Διέξοδο, προκειμένου ο κλάδος να συνεχίσει να αναπτύσσεται, παρά τη γενικότερη κρίση και παρά τη δυσκολία εξεύρεσης μετρητών μέσα από αυξήσεις μετοχικών κεφαλαίων, αναζητούν παράγοντες του κλάδου.

Σήμερα, μόλις δύο ΑΕΕΑΠ διαπραγματεύονται στο Χρηματιστήριο της Αθήνας. Κινήσεις που σχεδιάζονταν για την εισαγωγή και άλλων εταιριών του κλάδου έχουν ουσιαστικά παγώσει για δύο λόγους:

Πρώτον, λόγω του μεγάλου discount έναντι της Καθαρής Εσωτερικής τους Αξίας (NAV) με το οποίο διαπραγματεύονται σήμερα οι ΑΕΕΑΠ και γενικότερα οι μετοχές στον ευρύτερο κλάδο των ακινήτων.

Και δεύτερον, λόγω των δυσκολιών που υπάρχουν για την άντληση κεφαλαίων.

Πέραν όμως των νέων εισαγωγών που δεν γίνονται, η μία εκ των δύο εισηγμένων (η Πειραιώς Ακίνητης Περιουσίας) θα ήθελε να προχωρήσει σε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου, προκειμένου να διευρύνει την γκάμα του χαρτοφυλακίου των ακινήτων της και των εργασιών της.

Κάτω από αυτές τις συνθήκες, παράγοντες του κλάδου αναζητούν "προϊόντα κρίσης", δηλαδή τρόπους μέσω των οποίων οι ΑΕΕΑΠ θα μπορούσαν να αναπτυχθούν και σε περιόδους οικονομικής δυσπραγίας όπως η τρέχουσα.

Μια δυνατότητα π.χ. θα ήταν η εξής:

Οι ΑΕΕΑΠ προσεγγίζουν ακίνητα που τους ενδιαφέρουν και προτείνουν την εξαγορά τους κατά ένα ποσοστό με μετρητά και κατά το υπόλοιπο μέσω διάθεσης νέων μετοχών της ΑΕΕΑΠ (αύξηση κεφαλαίου με εισφορά σε είδος).

Μέσα από ένα τέτοιο προϊόν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου θα:

Α. Αποκτά ρευστότητα σε μια περίοδο όπου η διάθεση μετρητών αποτελεί συγκριτικό πλεονέκτημα.

Β. Λαμβάνει πίσω ένα ποσοστό του ενοικίου που θα καταβάλλει, μέσα από την είσπραξη μερίσματος από την ΑΕΕΑΠ (ποσοστό διανομής κερδών τουλάχιστον 80%).

Γ. Εκμεταλλεύεται τα φορολογικά πλεονεκτήματα που προσφέρει το θεσμικό πλαίσιο για τις ανώνυμες εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας.

Δ. Μπορεί να συμφωνήσει και να έχει δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου κάτω από συγκεκριμένους, προκαθορισμένους όρους.

Μικρό το "ψαλίδι" στις NAV

Περιορισμένες μεταβολές στις λογιστικές καταστάσεις των δύο ΑΕΕΑΠ, αλλά και των υπόλοιπων εταιριών real estate, εκτιμάται ότι θα επιφέρουν οι αποτιμήσεις των Ορκωτών για τις εύλογες αξίες των ακινήτων στις λογιστικές καταστάσεις της 31ης/12/2008.

Οι πρώτες εκτιμήσεις μιλούν για μια μέση άνοδο του yield κατά 20 - 40 μονάδες βάσης, έτσι ώστε να απεικονίζονται οι δυσκολίες που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων.

Στο βαθμό που οι εκτιμήσεις αυτές επαληθευθούν, δεν αναμένεται να προκληθούν "αναταράξεις" στις τιμές των μετοχών της Σοφοκλέους, καθώς τα υπάρχοντα discount στον κλάδο υπερβαίνουν σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και το 50%!

Πάντως, ο υπολογισμός του NAV κάθε ακινήτου χαρακτηρίζεται από σημαντικές δυσκολίες στην Ελλάδα, λόγω του χαμηλού όγκου των συναλλαγών σε αρκετές κατηγορίες ακινήτων.

Πέραν αυτών, παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν ότι κάθε ακίνητο είναι ξεχωριστό με τα δικά του χαρακτηριστικά και ενδέχεται η αποτίμησή του να μην επηρεαστεί στο παραμικρό από τη γενικότερη συγκυρία.