Δεν είναι λίγες οι εισηγμένες που, παρότι δεν δραστηριοποιούνται στον ευρύτερο χώρο της κτηματαγοράς το 2007, «έγραψαν» κέρδη από αναπροσαρμογή της αξίας ακινήτων τους στις «εύλογες αξίες» τους (π.χ. η Κλουκίνας - Λάππας αναπροσάρμοσε ανοδικά την αξία του ακινήτου της στην οδό Ερμού, ή η εταιρία Σπύρου επίσης άνω του 1 εκατ. ευρώ από «επανεκτίμηση εμπορικού ακινήτου», ενώ αντίστοιχα κέρδη άνω των 7 εκατ. σημείωσε πέρυσι η Δομική Κρήτης).

Φέτος, θα είναι πολύ λιγότερες οι εισηγμένες που θα προβούν σε ανάλογες κινήσεις. Η γενικότερη επίσης κατάσταση στην αγορά ακινήτων φαίνεται να επιβραδύνει τα σχέδια κάποιων εισηγμένων εταιριών να ρευστοποιήσουν τα ακίνητά τους.

Ο πρόεδρος της Rilken κ. Κων/νος Φαλτσέτας ήταν σαφής: «Εδώ και έναν χρόνο προσπαθούμε να πουλήσουμε το ακίνητο των σημερινών εγκαταστάσεων της εταιρίας στη Νέα Κηφισιά, αλλά χωρίς αποτέλεσμα. Παρότι συνεργαστήκαμε με γνωστό μεσιτικό γραφείο, δεν είχαμε ούτε έναν ενδιαφερόμενο»...

Το αρχικό τίμημα ανερχόταν στα 10 εκατ. ευρώ και όλα δείχνουν ότι η εισηγμένη θα πρέπει να κατεβάσει αρκετά τις απαιτήσεις της προκειμένου να υλοποιηθεί η πώληση. Το ευχάριστο γι’ αυτή είναι ότι η λογιστική αξία του ακινήτου προσεγγίζει τα 5 εκατ. ευρώ, οπότε σε κάθε περίπτωση θα προκύψουν -πέρα από την κεφαλαιακή εισροή- και λογιστικά κέρδη.

Γενικότερα, δεν είναι καθόλου λίγες οι εισηγμένες που εδώ και μεγάλο χρονικό διάστημα έχουν εκδηλώσει την πρόθεσή τους να ρευστοποιήσουν ακίνητα, χωρίς όμως μέχρι σήμερα να έχει υπάρξει deal. H Betanet, για παράδειγμα, επιδιώκει την πώληση μέρους του ακινήτου της στο Σχηματάρι, η Cardico ακίνητα που δεν χρησιμοποιεί για λειτουργικούς σκοπούς κ.ά.

Συγκρατημένα στην ανάπτυξη νέων projects δήλωσαν στη γενική συνέλευση του Ιουνίου και τα στελέχη της Κέκροψ, λόγω της γενικότερης κατάστασης που επικρατεί στην αγορά ακινήτων.

Σκεπτικισμός και για τα εμπορικά

Προβληματισμός όμως έχει αρχίσει να επικρατεί και στα εμπορικά ακίνητα, σε αυτά που μέχρι πέρυσι έδειχναν να παραμένουν πολύ ισχυρά και να μην πλήττονται από τη γενικότερη κατάσταση στον χώρο.

Ενδεικτική είναι η θέση των στελεχών της Eurobank Properties για «σταθεροποίηση των τιμών των εμπορικών ακινήτων στην ελληνική αγορά». Αυτό άλλωστε προκύπτει και από το γεγονός ότι στο πρώτο φετινό εξάμηνο τα κέρδη της εισηγμένης από αναπροσαρμογές της εύλογης αξίας υποχώρησαν στα 8,5 εκατ. ευρώ από τα 12,5 εκατ. κατά το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, όπου μάλιστα τα κέρδη αυτά προήλθαν από επενδύσεις στο εξωτερικό.

Για τον λόγο αυτόν, άλλωστε, η καθαρή αξία του ενεργητικού ανά μετοχή (NAV) από τα 11,50 ευρώ στις 31/12/2007 διαμορφώθηκε στα 11,55 ευρώ στο τέλος του πρώτου φετινού τριμήνου και στα 11,73 ευρώ στο τέλος Ιουνίου (άνοδος εξαμήνου μόλις 2%). Με βάση την τρέχουσα τιμή της μετοχής στα 7,25 περίπου ευρώ, προκύπτει discount σε σχέση με τη NAV της τάξεως του 38%!

O προβληματισμός της αγοράς για τα εμπορικά ακίνητα είναι εμφανής και από άλλα περιστατικά. Για παράδειγμα, εταιρία από τον χώρο του real estate διαπραγματεύεται μεν την πώληση εμπορικού ακινήτου της με σημαντικό κέρδος μεν, αλλά κατά 10% - 20% χαμηλότερα από το τίμημα με το οποίο αξιολογούσε το ίδιο project στα τέλη του 2007.

Ανάλογα μηνύματα προέρχονται και από το ταμπλό της Σοφοκλέους, καθώς οι θεωρητικά αμυντικές εταιρίες του κλάδου των ακινήτων έχουν υποχρεωθεί και αυτές σε σημαντικότατη πτώση.

Η Lamda Development, για παράδειγμα, είναι σε μεγάλο βαθμό εκτεθειμένη στα εμπορικά ακίνητα, καθώς διαθέτει το 60,1% του Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη, το 50% του The Mall στο Μαρούσι και το 100% του υπό δημιουργία Golden Hall, το οποίο αναμένεται να ξεκινήσει τη λειτουργία του τον προσεχή Νοέμβριο.

Το τελευταίο εξάμηνο η μετοχή έχει καταγράψει απώλειες 25%, το τελευταίο τρίμηνο 22%, το τελευταίο δωδεκάμηνο 44% και είναι διαπραγματεύσιμη σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με την καθαρή αξία του ενεργητικού (NAV) ανά μετοχή, όπως τουλάχιστον την εκτιμούν οι αναλυτές για το τέλος του 2008.

Οι αναλυτές, πάντως, φαίνεται να «κρατούν μικρό καλάθι» για το πώς τελικά εξελίχθηκαν οι πωλήσεις των μεγάλων εμπορικών κέντρων της εισηγμένης, έχοντας προϋπολογίσει στα μοντέλα τους χαμηλά ποσοστά ανόδου. Γενικότερα, η εκάστοτε αποτίμηση των εμπορικών κέντρων επηρεάζεται και από τη συνολική πορεία των λιανικών πωλήσεων στην οικονομία και υπάρχει φόβος για αξιοσημείωτη επιβράδυνση της τελευταίας κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους.

Οι υπερβολές στο ταμπλό του Χ.Α. 

Παράγοντες του κλάδου μιλούν για «υπερβολές προς τα κάτω» στη Σοφοκλέους σε ό,τι αφορά τις αποτιμήσεις των εταιριών του κλάδου εκμετάλλευσης ακινήτων. Όταν, όπως λένε, η μέση απόδοση ενοικίου βρίσκεται σήμερα στο 2% - 3%, για ποιον λόγο οι επενδυτές δεν προτιμούν τις ΑΕΕΑΠ, οι οποίες προσφέρουν πολλαπλάσιες μερισματικές αποδόσεις και μάλιστα με πολύ πιο αξιόπιστους ενοικιαστές;

Ανάλογη είναι και η εκτίμησή τους για τις μετοχές των εταιριών real estate, καθώς επισημαίνουν μεν τη γενικότερη συγκυρία στην Ευρώπη, δεν αποκλείουν υποχώρηση στην αγορά κατοικίας, αλλά επίσης δείχνουν αισιόδοξοι για τα εμπορικά ακίνητα, στα οποία κυρίως έχουν επενδύσει οι εισηγμένες εταιρίες (Lamda Development, Μπ. Βωβός, Pasal Development κ.ά.).

Από τη μία πλευρά, αναγνωρίζουν ότι η αύξηση των επιτοκίων και η τρέχουσα στενότητα κεφαλαίων έχουν περιορίσει τη ζήτηση, ωστόσο επισημαίνουν δύο σημεία, που αξιολογούν ως ιδιαίτερα σημαντικά, τα εξής:

- Οι Έλληνες developers τέτοιων projects δεν είναι υπερδανεισμένα funds που θα πρέπει να ρευστοποιήσουν εδώ και τώρα προκειμένου να κλείσουν τρύπες ρευστότητας. Άρα, έχουν την ευχέρεια να περιμένουν κι έτσι η μειωμένη ζήτηση να αντισταθμιστεί με μειωμένη προσφορά, χωρίς να δούμε σημαντικές επιπτώσεις στις τιμές.

- Είναι πολύ περιορισμένος ο αριθμός των ακινήτων που προσφέρονται για τις ανάγκες των ξένων αλυσίδων. Ενδεικτικά, λοιπόν, αναφέρονται στην περίπτωση της πολυεθνικής εκπτωτικής αλυσίδας Aldi που φέρεται να προγραμματίζει σε λίγους μόνο μήνες να ανοίξει δεκάδες σούπερ μάρκετ ανά την Ελλάδα.