ΑΕΕΑΠ: Πονοκέφαλος τα «βαθιά» discount σε ΧΑ και Ευρώπη

Πονοκέφαλο προκαλούν στις ΑΕΕΑΠ που σχεδιάζουν να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο της Αθήνας το επόμενο δωδεκάμηνο (Trade Estates, Orilina, Noval), αλλά και σε εκείνες που θα υποχρεωθούν το 2024 να διευρύνουν την ελεύθερη διασπορά τους με βάση τον δρομολογούμενο νέο κανονισμό του ΧΑ (Prodea, Trastor), τα βαθιά discount με τα οποία διαπραγματεύονται οι περισσότερες εταιρείες ακινήτων στην Ευρώπη, των ελληνικών μη εξαιρουμένων.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του επεξεργασμένου παρατιθέμενου πίνακα (ο πλήρης παρουσιάζεται στο «επισυναπτόμενο αρχείο») από τις 109 εταιρείες ακινήτων της Ευρώπης με βάση τα στοιχεία της 30ης Σεπτεμβρίου, μόνο έξι διαπραγματεύονται με premium και μόνο άλλες 15 με discount που υπολείπεται του 20%. Αντίθετα, οι 70 βρέθηκαν στις 30/9/2023 με discount που υπερέβαινε το 30%!

Η εικόνα για τις ευρωπαϊκές ΑΕΕΑΠ (REIT’s) που κατά κανόνα ακολουθούν περισσότερο «συντηρητικές» πολιτικές, δεν είναι πολύ διαφορετική, καθώς οι 45 από τις 66 διαπραγματεύονταν με discount υψηλότερο του 30%.

Στο Χρηματιστήριο της Αθήνας, στις δύο ΑΕΕΑΠ με τη μεγαλύτερη εμπορευσιμότητα (Premia Properties και BriQ), η «έκπτωση» της τρέχουσας αποτίμησής τους στο ταμπλό σε σύγκριση με τα ίδια κεφάλαιά τους της 30ης Ιουνίου 2023 κυμαίνεται μεταξύ του 30% και του 33%. Μέσα σ’ αυτό το περιβάλλον, προβληματισμός επικρατεί στους μετόχους και τις διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ που:

• Θα πρέπει να εκδώσουν νέες μετοχές μέσω δημόσιας εγγραφής, προκειμένου να εισαχθούν στο Χρηματιστήριο της Αθήνας.
• Θα κληθούν να προχωρήσουν σε placements μέσα στο 2024 με στόχο να διευρύνουν τη μετοχική τους διασπορά κατ’ ελάχιστον στο 15%.
• Είναι ήδη εισηγμένες και θα επιθυμούσαν να προχωρήσουν σε αύξηση του μετοχικού τους κεφαλαίου, γνωρίζοντας τη σημασία που παίζουν οι οικονομίες κλίμακας στο συγκεκριμένο κλάδο.

Ο προβληματισμός έγκειται στο ότι αν δεν διαφοροποιηθεί σημαντικά το επενδυτικό κλίμα, τότε κινδυνεύουν να διαθέσουν νέες μετοχές ή ήδη υπάρχουσες μετοχές των εταιρειών τους αρκετά χαμηλότερα από την -θεωρητικά- «πραγματική» τους αξία (Net Asset Value).

Κύκλοι πάντως της εγχώριας αγοράς υποστηρίζουν πως τόσο υψηλά discount είναι υπερβολικά για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, τουλάχιστον με βάση τα μέχρι σήμερα δεδομένα. Σύμφωνα με τους ίδιους κύκλους, αναμφίβολα η αύξηση των επιτοκίων προκαλεί ζητήματα στον κλάδο των ακινήτων, πλην όμως υπάρχουν επιχειρήματα που θα μπορούσαν να δικαιολογήσουν μια καλύτερη συμπεριφορά των ελληνικών τίτλων σε σχέση με τους ευρωπαϊκούς.

Τέτοια επιχειρήματα είναι, για παράδειγμα, η σαφής υπεραπόδοση του ΑΕΠ της χώρας σε σχέση με την Ευρωζώνη, η έλλειψη ποιοτικών ακινήτων σε πολλούς κλάδους όπως στα γραφεία και στους αποθηκευτικούς χώρους, η απουσία σημαντικού δανεισμού από την πλειονότητα των κατασκευαστών, καθώς και η δυνατότητα των ελληνικών ΑΕΕΑΠ να εκμεταλλευθούν τα κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης και να χρηματοδοτήσουν τις «πράσινες» επενδύσεις τους με πολύ χαμηλό επιτόκιο.

Αξιοσημείωτο επίσης είναι το γεγονός ότι ελληνικές ΑΕΕΑΠ προσελκύουν ισχυρούς μετόχους μειοψηφίας και συμμετέχουν οι ίδιες σε κατασκευές-ανακαινίσεις ακινήτων που υπόσχονται υψηλότερες αποδόσεις ενοικίου (yields), ή/και σημαντικές υπεραξίες.

*Δείτε τα αναλυτικά στοιχεία της EPRA για τα discount των ΑΕΕΑΠ στη δεξιά στήλη "Συνοδευτικό Υλικό".