Οι αντιδράσεις των ΑΕΕΑΠ μετά το... φορολογικό σοκ

«Η φορολογική επιβάρυνση των ΑΕΕΑΠ ήρθε στη χειρότερη δυνατή στιγμή και είναι πολύ πιθανόν να μετριάσει το προϋπάρχον ισχυρό ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών να τοποθετηθούν μέσω του θεσμού στην εγχώρια αγορά ακινήτων», δήλωσε στο Euro2day.gr γνωστός παράγοντας του κλάδου, συμπληρώνοντας πως «το αποτέλεσμα αυτού του φόρου δεν θα πλήξει μόνο τους μετόχους των εταιρειών αλλά επίσης θα επιδράσει αρνητικά και στις τιμές των εμπορικών ακινήτων».

Το κακό είναι πως η φορολογική επιβάρυνση ήρθε σε μια περίοδο όπου υπάρχουσες ΑΕΕΑΠ επεδίωκαν να αυξήσουν δραστικά το μέγεθος των δραστηριοτήτων τους και επίσης νέοι επενδυτές δρομολογούσαν την ένταξή τους στον χώρο.

Κύκλοι πάντως προσκείμενοι στην Intercontinental-International ΑΕΕΑΠ δεν φαίνεται να αλλάζουν τα σχέδιά τους μετά την επιβάρυνση του φορολογικού καθεστώτος και δρομολογούν για τους επόμενους μήνες αύξηση κεφαλαίου μέσω ιδιωτικής τοποθέτησης, έτσι ώστε να αποκτηθεί η ελάχιστη απαιτούμενη εκ του νόμου διασπορά και η εταιρεία να εισέλθει στο ΧΑ χωρίς δημόσια εγγραφή. Η Intercontinental-International ΑΕΕΑΠ διαθέτει σήμερα ακίνητα αξίας περίπου 50 εκατ. ευρώ και θα μπορούσε να επενδύσει έως ακόμη και 100 εκατ. ευρώ μέσα από την επιδιωκόμενη ΑΜΚ και πρόσθετο δανεισμό.

Η πρόσθετη φορολόγηση επίσης δεν χάλασε ούτε το deal της Trastor ΑΕΕΑΠ με τη Wert Red, η οποία αγόρασε (με έκπτωση έναντι της εσωτερικής του αξίας) το 33,8% της εισηγμένης εταιρείας. Ωστόσο το... ζουμί της υπόθεσης βρίσκεται στη δρομολογούμενη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου από την Trastor και έτσι νεότερα θα έχουμε από τον επόμενο μήνα.

Κανονικά συνεχίζονται και οι διαδικασίες ένταξης στο ΧΑ (χωρίς δημόσια εγγραφή) της BRIQ Properties ΑΕΕΑΠ, η οποία διαθέτει ένα αρχικό ενεργητικό της τάξεως των 27-28 εκατ. ευρώ (25 εκατ. σε ακίνητα).

Αντίθετα, δεν είναι ξεκαθαρισμένο για το αν ο Ομιλος Viohalco παραμένει «ζεστός», προκειμένου να προχωρήσει στην ίδρυση θυγατρικής ΑΕΕΑΠ, μετά και τις τελευταίες εξελίξεις.

Επίσης, υψηλόβαθμο στέλεχος άλλου ομίλου που συζητούσε με διεθνή funds, με στόχο τη δημιουργία νέας ΑΕΕΑΠ, δήλωσε στο Euro2day.gr πως «υπάρχει αναμφίβολα ένα μούδιασμα στην άλλη πλευρά, που ενδεχομένως να την οδηγήσει σε... δεύτερες σκέψεις γύρω από τη συγκεκριμένη επένδυση».

Το δέλεαρ και το... μέγεθος που μετράει

Δέλεαρ για τις ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι το ευνοϊκότερο φορολογικό καθεστώς σε σύγκριση με άλλες τυπικές εταιρείες που επενδύουν στο εγχώριο real estate και φυσικά οι ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις (yields) στις οποίες πωλούνται σήμερα πολλά ποιοτικά εμπορικά ακίνητα. Οι τόσο υψηλές αποδόσεις βέβαια είναι αποτέλεσμα της κατάρρευσης των αξιών των ακινήτων λόγω της οικονομικής κρίσης και του κινδύνου της χώρας.

«Το να καρπώνεσαι yields της τάξεως του 8%, του 9%, ή και του 10% σε ευρώ είναι αποδόσεις που δεν μπορείς να βρεις σε άλλη χώρα της Ευρωζώνης. Στην Ιταλία, τα ποσοστά αυτά βρίσκονται στο 50% των ελληνικών.

Αν λοιπόν θεωρήσουμε ότι η χώρα θα παραμείνει στην Ευρωζώνη, τότε οι επενδυτές θα απολαμβάνουν υψηλές αποδόσεις ακόμη και σε ακίνητα που νοικιάζονται σε πολύ αξιόπιστους μισθωτές. Αν επίσης, η ελληνική οικονομία αρχίσει τα επόμενα χρόνια να ανακάμπτει, τότε οι τιμές των ποιοτικών εμπορικών ακινήτων θα αρχίσουν να ανεβαίνουν, προσφέροντας υπεραξίες σε όσους θα έχουν τοποθετηθεί στα χαμηλά», υποστηρίζει παράγοντας του κλάδου, ενώ παράλληλα άλλοι κύκλοι προσβλέπουν και στα ακίνητα που θα βγουν προς πώληση εξαιτίας της επικείμενης ενεργούς διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων («κόκκινων») επιχειρηματικών δανείων.

Ωστόσο, όλοι γνωρίζουν πως το στοίχημα του κλάδου δεν είναι απλά και μόνο η ίδρυση μιας ΑΕΕΠ (και πολύ περισσότερο η μεταφορά των ακινήτων ενός επιχειρηματία σε μια νεοσύστατη ΑΕΕΑΠ) για φορολογικούς σκοπούς, αλλά η δημιουργία σχημάτων με πολύ μεγάλο ύψος ενεργητικού.

«Το μεγάλο μέγεθος οδηγεί σε επαρκή διαφοροποίηση κινδύνου και σε ισχυρές οικονομίες κλίμακας», υποστηρίζει γνωστό στέλεχος της αγοράς, ενώ σύμφωνα με τον γνωστό επιχειρηματία Θεόδωρο Φέσσα, «τέτοιες επενδύσεις αποκτούν νόημα μόνο όταν μεγαλώσουν πολύ σε σχέση με την αρχική περιουσία της BRIQ ΑΕΕΑΠ και πως τα τρέχοντα yields (αποδόσεις) της τάξεως του 7%-9% δεν είναι καθόλου ευκαταφρόνητα στην τρέχουσα εποχή των πολύ χαμηλών επιτοκίων, παρά την πρόσφατη αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης που επιβλήθηκε στον κλάδο».

Την αύξηση του μεγέθους της επιδιώκει επίσης τόσο η Εθνική-Πανγαία ΑΕΕΑΠ (σχεδιάζει ΑΜΚ προκειμένου να συνδυάσει διεύρυνση μεγέθους και διασπορά μετοχών στο ΧΑ), ενώ τον ίδιο μεσοπρόθεσμο στόχο είχε και η Grivalia, τουλάχιστον πριν την επιβολή των νέων φορολογικών επιβαρύνσεων.

Ειδικότερα, άποψη του management της Grivalia ήταν πως θα πρέπει να ικανοποιεί τους μετόχους της με μερίσματα ή/και επιστροφές κεφαλαίου και πως αν η εταιρεία χρειαζόταν πρόσθετα κεφάλαια (περισσότερα από το καθαρό ταμείο που ήδη διαθέτει), θα απευθυνόταν στους μετόχους της για κεφαλαιακή ενίσχυση. Δεν είναι γνωστό το αν και κατά πόσο θα διαφοροποιηθεί η στάση της Grivalia μετά την τελευταία φορολογική επιβάρυνση, ωστόσο το μόνο βέβαιο είναι πως ο ισχυρός βασικός της μέτοχος... κάθε άλλο παρά ενθουσιάστηκε από τις εξελίξεις.

Από την ανάπτυξη του θεσμού των ΑΕΕΑΠ περίμεναν πολλά πράγματα και οι χρηματιστηριακές αρχές (εισαγωγές εταιρειών στο ΧΑ μετά από πολλά χρόνια... άπνοιας) και δεν είναι τυχαία η ελπίδα του προέδρου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς κ. Χαράλαμπου Γκότση για σύντομη διόρθωση του φορολογικού καθεστώτος των ΑΕΕΑΠ.

Τέλος, ο πρόεδρος της Grivalia κ. Νικόλαος Μπέρτσος έχει επανειλημμένα υποστηρίξει πως ο θεσμός θα μπορούσε να διαδραματίσει -μεταξύ άλλων- ενεργό ρόλο για την αποδοτικότερη διαχείριση των αποθεματικών των ασφαλιστικών ταμείων.