Στην αγορά ακινήτων θα κριθεί η ορθότητα της απόφασης της Κεντρικής Τράπεζας των ΗΠΑ (Fed) να αποσύρει τα μέτρα στήριξης της οικονομίας. Πολλοί διαβλέπουν απότομη προσγείωση της αγοράς, ενώ η αβεβαιότητα των επενδυτών θα ενισχύεται όσο θα πλησιάζει η 30ή Μαρτίου, όπου θα λήξει το σχετικό κυβερνητικό πρόγραμμα.

Ειδικότερα, στα πόδια της θα πρέπει να στηριχτεί πλέον η αγορά ενυπόθηκων δανείων καθώς το πρόγραμμα εξαγοράς τους, ύψους 1,25 τρισ. δολαρίων, θα ολοκληρωθεί στα τέλη Μαρτίου. Η προοπτική αυτή σημαίνει ότι η τεχνητή αγορά που δημιουργήθηκε με πρωτοβουλία της Fed τώρα θα πρέπει να κάνει τα πρώτα της βήματα χωρίς κρατικά στηρίγματα.

Οι επενδυτές παρουσιάζονται διχασμένοι για την πορεία της αγοράς, αφού η ολοκλήρωση του κυβερνητικού προγράμματος συνδέεται με τη σταδιακή υιοθέτηση αυστηρότερης νομισματικής πολιτικής από τη Fed, που θα επηρεάσει και το κόστος δανεισμού. Και το σίγουρο είναι ότι το εύρος των spreads των ομολόγων που σχετίζονται με τα ενυπόθηκα δάνεια θα διευρυνθεί μετά την απόσυρση των μέτρων.

Όμως, οι επενδυτές είναι διχασμένοι. Μία μερίδα θεωρεί ότι πρέπει να αυξηθούν τα επιτόκια, τα οποία θα κάνουν πολύ πιο ελκυστικές τις επενδύσεις στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Από την άλλη, ορισμένοι αναλυτές εκτιμούν ότι η κεντρική τράπεζα θα πρέπει να διατηρήσει τα επιτόκιά της σε χαμηλά επίπεδα, ώστε να συνεχιστεί το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών ακινήτων.

Άλλωστε, ήδη αμέσως μετά την ανακοίνωση από τη Fed της πρόθεσης για απόσυρση των μέτρων, τον περασμένο Νοέμβριο, πραγματοποιήθηκαν σημαντικές πωλήσεις από επενδυτές που δραστηριοποιούνται στην αγορά.


Γιατί επιμένει

Η Κεντρική Τράπεζα των ΗΠΑ υπεραμύνεται της απόφασής της, τονίζοντας ότι έχει προνοήσει για την περίπτωση όπου οι κλυδωνισμοί στην αγορά μετά την απόσυρση είναι έντονοι.

Κατ’ αρχάς, έχει ξεκαθαρίσει ότι θα συνεχίσει να στηρίζει (σε συνεργασία και με την κυβέρνηση) τους κολοσσούς της αγοράς ενυπόθηκων δανείων Fannie Mae και Freddie Mac. Άλλωστε, αναζητώντας πολιτική λύση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε αδυναμία ο Πρόεδρος των ΗΠΑ κ. Μπαράκ Ομπάμα αναμένεται να ανακοινώσει ένα πρόγραμμα ύψους 1,5 δισ. δολαρίων για να βοηθήσει τους δανειολήπτες σε πέντε πολιτείες που πλήττονται περισσότερο (Καλιφόρνια, Αριζόνα, Νεβάδα, Φλόριντα και Μίσιγκαν).

Με αυτόν τον τρόπο η Fed πετυχαίνει δύο στόχους: Ουσιαστικά δηλώνει ότι μπορεί να ληφθούν εκ νέου μέτρα, εάν αυτό κριθεί απαραίτητο. Ταυτόχρονα, διαφοροποιεί τη στρατηγική της για την αγορά ενυπόθηκων δανείων σε σχέση με εκείνη για τις τράπεζες, όπου το δόγμα περί διάσωσης των προβληματικών πιστωτικών ιδρυμάτων έχει εγκαταλειφθεί.


Δεν αναμένει αναταράξεις

Από την άλλη, η Fed τονίζει ότι η απόφασή της για απόσυρση των μέτρων ελήφθη καθώς τα στοιχεία δείχνουν πως η διεύρυνση των spreads θα είναι ήπια και δεν θα προκαλέσει ισχυρές αναταράξεις στην αγορά.

Τη θέση αυτή υιοθετεί και η Deutsche Bank, η οποία εκτιμά ότι το spread θα διευρυνθεί με πολύ αργούς ρυθμούς, της τάξης των 20 - 30 μονάδων βάσης. Μια τόση μικρή αύξηση θα συμβάλλει ώστε όχι μόνο να μη μειωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον αλλά και να ενισχυθεί σημαντικά, καθώς θα είναι δείγμα ότι η αγορά μπορεί να προχωρήσει χωρίς την κρατική στήριξη. Άλλωστε η Fed και το υπουργείο Οικονομικών των ΗΠΑ κατέχουν πολύ μεγάλο ποσοστό της αγοράς, σε βαθμό ώστε να θεωρείται ότι την ελέγχουν.

Πάντως, το επόμενο διάστημα θα αρχίσουν να καταγράφονται τα πρώτα δείγματα για το πώς θα εκλάβουν τα επενδυτικά κεφάλαια τη νέα σελίδα στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, από την οποία ξέσπασε, το 2007, η μεγαλύτερη μεταπολεμική διεθνής οικονομική κρίση. 


Τα "κανόνια" και οι ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων

Ριζικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ προμηνύει η νέα σελίδα που ανοίγεται, μετά την ολοκλήρωση της κρίσης του 2007. Η ανάκαμψη θα είναι δύσκολη, όμως θα προσφέρει ευκαιρίες στους επενδυτές που θα μπουν τώρα στην αγορά στα σημερινά χαμηλά επίπεδα, ενώ ο κλάδος θα αλλάξει καθώς η ύφεση θα δημιουργήσει νέους τομείς υπηρεσιών.

Ειδικότερα, η ανάπτυξη της αμερικανικής αγοράς ακινήτων θα είναι υποτονική, όχι όμως λόγω της χαμηλής ζήτησης, αλλά εξαιτίας του υπερβολικού δανεισμού ο οποίος οδήγησε και στην παρούσα πιστωτική κρίση.

Οι ιδιοκτήτες σήμερα δυσκολεύονται να εξυπηρετήσουν τα στεγαστικά δάνεια που έλαβαν την περίοδο της οικονομικής ευφορίας (2005 - 2007) και αυτά τα συσσωρευμένα χρέη θα επιβραδύνουν την ανάκαμψη.

Ήδη, σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας Moody’s Investors Service, το ποσοστό των καθυστερήσεων στα δάνεια εμπορικών ακινήτων στα τέλη του περασμένου έτους ήταν υπερδιπλάσιο σε σχέση με τα αντίστοιχα επίπεδα του 2008, φθάνοντας το 3,4% του συνόλου των δανείων.

Η αδυναμία των δανειοληπτών θα συνεχίσει να επηρεάζει την αγορά, αφού τα επόμενα χρόνια δάνεια εκατοντάδων δισ. δολαρίων θα γίνουν ληξιπρόθεσμα, με αποτέλεσμα να προβλέπεται κύμα αναδιαρθρώσεων ανάμεσα στις επιχειρήσεις-δανειολήπτες.

Ενδεικτική είναι η πρόβλεψη του 70χρονου κ. Κένεθ Λεμπ, ενός από τους σημαντικότερους και με μεγάλη πείρα επενδυτές στην αγορά ακινήτων, ο οποίος σε συνέντευξή του στο Bloomberg Markets προέβλεψε ότι ο τομέας εμπορικών ακινήτων μπορεί να μην έχει ανακάμψει ούτε σε δέκα χρόνια.

Παρά την απαισιοδοξία όχι μόνο για τους δανειολήπτες αλλά και για τις εταιρείες, η κατάσταση αυτή προσφέρεται για νέο ξεκίνημα καθώς θα δημιουργηθούν νέες υπηρεσίες. Και αυτό διότι θα υπάρξει ανάγκη για εξειδικευμένες εταιρείες συμβούλων που θα βοηθούν τους ιδιοκτήτες να αντιμετωπίσουν το χρέος τους ή και να προσελκύουν ενοικιαστές.

Από την άλλη, η σημερινή περίοδος παρέχει σημαντικές ευκαιρίες σε όσους επενδυτές έχουν υπομονή και ρευστό. Οι τιμές των εμπορικών ακινήτων είναι κατά σχεδόν 60% χαμηλότερες σε σχέση με τον Οκτώβριο του 2007, όταν είχαν φτάσει σε επίπεδα-ρεκόρ και πριν ξεσπάσει η κρίση.

Ταυτόχρονα, εκτιμάται ότι το 20% των χώρων γραφείων θα παραμείνει αδιάθετο όσο η κατάσταση στην αγορά εργασίας δεν βελτιώνεται. «Το χρήμα θα μιλήσει», ανέφερε ο κ. Λεμπ, τονίζοντας ότι θα βγουν κερδισμένες οι εταιρείες ακινήτων και τα hedge funds που μπορούν να περιμένουν μία δεκαετία για να δουν την επένδυσή τους να αποδίδει... 

** Αναδημοσίευση από το 623ο φύλλο της εβδομαδιαίας εφημερίδας "ΜΕΤΟΧΟΣ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ", 26 Φεβρουαρίου – 2 Μαρτίου 2010.