Goldman Sachs: Πώς επηρεάζουν το ευρωπαϊκό real estate οι αυξήσεις επιτοκίων

Η ραγδαία αύξηση των επιτοκίων πολιτικής της ΕΚΤ αρχίζει να επιβαρύνει τον τομέα των στεγαστικών δανείων, καθώς τα νέα κυμαινόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν ήδη αυξηθεί κατά περίπου 150 μ.β., η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έχει μειωθεί απότομα και το κλίμα για τις αγορές κατοικιών έχει επιδεινωθεί, εξηγεί η Goldman Sachs.

Ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν μέχρι στιγμής υποστεί μόνο περιορισμένο πλήγμα, ο αντίκτυπος στον τομέα της στέγασης εξακολουθεί να αυξάνεται και η μετάδοση των υψηλότερων επιτοκίων στην οικονομία γίνεται μέσω τριών διαύλων.

Πρώτον, τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα επηρεάσουν αρνητικά τη δραστηριότητα κατασκευής κατοικιών και τις επενδύσεις σε κατοικίες. Δεδομένου ότι το ποσοστό των ενυπόθηκων ιδιόκτητων κατοικιών στις χώρες της Γερμανίας, Γαλλίας, Ισπανίας και Ιταλίας είναι χαμηλότερο από ό,τι στις άλλες χώρες της G10, οι οικονομίες τους είναι λιγότερο εκτεθειμένες στην αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.

Ωστόσο, το μερίδιο των δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο διευρύνεται (ιδίως στην Ιταλία), γεγονός που υποδηλώνει αυξανόμενη ευαισθησία των επενδύσεων σε κατοικίες. «Εκτιμούμε ότι μια αύξηση του επιτοκίου πολιτικής κατά 100 μ.β. μειώνει κατά μέσο όρο τις επενδύσεις σε κατοικίες κατά περίπου 2% και μειώνει το πραγματικό ΑΕΠ κατά περίπου 0,1% στη ζώνη του ευρώ. Οι επιπτώσεις είναι μεγαλύτερες στην Ιταλία και την Ισπανία, αντανακλώντας τη μικρότερη διάρκεια των ενυπόθηκων δανείων», εξηγεί η τράπεζα.

Δεύτερον, τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειώνουν το διαθέσιμο εισόδημα και συνεπώς επιβαρύνουν την κατανάλωση των νοικοκυριών. Η Goldman Sachs διαπιστώνει και πάλι τις μεγαλύτερες επιπτώσεις στην Ιταλία και την Ισπανία, όπου εκτιμά ότι θα χρειαστεί επιπλέον 2% του διαθέσιμου εισοδήματος για την εξυπηρέτηση των ενυπόθηκων δανείων το 2023.

Τρίτον, τα υψηλότερα επιτόκια επηρεάζουν τις αξίες των περιουσιακών στοιχείων και των κατοικιών, ανοίγοντας τον δρόμο για ένα κανάλι πλούτου που παρέχει πρόσθετη επιβάρυνση στην κατανάλωση. Στρέφοντας την προσοχή στον αντίκτυπο που έχουν οι μεταβολές του μη χρηματοοικονομικού πλούτου στην κατανάλωση, εκτιμά ότι η άνοδος των επιτοκίων θα μπορούσε να μειώσει τη μη χρηματοοικονομική καθαρή αξία των νοικοκυριών κατά 1,3% για τη ζώνη του ευρώ συνολικά και έως και 3% στην Ιταλία το 2023. Αυτή η μείωση του πλούτου θα μπορούσε να επιβραδύνει τις καταναλωτικές δαπάνες κατά 0,15% στη ζώνη του ευρώ το 2023 και έως και 0,3% στην Ιταλία.

«Συνολικά, εκτιμούμε ότι μια αύξηση των επιτοκίων κατά 100 μ.β. κατά μέσο όρο μειώνει το πραγματικό ΑΕΠ της ζώνης του ευρώ κατά περίπου 0,3% μέσω του καναλιού της στέγασης, με τις περισσότερες από τις επιπτώσεις να εμφανίζονται εντός ενός έτους και με εύρος από 0,25% στη Γαλλία έως 0,45% στην Ισπανία. Δεδομένης της πρόβλεψής μας για τελικό επιτόκιο της ΕΚΤ 3,25%, οι εκτιμήσεις μας υποδηλώνουν συνολική επιβάρυνση του ΑΕΠ από την αύξηση των επιτοκίων στον στεγαστικό τομέα της ζώνης κατά 1,1%, το μεγαλύτερο μέρος της οποίας βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη.

Συνεπώς, τα αποτελέσματά μας υποδεικνύουν σημαντική αλλά τελικά διαχειρίσιμη επιβάρυνση της ανάπτυξης, η οποία συνάδει με την πρόβλεψή μας για αδύναμη αλλά θετική ανάπτυξη της ζώνης του ευρώ φέτος», καταλήγει η επενδυτική τράπεζα.