Αγορά ακινήτων: Φούσκα η ευκαιρία;

Το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας των Ελλήνων είναι τοποθετημένο στα ακίνητα. Δεν είναι τοποθετημένο ούτε στις καταθέσεις, ούτε στις μετοχές, ούτε στα ομόλογα. Είναι λοιπόν επόμενο οι εξελίξεις στην αγορά ακινήτων γενικότερα και των οικιστικών ειδικότερα να προκαλούν ενδιαφέρον.

Με βάση τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος αλλά και τις εκτιμήσεις ανθρώπων της κτηματαγοράς, η μέση αύξηση στα διαμερίσματα από το 2018 που ξεκινά η άνοδος μέχρι και το 2ο τρίμηνο του 2021 φθάνει το 19% περίπου, χωρίς να διακοπεί από την πανδημία. Εξυπακούεται ότι υπάρχει διαφορά από περιοχή σε περιοχή και από ακίνητο σε ακίνητο. Παρόμοιες ανοδικές τάσεις επικρατούν επίσης στα ενοίκια.      

Το ερώτημα λοιπόν που τίθεται είναι απλό: Έχουμε να κάνουμε με φούσκα ή μήπως η αγορά του οικιστικού real estate είναι αγοραστική ευκαιρία παρά την άνοδο που έχει καταγραφεί στις τιμές και στα ενοίκια; Η απάντηση δεν είναι εύκολη γιατί και οι δύο πλευρές έχουν ισχυρά επιχειρήματα.

Θα ξεκινήσουμε με την επικρατούσα αισιόδοξη άποψη. Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων είχαν κατρακυλήσει σε πολύ χαμηλά επίπεδα λόγω της πολυετούς οικονομικής κρίσης. Ήταν λοιπόν επόμενο να προσελκύσουν το ενδιαφέρον του έξυπνου χρήματος στην αρχή, π.χ. Ισραηλινών με στόχο τις βραχυχρόνιες μισθώσεις όπως airbnb σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος και άλλων αργότερα, π.χ. «χρυσή» βίζα από Κινέζους και άλλους. Επιπλέον, η ανισορροπία ζήτησης και προσφοράς που προέκυψε καθώς επί πολλά χρόνια δεν χτίζονταν νέα ακίνητα ενώ οι στεγαστικές ανάγκες μεγάλωναν καθώς τα νέα ζευγάρια αναζητούσαν κατοικία έδωσαν ώθηση στις τιμές. Η σταθεροποίηση και ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας την περίοδο 2018-2019 και το 2021 ευνόησε την ανοδική τάση όπως και η προσωρινή κατάργηση του ΦΠΑ. 

Το γεγονός ότι αυξήθηκαν οι τιμές των σπιτιών μέσα στην πανδημία δεν αποτελεί έκπληξη, γιατί οι αποδόσεις των καταθέσεων ήταν σχεδόν μηδενικές και μερικοί προτίμησαν να αγοράσουν ακίνητα, ισχυρίζονται. Η ανοδική τάση δεν πρόκειται να αλλάξει σύντομα καθώς η οικονομική δραστηριότητα ενισχύεται και μαζί της η απασχόληση και τα εισοδήματα, τονίζουν οι αισιόδοξοι. Επιπλέον, αναμένουν ενίσχυση του τουριστικού ρεύματος και των βραχυχρόνιων μισθώσεων το 2022, αν και είναι πιο συγκρατημένοι για τις Golden visa λόγω Κίνας. Η αναμενόμενη αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων εκτιμούν ότι θα δώσει μεγαλύτερη ώθηση στα ενοίκια. Οι ίδιοι αποδίδουν ένα σημαντικό μέρος της αύξησης των ενοικίων σε εκείνους που έβγαλαν στην αγορά ανακαινισμένα, επιπλωμένα διαμερίσματα λόγω airbnb, ζητώντας υψηλότερα μισθώματα που πληρώθηκαν, με αποτέλεσμα να συμπαρασύρουν και τα υπόλοιπα.  

Υπάρχει όμως και η άλλη πλευρά του λόφου. Οι απαισιόδοξοι που πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων είναι φούσκα και σε κάποιο σημείο θα σκάσει. Ποια είναι τα επιχειρήματά τους; Ο ελληνικός πληθυσμός μειώνεται και οι μετανάστες δεν έχουν την αγοραστική δύναμη να κρατήσουν την αγορά. Τα εισοδήματα δεν αυξάνονται και θα πληγούν από τις αυξήσεις τιμών στην ενέργεια, στα τρόφιμα κι αλλού. Η ΕΚΤ και οι άλλες κεντρικές τράπεζες δεν θα διατηρούν τα επιτόκια παρέμβασης σε τόσο χαμηλά επίπεδα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Επομένως, το κόστος δανεισμού θα ανέβει.  

Αν ήταν η αγορά ακινήτων τόσο εύρωστη όπως ισχυρίζονται οι αισιόδοξοι, τότε οι τράπεζες δεν θα έβγαζαν ακίνητα για πώληση με το σταγονόμετρο. Ούτε ακίνητο στα ανάκτορα που έχει αξία 1 εκατ. ευρώ και πάνω δεν μπορεί να πουληθεί προς 500 χιλ. ευρώ. Ποιοι ξένοι θα έλθουν να αγοράσουν ακίνητα σε κτίρια με «τρύπες» στα κοινόχρηστα, γιατί ορισμένα διαμερίσματα που ανήκαν σε χρεοκοπημένες εταιρείες με προσημειώσεις από Δημόσιο, ΕΦΚΑ, τράπεζες δεν έχουν κύριο και κανείς δεν είναι επισπεύδων λόγω κόστους (δικηγόροι κ.λπ.) και αβέβαιο αποτέλεσμα; Και προσθέτουν: Η αγορά ακινήτων της Κίνας αντιμετωπίζει μεγάλο πρόβλημα γιατί είναι φούσκα. Αν όμως, σκάσει, ο κρότος θα ακουστεί σε όλη την υφήλιο. Υπάρχει λοιπόν ρίσκο.

Ποια από τις δύο πλευρές  έχει δίκιο; Αφήνουμε την κρίση σε σας.