Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ (ΕΥΠΡΟ και ΠΕΑ) πλεονεκτούν έναντι των ευρωπαϊκών στο ότι διαθέτουν ισχυρό ταμείο και μπορούν να εκμεταλλευτούν πιθανές ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων - Στα ύψη οι μερισματικές τους αποδόσεις.

Σε πλεονεκτική θέση βρίσκονται οι ελληνικές εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας καθώς όχι μόνο διαπραγματεύονται με υψηλό discount σε σχέση με την Καθαρή Αξία του Ενεργητικού τους (NAV), αλλά κυρίως γιατί δεν είναι υποχρεωμένες σε δανεισμό, όπως πολλές άλλες ευρωπαϊκές εταιρίες του κλάδου.

Η Eurobank Properties, για παράδειγμα, διαπραγματεύεται με discount που κυμαίνεται (αν δεν υπερβαίνει κιόλας) το του 50%. Πέραν όμως αυτού, η εισηγμένη διαθέτει χαρτοφυλάκιο ακινήτων γύρω στα 600 εκατ. ευρώ, δάνεια περίπου 70 εκατ. ευρώ και ταμείο διαθέσιμο προς επένδυση σχεδόν 200 εκατ. ευρώ.

Το τελευταίο διάστημα, η Eurobank Properties έχει "παγώσει" τις επεκτατικές της κινήσεις και μέσα στο 2009 αναμένεται να ακολουθήσει προσεκτική πολιτική.

Συγκεκριμένα, αν η αγορά ακινήτων επηρεαστεί από τη γενικότερη κρίση, τότε θα έχει τη δυνατότητα να προβεί σε αγορές έναντι πολύ χαμηλών τιμημάτων. Στόχος μάλιστα είναι οι αγορές αυτές να αφορούν σε ακίνητα που θα "κλειστούν" μέσα στο 2009 και θα παραδοθούν με υστέρηση 2 - 3 ετών, δηλαδή θα παραληφθούν όταν προσδοκάται ότι ο κύκλος της ύφεσης θα έχει ολοκληρωθεί και θα έχει ξεκινήσει η περίοδος της ανάκαμψης.

Αν η ελληνική αγορά ακινήτων αντέξει, τότε η εισηγμένη θα μείνει με ένα υποσχόμενο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, το οποίο σήμερα είναι διαπραγματεύσιμο με πολύ υψηλό discount.

Κύκλοι, πάντως, προσκείμενοι στην εισηγμένη αναμένουν πτώση στις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, η οποία θα οριοθετηθεί από άνοδο του yield κατά 25 - 50 μονάδες βάσης, ενώ θα μπορούσε ενδεχομένως να φτάσει και μέχρι τις 75 μονάδες.

Ακόμη όμως και σε μια τέτοια περίπτωση, συνεχίζουν οι ίδιοι κύκλοι, δεν δικαιολογείται τόσο υψηλό discount στη μετοχή, ιδίως αν συνεκτιμηθούν: πρώτον, οι μακροπρόθεσμες διάρκειες των συμβάσεων στα ενοίκια που προβλέπουν ετήσια άνοδο μισθωμάτων τουλάχιστον στο ύψος του πληθωρισμού και, δεύτερον, ότι η πλειονότητα των μισθωτών είναι ισχυροί επιχειρηματικοί όμιλοι.

Τέλος, βαρύτητα δίνεται στις υψηλές μερισματικές αποδόσεις που δίνει όχι μόνο η Eurobank Properties αλλά και η Πειραιώς Ακινήτων, η δεύτερη ΑΕΕΑΠ που είναι εισηγμένη στη Σοφοκλέους.

Ειδικότερα για την ΕΥΠΡΟ, η διοίκησή της επιμένει στην πολιτική να διανέμει ως μέρισμα ποσοστό μεταξύ του 80% - 95% των εισπραττόμενων ενοικίων. Να θυμήσουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν εντάσσονται στον νόμο που αυξάνει τη φορολογία των μερισμάτων.

Η περίπτωση της ΠΕΑ

Χωρίς δανεισμό και με ταμείο 18,3 εκατ. ευρώ (το 16% του ενεργητικού) βρήκε την Πειραιώς Ακινήτων το κλείσιμο του πρώτου φετινού εξάμήνου. Με βάση μάλιστα την τρέχουσα τιμή της μετοχής στο ταμπλό της Σοφοκλέους και με δεδομένο ότι διανεμήθηκε και το μέρισμα, το discount του τίτλου λογικά πρέπει να κυμαίνεται (ή και υπερβαίνει) γύρω στο 40%.

Πέρυσι η εταιρία διένειμε μέρισμα 0,13 ευρώ ανά μετοχή και δεν φαίνεται να υπάρχει κάποιος προφανής λόγος μείωσής του για τη φετινή χρήση, καθώς τα έσοδα από ενοίκια εξελίσσονται ικανοποιητικά και επίσης γιατί οι ΑΕΕΑΠ εξαιρούνται από τον νόμο που προβλέπει την αύξηση του συντελεστή φορολόφησης των μερισμάτων. Σε περίπτωση που επαναληφθεί η διανομή του περυσινού μερίσματος, τότε θα κυμαίνεται γύρω στο 11%!

Η Πειραιώς Ακινήτων βρίσκεται σε φάση αναθεώρησης της στρατηγικής της, μετά τη συμμετοχή της Pasal Development στο μετοχικό της κεφάλαιο.

Επιλογή για τα συνταξιοδοτικά ταμεία

Παράγοντες του κλάδου των ΑΕΕΑΠ υποστηρίζουν ότι οι μετοχές του κλάδου θα έπρεπε να τύχουν της προσοχής των συνταξιοδοτικών ταμείων λόγω του αμυντικού τους χαρακτήρα, της υψηλής τους μερισματικής απόδοσης αλλά και της δυνατότητας για ρευστότητα που παρέχουν.

Μάλιστα, υποστηρίζουν ότι οι μερισματικές αποδόσεις που προσφέρουν είναι σαφώς υψηλότερες από την απόδοση ενοικίου που θα μπορούσε να καρπωθεί κάποιος ιδιώτης από την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.