Πώς τα κόκκινα δάνεια ανασταίνουν την κτηματαγορά της Κύπρου

Η ουσιαστική διαχείριση του χαρτοφυλακίου των χιλιάδων ακινήτων που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια στην Ελλάδα μπορεί να συμβάλει στην ανάκαμψη της κτηματαγοράς και στη βελτίωση του επενδυτικού κλίματος, υποστηρίζει ο κ. Παύλος Λοΐζου, συνέταιρος (Partner) στη Resolute Asset Management.

Η τελευταία συνεργάζεται με την Τράπεζα Κύπρου στη διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων που συνδέονται με κόκκινα δάνεια. 

Η Μονάδα ∆ιαχείρισης Ακινήτων (ΜΔΑ) της Τράπεζας Κύπρου δημιουργήθηκε στις αρχές του έτους για να αναλάβει τον έλεγχο των ακινήτων που αποκτήθηκαν μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα (debt for asset swaps), να διαχειριστεί αυτά τα ακίνητα (συμπεριλαμβανομένης επιλεκτικής επένδυσης και ανάπτυξης) και να τα πωλήσει, επιτυγχάνοντας γρηγορότερη και λιγότερο δαπανηρή διαδικασία εκποίησης.

Στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου 2016, η ΜΔΑ απέκτησε ακίνητα ύψους 691 εκατ. ευρώ, μέσω συμφωνιών ανταλλαγής χρέους με ακίνητα. Την ίδια περίοδο, η μονάδα ολοκλήρωσε την πώληση ακινήτων ύψους 94 εκατ. ευρώ. Στις 30 Ιουνίου 2016, η ΜΔΑ διαχειριζόταν ακίνητα με λογιστική αξία 1,1 δισ. ευρώ.

Όπως τονίζει ο κ. Λοΐζου, οι συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με ακίνητα (debt for asset swaps), παράλληλα με τη δημιουργία ανεξάρτητων μονάδων διαχείρισής τους εντός των τραπεζών, μαζί με τα φορολογικά και άλλα κίνητρα της κυβέρνησης, έχουν απτά αποτελέσματα στην κυπριακή κτηματαγορά. Στέλεχος με πολυετή παρουσία στην αγορά ακινήτων και επενδύσεων, ο κ. Λοΐζου εκτιμά πως και οι ελληνικές τράπεζες μπορούν να κερδίσουν τον χαμένο χρόνο και να μην περιμένουν τον από μηχανής θεό που θα αναστήσει την ελληνική αγορά real estate.

Ο ίδιος θεωρεί πως η ουσιαστική διαχείριση του χαρτοφυλακίου ακινήτων, παρά τα περί του αντιθέτου θρυλούμενα, δεν ανοίγει τον δρόμο για τα "κοράκια" των αγορών. Οπως λέει, "στα χαρτοφυλάκια των ελληνικών τραπεζών περιλαμβάνονται εξαιρετικά ακίνητα και αν υπάρξει ενεργητική διαχείριση, ποτέ δεν θα φτάσουν στα σπίτια των φτωχών δανειοληπτών". Ούτως ή άλλως, "ακόμα και για να επενδύσουν ξένοι όμιλοι, πρέπει να νοικοκυρευτούν τα ακίνητα που συνδέονται με τα κόκκινα δάνεια, να φτιαχτούν οι σχετικοί φάκελοι με τίτλους ιδιοκτησίας, πολεοδομικές και άλλες εκκρεμότητες κ.λπ., πράγμα που δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα".

Απαραίτητη προϋπόθεση θεωρεί, επίσης, τη δημιουργία, κατά το πρότυπο των κυπριακών τραπεζών, ξεχωριστών μονάδων διαχείρισης που δεν θα συνδέονται με τις υφιστάμενες υπηρεσίες διαχείρισης του δικτύου καταστημάτων των τραπεζών. Επισημαίνει, μάλιστα, πως οι ίδιες οι ελληνικές τράπεζες που κινούνται διστακτικά στην Ελλάδα ασκούν ενεργητική πολιτική διαχείρισης ακινήτων στις θυγατρικές τους στα Βαλκάνια. "Η κάθε τράπεζα έχει δημιουργήσει δικές της μονάδες διαχείρισης, με εξωτερικούς συνεργάτες που δουλεύουν μέσα", εξηγεί.

Ο κ. Λοΐζου επισημαίνει πως η ΜΔΑ της Τράπεζας Κύπρου, "επειδή οι αγορές είναι κυρίως ψυχολογία", αποφάσισε κατά προτεραιότητα να πωλήσει/αξιοποιήσει ακίνητα-σύμβολα όπως ξενοδοχείο στην Αμμόχωστο (που πωλήθηκε έναντι 26,5 εκατομμυρίων ευρώ σε εταιρεία που συνδέεται με τον τουριστικό κολοσσό TUI, με αποτέλεσμα να χορηγηθεί νέο -εξυπηρετούμενο- δάνειο, αφού δανειοδοτήθηκε ο νέος επενδυτής), κτίριο σε κεντρική λεωφόρο της Λευκωσίας που έμενε για χρόνια αναξιοποίητο πωλήθηκε για 10 εκατομμύρια ευρώ σε εταιρεία ανάπτυξης γης που θα κατασκευάσει πολυώροφο οικιστικό κτίριο 28 ορόφων (χορηγήθηκαν δύο νέα δάνεια, για την αγορά και για την κατασκευή του κτιρίου) κ.λπ.

Μέσω της διαχείρισης των ακινήτων, ο Partner της Resolute Asset Management προβλέπει πως θα υπάρξει ουσιαστική μείωση των κόκκινων δανείων και περιορισμός της δράσης των κακοπληρωτών. Οπως τονίζει, "το 15% των περιπτώσεων πληρώνει μόλις φτάνεις να του πάρεις το ακίνητο", οπότε διαπιστώνεις και ποιος είναι στρατηγικός κακοπληρωτής!

Ποιες πρωτοβουλίες ανέλαβαν οι διοικήσεις και η κυβέρνηση για τα κόκκινα δάνεια και τα ακίνητα που συνδέονται με αυτά;

Πρώτον, πολύ γρήγορα κατάλαβε η κυβέρνηση και οι πολίτες στην Κύπρο πως φταίμε εμείς σε μεγάλο βαθμό για αυτό που συνέβη. Αφού φταίμε εμείς, πρέπει εμείς να λύσουμε το πρόβλημα. Αρα την τρόικα την υποδεχθήκαμε με την έννοια πως πιστέψαμε πως ήρθε να μας βοηθήσει σε κάποια πράγματα τα οποία γνωρίζαμε πως δεν γίνονται όπως πρέπει, αλλά για χρόνια βάζαμε τα προβλήματα κάτω από το χαλί. Είτε αυτό ονομάζεται έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, είτε ο τρόπος που δίνονταν τα δάνεια, ο τρόπος που παίρνονταν αποφάσεις σε τράπεζες ή άλλους κρατικούς οργανισμούς. Καταλάβαμε πολύ νωρίς πως φταίμε εμείς που δεν υπάρχει η απαιτούμενη διαφάνεια και ταχύτητα στη λειτουργία της χώρας.

Το δεύτερο είναι πως λόγω του bail-in (σ.σ. του κουρέματος καταθέσεων) στην περίπτωση της Τράπεζας Κύπρου και Λαϊκής Τράπεζας, οι καταθέτες που στη συνέχεια έγιναν μέτοχοι ήταν στην πλειοψηφία τους ξένοι. Οταν έγινε η ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών, το ποσοστό των ξένων αυξήθηκε ακόμα περισσότερο. Στη συνέχεια η συγχωνευμένη Τράπεζα Κύπρου με τη Λαϊκή έφερε έναν διευθύνοντα σύμβουλο από την Ιρλανδία, ο οποίος είχε εμπειρία στη διαχείριση κόκκινων δανείων. Η Ελληνική Τράπεζα έφερε έναν διευθύνοντα σύμβουλο από την Ολλανδία και οι συνεταιριστικές τράπεζες της Κύπρου, που αναγκάστηκαν να συγχωνευθούν, έφεραν επίσης νέα διοίκηση. Κανένας από την παλαιά σχολή δεν έμεινε στις διοικήσεις των τραπεζών.

Το τρίτο είναι το θεσμικό κομμάτι. Το δημόσιο είχε την τρόικα που ζητούσε αλλαγές στη λειτουργία του κράτους και από την άλλη, οι ξένοι μέτοχοι των τραπεζών ήθελαν να καθαρίσουν τους ισολογισμούς τους. Οπότε και τα δύο προχώρησαν μαζί. Το 2013, μετά το bail-in του Μαρτίου, πάγωσαν όλα μέχρι να καταλάβουμε τι έγινε. Από το 2014 ξεκίνησε η αλλαγή, η οποία ήταν διπλή: Από τη μία, έγινε εσωτερικός διαχωρισμός των τραπεζών σε κακή και καλή τράπεζα, με αποτέλεσμα να σπάσει η σχέση του τραπεζίτη που έδωσε το δάνειο με αυτόν που διαχειρίζεται σήμερα το ίδιο δάνειο και ήρθαν μέσα εξειδικευμένοι σύμβουλοι. Ηρθαν δηλαδή εσωτερικοί σύμβουλοι για να διαχειρίζονται τα δάνεια και τα ακίνητα μαζί με τις υπηρεσίες των τραπεζών, ώστε να ξεκινήσει άμεσα η διαχείριση των προβλημάτων και να μεταφερθεί τεχνογνωσία.

Δηλαδή με ποιον ακριβώς τρόπο κινήθηκαν και πρέπει να κινηθούν οι διοικήσεις των τραπεζών;

Υπάρχει η πρώτη φάση, την οποία κανένας δεν την κάνει στην Ελλάδα ελπίζοντας πως θα πάνε κατευθείαν στη δεύτερη φάση. Στο πρώτο στάδιο, πρέπει η τράπεζα να κάνει αυτό τον διαχωρισμό μεταξύ των εξυπηρετούμενων και μη εξυπηρετούμενων δανείων, ώστε να αρχίσει να ετοιμάζεται για τη δεύτερη φάση. Ο τραπεζικός υπάλληλος που δουλειά του είναι να δίνει δάνεια, ξέρει πώς θα διαχειριστεί τα κόκκινα δάνεια και τα ακίνητα; Τον έμαθε κάποιος; Υπάρχει διαδικασία; Ξέρουμε τι είναι η εξασφάλιση; Είμαστε έτοιμοι; Πρόκειται για διαδικασία που δεν έχει γίνει ακόμα στην Ελλάδα. Προσπαθούν να ξεκινήσουν να το κάνουν!

Συνεπώς στην Κύπρο, πρώτα έγινε αναδιάρθρωση των διαδικασιών λήψης αποφάσεων και των συστημάτων της τράπεζας. Δεύτερον, μπήκαν εξειδικευμένοι σύμβουλοι και ξεκίνησαν να χωρίζουν τα δάνεια σε κατηγορίες (π.χ. κατασκευαστικού κλάδου, τουριστικού κλάδου, αυτά που φαίνονται να ανήκουν σε κακοπληρωτές, αυτά είναι βιώσιμα κ.λπ.). Στην τρίτη φάση, τότε που ήρθαμε εμείς οι εσωτερικοί σύμβουλοι, στα μέσα του 2014, για να αρχίσουμε να διαχειριζόμαστε της σχέσεις και τα ακίνητα πίσω από τα δάνεια. Μέσα σε εννέα μήνες είχαν γίνει και οι τρεις διαδικασίες από τις τράπεζες. Από το φθινόπωρο του 2014 μέχρι την Ανοιξη του 2015 που ξεκινήσαμε.

Ομως και η κυβέρνηση δεν κάθησε με σταυρωμένα χέρια...

Πράγματι η κυβέρνηση προχώρησε σε σειρά πρωτοβουλιών για την τόνωση της αγοράς ακινήτων και την ταχύτερη εκκαθάριση των κόκκινων δανείων. Για παράδειγμα προχώρησε σε πολεοδομική αμνηστία, ώστε να μπορούν να βγουν τίτλοι ιδιοκτησίας στα ακίνητα που βρίσκονται πίσω από τα κόκκινα δάνεια, να βελτιωθεί η εξασφάλιση και να μπορούν να γίνονται οι συναλλαγές πιο γρήγορα. Στη συνέχεια μείωσε τον ΦΠΑ πάνω στα ακίνητα, ώστε να αρχίσει να κινείται η κτηματαγορά. Επίσης μείωσε τα μεταβιβαστικά τέλη. Αρα γενικά ο φόρος στην ακίνητη περιουσία έχει πέσει σημαντικά και ειδικά στις συναλλαγές.

Επίσης δημιούργησε πιο γρήγορες διαδικασίες για έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, έκδοση πολεοδομικών αδειών. Προχώρησε, επίσης, το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας κ.λπ., που υπάρχει και στην Ελλάδα, ώστε να ενισχυθούν οι αγορές ακινήτων από ξένους στην Κύπρο. Το τελευταίο είναι ότι κατάργησε τον φόρο μεταβίβασης των ακινήτων από τους δανειολήπτες κόκκινων δανείων προς τις τράπεζες. Αν δώσεις το ακίνητό σου για να διαγράψεις δάνειο, τότε δεν πληρώνεις και φόρο μεταβίβασης!

Βλέπετε να γίνονται αντίστοιχες κινήσεις στην Ελλάδα; Ποιο ακριβώς ήταν το μέγεθος του προβλήματος στην Κύπρο;

Στην Ελλάδα οι τράπεζες περιμένουν το κράτος, το οποίο για τους δικούς του λόγους αδιαφορεί. Το θέμα είναι να ξεκινήσουν. Τα προβληματικά δάνεια στην Κύπρο είναι περίπου 24 δισ. ευρώ, με το ΑΕΠ στα 17 δισ. ευρώ. Δηλαδή μπορεί τα δάνεια να είναι ως ποσό περί το ένα τέταρτο των αντίστοιχων προβληματικών δανείων στην Ελλάδα, αλλά ως ποσοστό του ΑΕΠ είναι από τα υψηλότερα, αν όχι το υψηλότερο στην Ευρώπη. Η Τράπεζα Κύπρου έχει 12 δισ. προβληματικά δάνεια, τα 2,5 δισ. από τα οποία έχουν μετατραπεί σε 1,2 δισ. ακίνητη περιουσία.

Δώστε μας και ένα παράδειγμα συμφωνίας ανταλλαγής χρέους με ακίνητο.

Εχουμε έναν κατασκευαστή που έχει δύο πολυκατοικίες, τη μία τελειωμένη, μία μισοτελειωμένη, δύο οικόπεδα και κάποια άλλα διαμερίσματα. Και αυτός ο κύριος χρωστά 7 εκατ. ευρώ, που έγιναν δέκα με τους τόκους. Αυτός ο κατασκευαστής κάθεται μαζί με τον τραπεζίτη και ο τραπεζίτης με εμάς δίπλα του. Εξηγεί πως "από τα 10 μπορώ να σου αποπληρώσω τα τέσσερα, αν με βοηθήσεις με τους όρους των δανείων μου και μου δώσεις 400.000 ευρώ να τελειώσω την ημιτελή πολυκατοικία για να μπορέσω να πουλήσω τα διαμερίσματα". "Με τα άλλα έξι εκατ. τι θα κάνουμε;" ρωτά ο τραπεζίτης. Εκεί ερχόμαστε εμείς. Του λέμε "δώσε αυτά τα διαμερίσματα που σου έχουν μείνει απούλητα, δώσε τα δύο οικόπεδα κ.λπ. και θα τα διαχειριστεί η ΜΔΑ". Έτσι, το κόκκινο δάνειο των 10 εκατομμυρίων, γίνεται 4 εκατ. σε εξυπηρετούμενο, με την τράπεζα να παίρνει δύο εκατ. ακίνητα και να διαγράφει τα άλλα 4...