Αποστολίνας: Τι σχεδιάζει η ICI ΑΕΕΑΠ

Οι μετοχές της Intercontinental International ΑΕΕΑΠ ξεκίνησαν ήδη να διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, μετά από ΑΜΚ μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης που είχε προηγηθεί μέσα στο καλοκαίρι.

Πρόκειται ουσιαστικά για την πρώτη εισαγωγή στο ΧΑ μετά το καλοκαίρι του 2014 (ΕΛΤΕΧ Άνεμος) και τη δεύτερη της τελευταίας εξαετίας.

Ο διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης κ. Μάριος Αποστολίνας μιλά στο Euro2day.gr για την πορεία και της προοπτικές της εταιρείας, ενώ παράλληλα παραθέτει και τις απόψεις του τόσο για το θεσμό των ΑΕΕΑΠ, όσο και για την μελλοντική πορεία της εγχώριας αγοράς επαγγελματικών ακινήτων.

Κύριε Αποστολίνα, περιγράψτε μας με συντομία την International Intercontinental ΑΕΕΑΠ;

Η Εταιρεία ιδρύθηκε το 2012 και, με βάση τα στοιχεία της 31/12/2015, είχε στην κυριότητά της 17 ακίνητα γραφείων και καταστημάτων, αξίας αποτίμησης 54,4 εκατ. ευρώ. Η πληρότητα των ακινήτων διαμορφώθηκε στο 91% και τα ετήσια μισθώματα ήταν 4,4 εκατ. ευρώ. Βάσει των μισθωτηρίων που έχουν συναφθεί, για ποσοστό 86% των μισθωμάτων προβλέπεται ελάχιστη αναπροσαρμογή +3,5% το Μάρτιο κάθε έτους. Η καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) ανερχόταν στο ποσό των 48,3 εκατ. ευρώ και τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα στα 25 εκατ. ευρώ. Το υπολειπόμενο δάνειο των 30 εκατ. ευρώ έχει κόστος euribor+περιθώριο 1,6%. Για την περίοδο 2017-2020 τα τοκοχρεολύσια υπολογίστηκαν σε 6,4 εκατ. ευρώ, ενώ τα μη ακυρώσιμα εισπρακτέα μισθώματα σε 21,7 εκατ. ευρώ. Τον Ιούλιο αποκτήσαμε ένα νέο κτίριο στο Ηράκλειο Κρήτης, με βασικό ενοικιαστή την ΑΒ Βασιλόπουλος.

Έκθεση στην αλυσίδα Μαρινόπουλος, έχετε;

Όχι. Να σημειώσω πως η εισπραξιμότητα των μισθωμάτων μας αγγίζει το 99%.

Η εταιρεία μετά από την αγορά των ακινήτων της Εμπορικής Τράπεζας (νυν Alpha Bank) φάνηκε να τηρεί μια παρατεταμένη στάση αναμονής, πέρα από κάποιες κινήσεις που έγιναν τελευταία. Αυτό έγινε τυχαία, ή ήταν αποτέλεσμα μιας ενσυνείδητης πολιτικής;

Αναμφίβολα, ισχύει το δεύτερο. Είχαν αξιολογηθεί ενδελεχώς τα τότε δεδομένα και είχε κριθεί ότι οι συνθήκες δεν είχαν ωριμάσει για πρόσθετες επενδύσεις. Εκ του αποτελέσματος, η Εταιρεία δικαιώθηκε για την στάση αναμονής που τήρησε, καθώς ελάχιστες επενδύσεις της περιόδου αυτής αποδείχθηκαν κερδοφόρες. Στην παρούσα χρονική συγκυρία, θεωρούμε πως οι συνθήκες είναι κατάλληλες και ότι οι τιμές έχουν φθάσει σε ελκυστικά επίπεδα.

Ποια πολιτική ανάπτυξης προτίθεστε να ακολουθήσετε;

Το βασικότερο για εμάς είναι η «δόμηση» της εκάστοτε συναλλαγής έτσι ώστε να θωρακίζεται η μακροπρόθεσμη ταμειακή ροή από το εκάστοτε ακίνητο, ελαχιστοποιώντας τις επιδράσεις του μακροοικονομικού περιβάλλοντος. Στοχεύουμε εμπορικά κτίρια υψηλής μισθωτικής απόδοσης, με αξιόπιστους ενοικιαστές, μακροχρόνια μισθωτήρια και λογικές μισθωτικές αξίες. Μεριμνούμε ώστε τα κτίρια να είναι ποιοτικής κατασκευής, σε στρατηγικές θέσεις και τέτοιας χρήσης που να μπορούν να επανεκμισθωθούν σε εναλλακτικούς ενοικιαστές, εάν και όποτε αυτό κριθεί αναγκαίο.

Η εταιρεία άντλησε 14,5 εκατ. ευρώ μέσα από ιδιωτική τοποθέτηση. Ποιο είναι το προφίλ των επενδυτών που συμμετείχε; Επηρέασε αρνητικά την έκδοση, η αιφνίδια επιδείνωση του θεσμικού πλαισίου για τις ΑΕΕΑΠ;

Πρόκειται τόσο για ιδιώτες, όσο και για θεσμικούς επενδυτές. Ένα σημαντικό ποσοστό της ΑΜΚ καλύφθηκε από ξένους επενδυτές. Μεταξύ αυτών που συμμετείχαν συμπεριλαμβάνονται επιχειρηματίες με γνώση της ελληνικής και διεθνούς αγοράς ακινήτων.

Θεωρώ ότι η αιφνίδια αλλαγή των φορολογικών συντελεστών απέτρεψε τη συμμετοχή ορισμένων. Προσωπική μου εκτίμηση είναι πως αυτοί αμφιταλαντεύθηκαν κυρίως επειδή η αλλαγή σηματοδότησε ένα ευμετάβλητο πλαίσιο δημοσιονομικής πολιτικής.

Η πλειονότητα, πάντως, δεν επηρεάστηκε, για μια σειρά από λόγους. Οι ΑΕΕΑΠ εξακολουθούν να αποτελούν το ιδανικό -φορολογικά- όχημα για επενδύσεις ακινήτων και ενδεικτικά να σημειώσω ότι δεν υφίσταται φορολόγηση του μερίσματος. Επιπροσθέτως, τα φορολογικά πλεονεκτήματα αποτελούν ένα μόνο από τα ισχυρά κίνητρα συμμετοχής σε ΑΕΕΑΠ. Οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να παρέχουν σημαντική μερισματική απόδοση, διαφοροποίηση κινδύνου, διαφάνεια, σαφές πλαίσιο λειτουργίας και ενεργή επαγγελματική διαχείριση μέσω οργανωμένων ομάδων διοίκησης. Αρχίζει να διαφαίνεται ότι, δεδομένης της γραφειοκρατίας και της πολυπλοκότητας των επενδύσεων σε ακίνητα, κατ' ουσίαν μόνο μέσω των ΑΕΕΑΠ μπορούν οι ξένοι επενδυτές να αναπτύξουν επιτυχή δραστηριότητα σε ελληνικά ακίνητα.

Πόσο αισιόδοξος είστε για την μελλοντική πορεία της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα;

Τα yields ελληνικών ακινήτων είναι σήμερα σχεδόν διπλάσια των αντίστοιχων yields στη Δυτική Ευρώπη. Επίσης, είναι πολύ υψηλότερα από τα yields που παραδοσιακά επικρατούσαν στην Ελλάδα. Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια σε βασικές ελληνικές εμπορικές αγορές έχουν υποχωρήσει σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα του 50% των αντίστοιχων του παρελθόντος. Διάφορες πολυεθνικές εταιρείες αρχίζουν να αντιλαμβάνονται ότι το κόστος χρήσης real estate στην Ελλάδα είναι χαμηλό. Παράλληλα, όσον αφορά τα επενδυτικά κτίρια υψηλής ποιότητας, στα οποία εστιάζουμε, το συνολικό απόθεμα και η υφιστάμενη προσφορά προς πώληση είναι περιορισμένη. Μία επενδυτική εισροή λίγων εκατοντάδων εκατομμυρίων αρκεί για να κάνει αισθητή την παρουσία της, όταν τέτοια ποσά θα περνούσαν απαρατήρητα σε μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, είμαστε αισιόδοξοι πως μεσομακροπρόθεσμα οι τιμές των υψηλής ποιότητας γραφείων και καταστημάτων μπορούν να παρουσιάσουν ανοδική τάση.

Πολύ υποστηρίζουν ότι το μέγεθος μιας ΑΕΕΑΠ πρέπει να είναι πολύ μεγαλύτερο από αυτό που διαθέτει σήμερα η εταιρείας σας;

Αναλόγως του μεγέθους προκύπτουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Για παράδειγμα, μια μεγάλη ΑΕΕΑΠ προβαίνει συνήθως σε αντίστοιχα υψηλού απόλυτου μεγέθους επενδύσεις - σε μια μικρή ελληνική αγορά - πιθανότατα αφήνοντας εκτός πεδίου μικρότερης αξίας κτίρια, στα οποία όμως σήμερα εντοπίζονται αξιόλογες ευκαιρίες. Ταυτόχρονα, μια μικρή ΑΕΕΑΠ διαθέτει την πολυτέλεια να είναι, κατά κάποιο τρόπο, πιο επιλεκτική αναφορικά με τα ακίνητα που εντάσσει στο χαρτοφυλάκιό της.

Σε κάθε περίπτωση, επί της ουσίας, η Intercontinental International τώρα μόλις αρχίζει τη δραστηριότητά της. Η σημερινή ρευστότητά μας, μετά την ΑΜΚ, ανέρχεται περίπου στα 39 εκατ. ευρώ, που όταν διοχετευθεί στην αγορά προφανώς θα διπλασιάσει περίπου τα ετήσια έσοδά μας. Σε βάθος χρόνου, έχοντας ολοκληρώσει την επένδυση των διαθεσίμων, σκεπτόμαστε το ενδεχόμενο να προβούμε σε μια περαιτέρω ΑΜΚ.

Σας φοβίζει το ενδεχόμενο χαμηλής εμπορευσιμότητας της μετοχής στο ΧΑ λόγω της περιορισμένης διασποράς;

Στην παρούσα φάση η διασπορά μας ανέρχεται στο 25%, ποσοστό αρκετά υψηλό για τον κλάδο. Η χαμηλή εμπορευσιμότητα αποτελεί αδυναμία των περισσότερων μετοχών του ελληνικού χρηματιστηρίου. Από την πλευρά μας, θα προσπαθήσουμε να προσελκύσουμε το επενδυτικό κοινό μέσα από τη μερισματική μας απόδοση, όταν, επί του παρόντος, τα επιτόκια των καταθέσεων είναι εξαιρετικά χαμηλά. Επιπροσθέτως, θα επιδιώξουμε την αύξηση της λογιστικής μας αξίας μέσω χρηματοοικονομικής μόχλευσης, δεδομένου ότι το καθαρό χρηματοοικονομικό μας χρέος είναι σήμερα αρνητικό, -4.8 εκατ. ευρώ. Τέλος, για κάποιον που εξετάζει τη δυνατότητα επένδυσης στο real estate, οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν τον τρόπο συμμετοχής με το συγκριτικά χαμηλότερο κίνδυνο ρευστότητας, καθώς παρέχουν πολύ μεγαλύτερη ευελιξία σε σχέση με τις απευθείας τοποθετήσεις σε ακίνητα.

Τι μερισματική πολιτική προτίθεστε να ακολουθήσετε;

Αποδίδουμε θεμελιώδη σημασία στη διανομή μερίσματος. Το θεσμικό πλαίσιο επιβάλλει τη διανομή ποσοστού τουλάχιστον 50% των κερδών, ενώ εμείς έχουμε συμπεριλάβει στο καταστατικό μας πρόβλεψη διανομής του 75% κατ'ελάχιστο.

Είστε διατεθειμένοι να επενδύσετε στον ξενοδοχειακό κλάδο, ή να αποκτήσετε ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα τραπεζικά δάνεια;

Ενδέχεται να επενδύσουμε σε ξενοδοχεία, αλλά η διαχείρισή τους δεν εντάσσεται στις δραστηριότητές μας. Έχουμε ήδη χαρτογραφήσει την ξενοδοχειακή αγορά και είμαστε σε επαφή με διακεκριμένους operators.
Σε ότι αφορά ακίνητα σχετιζόμενα με NPLs, παρακολουθούμε στενά τις εξελίξεις, αλλά εκτιμούμε ότι έως σήμερα δεν έχουν ξεκαθαριστεί πλήρως οι συνθήκες.