Γιατί οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν

Αν ρίξετε μια ματιά στην πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ευρώπη τον τελευταίο χρόνο, θα διαπιστώσετε ότι η Ελλάδα καταγράφει μια από τις μεγαλύτερες αυξήσεις, με 9% περίπου.

Λίγες εθνικές αγορές την ξεπερνούν στην Ευρώπη. Οι περισσότερες βρίσκονται στην ευρύτερη βαλκανική γειτονιά μας. Οι τιμές στη Βουλγαρία έχουν αυξηθεί πάνω από 15%, στη Ρουμανία 12%, στα Σκόπια 11,5%,  στην Κροατία λίγο πάνω από 9% και στο Μαυροβούνιο σχεδόν 21,4%. 

Οι τιμές στην αγορά της Κύπρου έχουν αυξηθεί 8% περίπου. Ευρύτερα στην ΕΕ ξεχωρίζουν η Πολωνία με πάνω από 15%, η Ουγγαρία με 14%, η Πορτογαλία με πάνω από 10% και η Ιρλανδία με σχεδόν 10%.

Από την άλλη πλευρά, οι τιμές των ακινήτων σε άλλες χώρες καταγράφουν από μικρή έως σημαντική πτώση. Η πτώση στο Λουξεμβούργο ξεπερνάει το 11%, στην Αυστρία και στη Γαλλία πλησιάζει το 5%, στη Γερμανία το 2,6%, στη Λετονία 3%, ενώ μικρότερες μειώσεις τιμών καταγράφονται στη Σλοβακία και τη Σουηδία.

Αρκετά καλά τα έχει πάει η ελληνική αγορά ακινήτων την τελευταία 10ετία, με σωρευτική άνοδο 56% περίπου -ουσιαστικά από το 2018 και δώθε. Όμως, η ελληνική επίδοση δεν συγκρίνεται με άλλων χωρών που ξεπερνούν το 100%, όπως της Ουγγαρίας με 173%, της Πορτογαλίας με 170%, της Τσεχίας με 130%, της Εσθονίας με 126%, της Βουλγαρίας με 120%, της Ιρλανδίας και της Ολλανδίας με 100%.        

Αν μάλιστα πάμε ακόμη πιο πίσω, δηλ. 15 χρόνια, η σωρευτική απόδοση της ελληνικής αγοράς είναι μόλις 1,8%, όταν υπάρχουν χώρες όπως η Εσθονία με 200%, η Πορτογαλία με 138%, η Αυστρία με 130%, η Τσεχία με 127%, η Μάλτα, το Λουξεμβούργο και η Νορβηγία με 108%-110%, η Δανία και η Σλοβενία με 100% και πολλές άλλες με αποδόσεις άνω του 50%.

Αν συνυπολογισθεί ο πληθωρισμός, η πραγματική απόδοση της ελληνικής αγοράς οικιστικών ακινήτων στα 15 χρόνια είναι αρνητική και ίση με 18% περίπου, -27% της Ισπανίας και -4% της Κύπρου έναντι π.χ. θετικής απόδοσης 80% της Πορτογαλίας.  

Προφανώς, η αφετηρία παίζει μεγάλο ρόλο όταν συγκρίνουμε αποδόσεις. Σε βάθος 10ετίας, η συγκριτική σωρευτική απόδοση της Ελλάδας είναι υψηλή αλλά σε βάθος 15ετίας ισχύει το αντίθετο.

Από την άλλη πλευρά, τα στοιχεία δείχνουν ότι η αύξηση στο κόστος κατασκευής νέων κατοικιών συνεχίζεται, αν και με ηπιότερο ρυθμό. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο Γενικός Δείκτης  Τιμών Κόστους Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,6% το Γ’ τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το αντίστοιχο το 2023.

Υπό αυτή την έννοια, ενδεχόμενο πάγωμα ή διόρθωση των τιμών στις νεόδμητες κατοικίες γίνεται πιο δύσκολη υπόθεση. Και χωρίς να λάβουμε υπόψη τις επιπτώσεις από την αναμενόμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Η αναμονή της απόφασης έχει οδηγήσει σε πάγωμα ένα μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας, γεγονός που μεταφράζεται σε μικρότερη προσφορά νέων ακινήτων. 

Κι αυτό ενώ αναμένεται ενίσχυση της ζήτησης για παλαιότερα ακίνητα από το 2025, μέσω του κρατικού προγράμματος «Σπίτι μου 2». Από την άλλη πλευρά, τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν αναμένεται να κάνουν τη διαφορά, σε αντίθεση με τα νέα υψηλότερα όρια απόκτησης κατοικίας 120 τ.μ. και άνω μέσω του προγράμματος Golden Visa.

H Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) εκτιμά ότι η ανοδική τάση στις τιμές των ακινήτων θα συνεχισθεί βραχυπρόθεσμα με πιο ήπιους ρυθμούς καθώς η οικονομία αναπτύσσεται, και σ’ αυτή την εκτίμηση θα συμφωνήσουμε.

Τα θεμελιώδη δεδομένα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και η συγκριτική πορεία των τιμών με άλλες αγορές στην ΕΕ ευνοούν την περαιτέρω άνοδο των τιμών, αλλά σε χαμηλότερη ταχύτητα.