Καρυτινός: Πού θα βγουν ευκαιρίες στο ελληνικό real estate

Με ενεργητικό 1,6 δισ. ευρώ, εκ των οποίων το 1,4 δισ. ευρώ αφορά περιουσιακή αξία ακινήτων υπό τον έλεγχό της, η ήδη ισχυρή κεφαλαιακά Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), θέτει σε εφαρμογή ένα φιλόδοξο πρόγραμμα επενδύσεων, με στόχο να καταστεί ο βασικότερος παίκτης real estate στη ΝΑ. Ευρώπη.

Διεκδικώντας μεγαλύτερο μερίδιο αγοράς και διαδραματίζοντας ήδη ηγετικό ρόλο στην Ελλάδα, στα Βαλκάνια και στην Ιταλία, η εταιρία real estate του μεγαλύτερου χρηματοπιστωτικού ομίλου της χώρας, στην οποία μετέχουν κατά 34% η Εθνική Τράπεζα και κατά 66% η Invel Real Estate, διατηρεί πολύ καλές προοπτικές και σε διεθνές επίπεδο.

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας, Αριστοτέλης Καρυτινός, γνωστός στην ελληνική κτηματαγορά από την προηγούμενη εμπειρία του στον όμιλο Eurobank αλλά και από αντίστοιχα πόστα στον τραπεζικό τομέα, είναι σαφής: «Ως προς την εισαγωγή μας στο Χ.Α. κοιτάμε διάφορες εναλλακτικές. Είμαστε εκ του νόμου υποχρεωμένοι να εισαγάγουμε την εταιρία στο Χ.Α. μέχρι τον Οκτώβριο του 2015. Αυτό θα γίνει στο κατάλληλο timing».

Να σημειωθεί ότι η εταιρία έχει ήδη στα χέρια της τον άσσο στο μανίκι καθώς μπορεί να εισαχθεί στο Χ.Α. με όχημα τη θυγατρική της MIG Real Estate, αν μέχρι τη λήξη του χρονοδιαγράμματος οι συνθήκες στις αγορές δεν το επιτρέψουν.

Με χαρτοφυλάκιο ακινήτων που αφορά μακροχρόνια συμβόλαια 15-25 ετών, με φερέγγυους πελάτες (ελληνικό δημόσιο, μεγάλες εταιρίες κ.ά.), η Πανγαία μπορεί και είναι συνεπής στην τήρηση των στόχων της. Ήδη, το εννεάμηνο φέτος υλοποίησε πρόγραμμα επενδύσεων της τάξεως των 320 εκατ. ευρώ και παράλληλα είναι κλεισμένα άλλα deals της τάξεως των 280 εκατ. ευρώ, που δεν έχουν ακόμη τελειώσει. Στόχος είναι σε μία τριετία, το πρόγραμμα επενδύσεων να φτάσει το 1-1,5 δισ. ευρώ.

Στο μεταξύ, αξιοποιώντας την τεχνογνωσία του βασικού μετόχου στην Invel (κατά 51%), κυρίου Χριστόφορου Παπαχριστοφόρου, η Πανγαία αναζητεί στο χώρο του real estate τις καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες στις αγορές ενδιαφέροντός της. Μέσω της Invel αποκομίζει τεράστια εμπειρία και στην Ιταλία, όπου έχει επενδυθεί το 12% του χαρτοφυλακίου ακινήτων.

Όπως σχολιάζει ο κ. Καρυτινός, PhD, FRICS: "Αν και η Ελλάδα είναι η βάση μας και η κύρια χώρα επενδυτικού ενδιαφέροντός μας, μας ενδιαφέρει να επενδύσουμε στην Ιταλία λόγω του expertise του μετόχου μας, των ομοιοτήτων της ελληνικής με τη συγκεκριμένη αγορά, της γεωγραφικής μας γειτνίασης, αλλά και των ευκαιριών που παρουσιάζει. Σε μακροπρόθεσμο επίπεδο, οι δυναμικές στο real estate Ιταλίας και Ελλάδος είναι ανάλογες και οι δυσκολίες επίσης αντίστοιχες... Στην αγορά του real estate στην Ιταλία, η Invel έχει εξαιρετική και σε βάθος εμπειρία και γνώση, γεγονός που μας δίνει σημαντικό συγκριτικό πλεονέκτημα στην επέκταση των δραστηριοτήτων μας και εκτός Ελλάδος".

Στην περιουσία των 309 ακινήτων της Εθνικής Πανγαία -συνολικής αξίας 1,4 δισ. ευρώ- συμπεριλαμβάνονται 14 κρατικά ακίνητα, μεταξύ των οποίων το υπουργείο Διοικητικής Μεταρρύθμισης- το νεοκλασικό κτίριο στο νούμερο 15 της Βασιλίσσης Σοφίας-, το πρώην κτίριο του Κεράνη στη Θηβών, η Γενική Γραμματεία Τύπου στην Καλλιθέα, η Διεύθυνση Εγκληματολογικών Ερευνών στη Λεωφόρο Αθηνών. Ετησίως, η εταιρία έχει ένα σταθερό εισόδημα της τάξεως των 105 εκατ. ευρώ, με σταθερό cash flow και αποτελεί δέσμευσή της η διανομή κερδών στους μετόχους σε ποσοστό 90%, εξασφαλίζοντας έτσι πολύ αξιόλογη απόδοση.

Οι προοπτικές αγοράς

Στην εγχώρια αγορά ακινήτων, υπάρχουν ταχύτητες δύο κατηγοριών: τα πολύ καλά ακίνητα που δεν έχουν υποφέρει πολύ από την κρίση και τα δευτερεύοντα που έχουν υποστεί σημαντικές πιέσεις.

Η δυναμικότητα του κλάδου όμως είναι ορατή και με εχέγγυα για το μέλλον. Το real estate είναι από τους δυναμικότερους κλάδους, άλλωστε αυτό φάνηκε και με τα δύο μεγάλα deals που εντός κρίσης πραγματοποιήθηκαν σε δύο ελληνικές ΑΕΕΑΠ, γεγονός που αξιολογήθηκε ως ψήφος εμπιστοσύνης προς την Ελλάδα.

Όπως σημειώνει ο κ. Καρυτινός, το ενδιαφέρον για το εμπορικό τουλάχιστον κομμάτι της αγοράς έχει αρχίσει να αναζωπυρώνεται, καθώς έστω και λίγες αγοραπωλησίες ακινήτων πραγματοποιούνται. Η ζήτηση των ξένων funds (Καναδοί κ.ά.) ενεργοποίησε την ελληνική αγορά.

Αν σταθεροποιηθεί η κατάσταση στη χώρα (οικονομικά και πολιτικά) θα πολλαπλασιασθεί το ενδιαφέρον για:

- Τα εμπορικά ακίνητα υψηλής ποιότητας που παρέχουν εγγυήσεις με καλούς ενοικιαστές.
- Για τις εταιρίες ΑΕΕΑΠ με υφιστάμενα χαρτοφυλάκια εμπορικών ακινήτων.
- Για ανάπτυξη νέων ή αγορά υφιστάμενων τουριστικών ακινήτων.

Eρωτηθείς να σχολιάσει το αν υπάρχει ζήτηση ή όχι στην αγορά, ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία, επισημαίνει τα εξής: «Υπάρχει μία σχετική ζήτηση, σε συνδυασμό με μία περιορισμένη προσφορά. Υπάρχουν πολλά ακίνητα που αποτελούν collateral τραπεζικών δανείων, αλλά η διάθεσή τους στην αγορά θα γίνει δυνατή μετά τη διευθέτηση του ζητήματος των κόκκινων δανείων των τραπεζών.

Στην κατοικία, η κατάσταση είναι πιο δύσκολη. Εκεί, το πρόβλημα ζήτησης είναι μεγαλύτερο. Οι καταναλωτές διστάζουν να αποκτήσουν σπίτι καθώς αφενός δυσκολεύονται να βρουν στεγαστικό δάνειο, αφετέρου κατοικία σε τιμές προνομιακές βρίσκει κανείς μόνο σε παλαιά σπίτια ή σε περιοχές πιο υποβαθμισμένες.

Οι τιμές στα καινούρια ακίνητα δεν έχουν μειωθεί αντίστοιχα, από τη στιγμή που οι περισσότεροι Ελληνες κατασκευαστές δεν πιέζονται ιδιαίτερα για κάτι τέτοιο -με εξαίρεση τους νέους φόρους- (έχοντας ελάχιστα δάνεια, αρκετή ρευστότητα και χαμηλό stock λόγω της κατανομής του σε μεγάλο αριθμό κατασκευαστών). Αυτή η συμπεριφορά μοιάζει με αυτήν των αρχών της δεκαετίας του '90, όταν οι κατασκευαστές κλείδωσαν τα ακίνητα που τους ανήκαν, περιμένοντας για τρία χρόνια να αλλάξουν οι συνθήκες...».