σε σημαντικά ιδιωτικά projects και όχι μόνον. Πέστε μας πώς προέκυψε; 

Η συμφωνία προέκυψε από το πρόγραμμα της EBRD να επενδύσει στην Ελλάδα και ένας από τους κλάδους ενδιαφέροντος είναι και η αγορά ακινήτων. Η συμφωνία έχει αρχίσει να υλοποιείται και θα βοηθήσει σημαντικά την Dimand και στη βελτίωση του επιπέδου λειτουργίας της, αλλά και σε νέες επενδύσεις στους τομείς των κτιρίων γραφείων, του hospitality και των mixed use projects. Νομίζω είναι ό,τι καλύτερο θα μπορούσε να μας συμβεί μετά από περίπου 14 χρόνια λειτουργίας, αφού η σύμπραξή μας με την ΕΒRD θα μας οδηγήσει σε συνολικές επενδύσεις στο ελληνικό real estate που θα φθάσουν τα 250 εκατ. ευρώ. Μένει και να αποδειχθεί.

Πώς αξιολογείτε από την πλευρά σας τη μετ' εμποδίων λειτουργία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών; Θα συμμετέχετε σε αυτούς; Πώς βλέπετε σε βάθος χρόνου τις επιπτώσεις στα μέσα επίπεδα τιμών των επαγγελματικών και αστικών ακινήτων;

Οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί είναι ένας καταξιωμένος διεθνώς θεσμός, που εγγυάται στην πράξη τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια. Εμείς συμμετέχουμε σε δημοπρασίες του ΤΑΙΠΕΔ, καθώς και σε ακίνητα που συνάδουν με τον στρατηγικό μας σχεδιασμό.

Σε ποια φάση βρίσκεται το στοίχημα του real estate στα Βαλκάνια για τους ελληνικούς κατασκευαστικούς ομίλους και πώς βλέπετε να διαμορφώνεται το τοπίο μέσα στην επόμενη τριετία;

Συμμετείχαμε στις προκλήσεις του real estate που δημιουργήθηκαν στις αναδυόμενες βαλκανικές αγορές από τις αρχές του 2000. Το κάναμε όμως πολύ προσεκτικά, μιας και ήμασταν πάροχοι σε έργα τρίτων, οι οποίοι είχαν ανάγκη εξειδικευμένες υπηρεσίες στον τομέα της διοίκησης των έργων αυτών (project management). Oταν όμως ξέσπασε η διεθνής χρηματοοικονομική κρίση με το σκάνδαλο της Lehman Brothers, αποφασίσαμε την έξοδό μας από τις αγορές αυτές. Διαβάζουμε για μια δειλή ανάκαμψη που συμβαίνει πρωτίστως σε Ρουμανία και Βουλγαρία, αλλά δεν έχουμε σαφή άποψη για τις μελλοντικές τάσεις στους επιμέρους τομείς της ανάπτυξης ακινήτων στις αγορές αυτές.