UBS: Σπάει η φούσκα στο real estate

Σύμφωνα με τη φετινή έκδοση UBS Global Real Estate Bubble Index (Παγκόσμιος Δείκτης Φούσκας Ακινήτων της UBS), οι ανισορροπίες στις αγορές ακινήτων μειώθηκαν σημαντικά. Μόνο η Ζυρίχη και το Τόκιο παραμένουν στην κατηγορία κινδύνου για τη φούσκα ακινήτων.

Για τη συγκεκριμένη μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές των κατοικιών σε 25 μεγαλουπόλεις σε ολόκληρο τον κόσμο. Από τα μέσα του 2022 έως και τα μέσα του 2023, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στις πόλεις μειώθηκαν κατά 5% κατά μέσο όρο. Πιθανή θεωρείται η ακόμα μεγαλύτερη πτώση στις τιμές.

H έκθεση της UBS

Η παγκόσμια άνοδος του πληθωρισμού και των επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια οδήγησε σε απότομη μείωση των ανισορροπιών στις αγορές κατοικιών των παγκόσμιων χρηματοπιστωτικών κέντρων κατά μέσο όρο, σύμφωνα με τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index 2023. Στη φετινή έκδοση, μόνο δύο πόλεις -η Ζυρίχη και το Τόκιο- παραμένουν στην κατηγορία κινδύνου φούσκας, αντί για εννέα πόλεις πριν από ένα χρόνο. Το Τορόντο, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ και το Τελ Αβίβ, που προηγουμένως ανήκαν στη ζώνη κινδύνου, βρίσκονται τώρα στην υπερτιμημένη περιοχή. Αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο έτος, οι αγορές κατοικιών στο Μαϊάμι, στη Γενεύη, στο Λος Άντζελες, στο Λονδίνο, στη Στοκχόλμη, στο Παρίσι και στο Σίδνεϊ, οι οποίες εξακολουθούν επίσης να είναι υπερτιμημένες.

Παρομοίως, η Νέα Υόρκη, η Βοστόνη, το Σαν Φρανσίσκο και η Μαδρίτη παρουσίασαν μείωση των ανισορροπιών. Σύμφωνα με τον δείκτη, οι εν λόγω αγορές κατοικιών είναι πλέον δίκαια αποτιμημένες, όπως και το Μιλάνο, το Σάο Πάολο και η Βαρσοβία. Αυτό ισχύει επίσης για τη Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι, παρόλο που η φήμη τους ως γεωπολιτικά ασφαλή καταφύγια προκάλεσε πρόσφατα αύξηση της ζήτησης τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά.

Διορθώσεις τιμών σε όλο τον πίνακα

Η αύξηση των τιμών των κατοικιών έχει υποφέρει λόγω της αύξησης του κόστους χρηματοδότησης, καθώς τα μέσα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν περίπου τριπλασιαστεί από το 2021 στις περισσότερες αγορές. Η ετήσια ονομαστική αύξηση των τιμών στις 25 πόλεις υπό ανάλυση σταμάτησε μετά από μια έντονη αύξηση της τάξης του 10% πριν από έναν χρόνο. Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων του Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, προσθέτει: «Σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό, οι τιμές είναι ακόμη και 5% χαμηλότερες σήμερα από ό,τι στα μέσα του 2022. Οι περισσότερες πόλεις έχασαν μεγάλο μέρος των κερδών από τις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας και τώρα έχουν επιστρέψει στα επίπεδα των μέσων του 2020».

Στη Φρανκφούρτη και το Τορόντο -τις δύο πόλεις με τις υψηλότερες βαθμολογίες κινδύνου στην περσινή έκδοση-, οι πραγματικές τιμές έπεσαν κατά 15% τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Ο συνδυασμός των υψηλών αποτιμήσεων της αγοράς και των σχετικά βραχέων όρων υποθηκών άσκησε επίσης ισχυρές πιέσεις στις τιμές στη Στοκχόλμη και σε μικρότερο βαθμό στο Σίδνεϊ, το Λονδίνο και το Βανκούβερ. Αντίθετα, στη Μαδρίτη, στη Νέα Υόρκη και στο Σάο Πάολο -πόλεις με μέτριες αποτιμήσεις κινδύνου μέχρι στιγμής- οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με μέτριο ρυθμό.

Ο πληθωρισμός μειώνει τον κίνδυνο φούσκας

Η απότομη πτώση των ανισορροπιών δεν οφείλεται μόνο στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά και στην αύξηση του εισοδήματος και των ενοικίων λόγω του πληθωρισμού. Καθώς η αύξηση των ενυπόθηκων δανείων έχει μειωθεί κατά το ήμισυ από τα μέσα του 2022, αντίστοιχα μειώνεται το χρέος των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημα, ιδίως στην Ευρώπη. Και -εκτός από τις ΗΠΑ- η ονομαστική αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε σημαντικά και ήταν θετική σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν.

Ωστόσο, η αύξηση του εισοδήματος λόγω πληθωρισμού, καθώς και οι διορθώσεις των τιμών, δεν ήταν αρκετές για να βελτιώσουν σημαντικά την οικονομική ευρωστία. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος του χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτό για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο στον τομέα των υπηρεσιών εξακολουθεί να είναι κατά 40% χαμηλότερο από ό,τι πριν από την έναρξη της πανδημίας. Μεγαλύτερη πτώση των τιμών -τουλάχιστον σε πραγματικούς όρους- είναι πιθανή, εφόσον τα επιτόκια παραμείνουν στα σημερινά υψηλά επίπεδα.

Η ζήτηση δείχνει σημάδια άνθησης

Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, οι σπόροι για την επόμενη έκρηξη των τιμών των ακινήτων έχουν ήδη σπαρθεί. Οι υβριδικές μορφές εργασίας δεν έχουν αποδυναμώσει τη ζήτηση για ζωή στην πόλη με βιώσιμο τρόπο και η έλλειψη κατοικιών θα ενταθεί πιθανότατα, καθώς πρόσφατα εκδόθηκαν λιγότερες οικοδομικές άδειες -κυρίως στα ευρωπαϊκά αστικά κέντρα. Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης UBS Global Wealth Management, καταλήγει: «Η ζήτηση κατοικίας εξακολουθεί να αυξάνεται απότομα και οι τιμές ενδέχεται να εκτοξευθούν εκ νέου, άπαξ και βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες για τα νοικοκυριά».

Περιφερειακές προοπτικές

Ελβετία

Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στη Ζυρίχη συνέχισαν να αυξάνονται το 2023, αν και με βραδύτερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Η αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε απότομα και τελικά ξεπέρασε την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Καθώς η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών έχει επιστρέψει στα προ της πανδημίας επίπεδα εν μέσω αύξησης του κόστους χρηματοδότησης, δεν αναμένουμε να δούμε περαιτέρω άνοδο των τιμών.

Οι τιμές των κατοικιών στη Γενεύη είναι λιγότερο από 20% υψηλότερες από ό,τι πριν από δέκα χρόνια και παρέμειναν στάσιμες μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023. Παρόλο που η πόλη του Ροδανού επωφελείται από την προνομιακή διεθνή της θέση, οι οικονομικές προοπτικές είναι μικτές και η αύξηση του πληθυσμού παραμένει υποτονική, καθώς δεν είναι αμελητέα η μετανάστευση προς πιο προσιτές περιοχές.

Ευρώπη

Το προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό επίπεδο τιμών κατοικιών και στις δύο γερμανικές πόλεις που αναλύθηκαν, τη Φρανκφούρτη και το Μόναχο, διπλασιάστηκε μεταξύ 2012 και 2022 -η ισχυρότερη αύξηση από όλες τις πόλεις που περιλαμβάνονται στη μελέτη. Εντούτοις, οι τιμές υπερεκτιμούνταν, κατά την άποψή μας, και οι αυξήσεις των επιτοκίων, καθώς και ο υψηλός πληθωρισμός, προκάλεσαν μια ανατίμηση. Με αποκορύφωμα στις αρχές του 2022, οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη έχουν διορθωθεί έκτοτε κατά σχεδόν 20% και κατά 15% στο Μόναχο. Η εν λόγω διόρθωση συνεχίζεται ακόμη.

Οι πραγματικές τιμές στην αγορά κατοικίας του Λονδίνου βρίσκονται σε πτωτική πορεία μετά το Brexit το 2016. Παρά τις διαρθρωτικές ελλείψεις προσφοράς, οι τιμές έχουν μείνει πίσω από τον εθνικό μέσο όρο. Ελλείψει ισχυρής διεθνούς ζήτησης, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υπό πίεση, καθώς η τοπική οικονομική πρόσβαση βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της από το 2007, λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Στη Βαρσοβία οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40% μεταξύ 2012 και 2022. Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, η επέκταση του δικτύου του μετρό και οι σύγχρονες οικιστικές αναπτύξεις διατήρησαν την αγορά ελκυστική. Ωστόσο, στο πλαίσιο του ισχυρού και επίμονου πληθωρισμού, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν κατακόρυφα, μειώνοντας την προθυμία των νοικοκυριών να πληρώσουν για κατοικίες. Αυτό έχει οδηγήσει σε μείωση των προσαρμοσμένων στον πληθωρισμό τιμών κατά περίπου 10% από τα μέσα του 2022 και έχει μεταφέρει τη ζήτηση στον τομέα των ενοικίων, ο οποίος παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη. Οι νέες επιδοτήσεις ενυπόθηκων δανείων, όμως, προκάλεσαν αγοραστική φρενίτιδα. Οι υπερβολικές αποτιμήσεις των κατοικιών στη Στοκχόλμη και η μεγάλη εξάρτηση από τα ενυπόθηκα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αποδείχθηκαν ένα ευμετάβλητο μείγμα. Επί του παρόντος, η οικονομική πρόσβαση είναι περιορισμένη και, ως αποτέλεσμα, μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023, οι τιμές προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό διορθώθηκαν κατά περισσότερο από 20% -περισσότερο από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη πόλη που αναλύθηκε.

Οι πραγματικές τιμές στο Άμστερνταμ μειώθηκαν κατά 14% -η μεγαλύτερη ετήσια διόρθωση από τη δεκαετία του 1980. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης, ο πληθωρισμός που μειώνει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και οι κανονιστικές αλλαγές επιβάρυναν ταυτόχρονα τη ζήτηση. Στο Παρίσι οι τιμές των κατοικιών είχαν αρχίσει να μειώνονται ήδη από το 2021. Η πτώση επιταχύνθηκε τα τελευταία τρίμηνα, εν μέσω της μείωσης της οικονομικής πρόσβασης, των περιορισμών δανεισμού και της αύξησης του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Η αγορά κατοικίας της Μαδρίτης παρέμεινε προσιτή, όπως μετράται από την αναλογία τιμών προς το εισόδημα. Μετά από μια τριετή περίοδο στασιμότητας, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Στο Μιλάνο, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν κατά 2%, σύμφωνα με την τοπική αύξηση των ενοικίων και των εισοδημάτων. Ωστόσο, οι σταθερές προοπτικές της τοπικής οικονομίας, η επέκταση του υπόγειου σιδηροδρόμου και οι επερχόμενοι Χειμερινοί Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026 συμβάλλουν στη διατήρηση των αποτιμήσεων σε ονομαστικούς όρους.

Μέση Ανατολή

Στο Ντουμπάι, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με διψήφιο ρυθμό. Δεδομένης της ισχυρής αύξησης του εισοδήματος και της «καυτής» αγοράς ενοικίων, με την αύξηση των ενοικίων να ξεπερνά ακόμη και την αύξηση των τιμών των κατοικιών με ιδιοκατοίκηση, θεωρούμε ότι η αγορά είναι δίκαια αποτιμημένη. Ενώ το Ντουμπάι είναι ιδιαίτερα κυκλικό και επιρρεπές στην υπερανάπτυξη, η δυναμική των τιμών αναμένεται να παραμείνει ισχυρή τα επόμενα τρίμηνα. Μεταξύ 2002 και 2022, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Τελ Αβίβ τριπλασιάστηκαν, η μεγαλύτερη αύξηση από όλες τις πόλεις που αναλύσαμε. Η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων κατά τη διάρκεια του 2022 έθεσε ένα απότομο τέλος σε αυτή την έκρηξη. Η αύξηση του όγκου των ενυπόθηκων δανείων έχει μειωθεί περισσότερο από το μισό από πέρυσι και η πραγματική αύξηση των τιμών ήταν αρνητική το πρώτο εξάμηνο του 2023. Αυτή η μέτρια χαλάρωση των τιμών θα συνεχιστεί πιθανότατα, καθώς δεν υπάρχουν ενδείξεις ανάκαμψης της ζήτησης και τα αποθέματα απούλητων κατοικιών συσσωρεύονται εν μέσω ενός πλήρους κατασκευαστικού αγωγού.

APAC

Οι ανισορροπίες στην αγορά κατοικίας στο Τόκιο αυξάνονται συνεχώς, με αποτέλεσμα η πόλη να μετακινείται σταδιακά από υποτιμημένη σε περιοχή κινδύνου φούσκας τα τελευταία 20 χρόνια, σε πλήρη αντίθεση με την υπόλοιπη χώρα. Παρά τη μείωση της καθαρής μετανάστευσης και τη συγκρατημένη αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, η δυναμική των ονομαστικών τιμών των κατοικιών δεν έχει εξασθενήσει.

Το Χονγκ Κονγκ βρίσκεται συνεχώς σε επίπεδα κινδύνου φούσκας από την πρώτη έκδοση της παρούσας μελέτης. Αφού μειώθηκαν κατά 7% μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023, οι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό τιμές των κατοικιών στο Χονγκ Κονγκ έχουν επιστρέψει στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν για τελευταία φορά το 2017. Συνολικά, βλέπουμε τώρα την πόλη σε υπερτιμημένη περιοχή. Η προσφορά κατοικιών στη Σιγκαπούρη δεν μπορούσε να συμβαδίσει με την ισχυρή τοπική και διεθνή ζήτηση. Οι πραγματικές τιμές έχουν αυξηθεί κατά 15% από το 2018. Ωστόσο, το γεγονός αυτό έχει τεθεί σε προοπτική από τα ενοίκια, τα οποία έχουν εκτοξευθεί κατά περίπου 40% την ίδια περίοδο. Η αγορά ακινήτων στο Σίδνεϊ ήταν πολύ ασταθής τα τελευταία χρόνια, κινούμενη εντός και εκτός της περιοχής του κινδύνου φούσκας. Οι επιθετικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Κεντρική Τράπεζα της Αυστραλίας προκάλεσαν πρόσφατα μια νέα απότομη διόρθωση των τιμών. Οι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2018. Οι πιθανότητες περαιτέρω πτώσης είναι περιορισμένες, καθώς η ζήτηση από το εξωτερικό έχει βελτιωθεί.

Αμερική

Η προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό αύξηση των τιμών των κατοικιών στο Σάο Πάολο παρέμεινε σταθερά σε αρνητικό έδαφος και σταθεροποιήθηκε μόνο τα τελευταία τρίμηνα σε ποσοστό περίπου 25% κάτω από το ανώτατο επίπεδό της το 2014. Τα διψήφια επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν προκαλέσει ασφυξία στη ζήτηση για ιδιοκατοίκηση. Αλλά η κατάσταση μπορεί να αλλάξει. Αν και η οικονομική ανάπτυξη θα επιβραδυνθεί πιθανότατα, η σταδιακή βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης θα μπορούσε να δώσει ώθηση στην αγορά κατοικίας τα επόμενα τρίμηνα.

Μεταξύ των μέσων του 2019 και των μέσων του 2022, οι πραγματικές τιμές στο Βανκούβερ αυξήθηκαν κατά 25% και κατά σχεδόν 35% στο Τορόντο, ενώ η σφαίρα επιρροής των νοικοκυριών αυξήθηκε με ταχείς ρυθμούς. Ένα μείγμα αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και υψηλότερων επιτοκίων δοκιμασίας ενυπόθηκων δανείων έγειρε τη ζυγαριά, και οι τιμές στο Βανκούβερ και το Τορόντο έχουν διορθωθεί κατά περισσότερο από 10% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό από τα μέσα του 2022. Ωστόσο, η ζήτηση για ζωτικό χώρο σε αυτές τις πόλεις αυξάνεται σταθερά και η πίεση μετατοπίζεται στην αγορά ενοικίασης.

Οι τιμές των κατοικιών στο Μαϊάμι συνέχισαν να αυξάνονται ταχύτερα από τον εθνικό μέσο όρο. Το επίπεδο των τιμών έχει υπερδιπλασιαστεί τα τελευταία 10 χρόνια. Το Μαϊάμι είναι ο κύριος αποδέκτης της αυξημένης ελκυστικότητας των πόλεων με αυξημένη ηλιοφάνεια στις ΗΠΑ. Η Νέα Υόρκη βρίσκεται στη μέση μιας ισχυρής επιστροφής μετά τη σημαντική αδυναμία της αγοράς κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Μετά από πολλά χρόνια διάβρωσης των αξιών, οι πραγματικές τιμές στην αγορά κατοικίας της πόλης αυξήθηκαν κατά 3% μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023. Αντίθετα, η δυναμική της αγοράς κατοικίας της Βοστώνης έχει εξασθενήσει. Οι προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό τιμές διορθώθηκαν ελαφρώς μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023. Η ανάκαμψη στην αγορά ακινήτων του Σαν Φρανσίσκο ήταν βραχύβια. Από τα μέσα του 2022, οι τιμές έχουν μειωθεί κατά 10% και τα ενοίκια κατά 3% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό. Οι οικοδομικές άδειες βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας, αλλά τα ποσοστά κενών κατοικιών παραμένουν αυξημένα. Το Λος Άντζελες υποφέρει επίσης από μια ευρεία απώλεια οικονομικής ανταγωνιστικότητας. Καθώς η αύξηση του εισοδήματος απογοήτευσε και η οικονομική πρόσβαση σε κατοικίες επιδεινώθηκε, τα επίπεδα των αποθεμάτων άρχισαν να ανεβαίνουν.