Η επικείμενη γενική συνέλευση καλείται να εγκρίνει συναλλαγές μεταξύ εισηγμένης και βασικών μετόχων για ένα ακίνητο που απέφερε στη Δομική Κρήτης "λογιστική απόδοση" 225%(!) μέσα σε λίγους μόλις μήνες.

Με ενδιαφέρον αναμένεται η επικείμενη γενική συνέλευση της Δομικής Κρήτης, στην οποία θα προταθεί η έγκριση πώλησης μετοχών δύο υποσχόμενων θυγατρικών της στους βασικούς μετόχους της εισηγμένης (οικογένεια Συνατσάκη).

Συγκεκριμένα, πρόθεση της διοίκησης είναι να πουληθούν στην οικογένεια Συνατσάκη:

Πρώτον, μετοχές της θυγατρικής εταιρίας Δίας (κατέχει δύο αστικά ακίνητα στον νομό Ηρακλείου).

Και δεύτερον, μετοχές της κατά 40% θυγατρικής Πανόραμα Μαλλίων (διαθέτει έκταση άνω των 160 στρεμμάτων στην περιοχή Μάλλια Κρήτης).

Οι παραπάνω εξελίξεις παρουσιάζουν ενδιαφέρον, καθώς -εκτός των άλλων- στις δύο αυτές θυγατρικές ο εισηγμένος όμιλος έχει εστιάσει σε μεγάλο βαθμό τις προοπτικές ανάπτυξής του.

Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή.

Η κατασκευαστική δραστηριότητα της εισηγμένης έχει σταματήσει να αποφέρει κέρδη εδώ και αρκετό καιρό. Το 2005, για παράδειγμα, το 70% των προ φόρων κερδών της Δομικής Κρήτης προήλθε από έκτακτα κέρδη (πώληση του 27% της Αλκυών ΑΤΕ).

Ακόμη χειρότερα ήταν τα πράγματα το 2006, καθώς μπορεί μεν τα προ φόρων κέρδη να είχαν διαμορφωθεί στα 4 εκατ. ευρώ, ωστόσο για να επιτευχθεί το ποσό αυτό χρειάστηκαν τα -έκτακτα και πάλι- κέρδη, ύψους 4,6 εκατ. ευρώ που προέκυψαν από την πώληση της συμμετοχής στη Δομική Ακινήτων. Άρα, δηλαδή, τα λειτουργικά αποτελέσματα ήταν ζημιογόνα.

Ίδια η κατάσταση ήταν και πέρυσι, όπου μπορεί μεν τα κέρδη να εκτινάχτηκαν στα 6,8 εκατ. εκατ.,  αλλά η εικόνα θα ήταν πολύ διαφορετική αν δεν λογιστικοποιούνταν έκτακτο κέρδος 7,7 εκατ. ευρώ, κυρίως από την προσαρμογή στην εύλογη αξία του ακινήτου της κατά 40% θυγατρικής Πανόραμα Μαλλίων.

Το πρώτο τρίμηνο του 2008 δεν παρουσίασε διαφορετική εικόνα, με την εισηγμένη να σημειώνει ζημία 510 χιλιάδων ευρώ.

Ανακεφαλαιώνοντας, δηλαδή, προκύπτει ότι από τα 23,6 εκατ. κύκλο εργασιών του 2004 ο όμιλος της Δομικής Κρήτης έπεσε πέρυσι στα 13,29 εκατ., ενώ από το 2006 μέχρι και σήμερα η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι ζημιογόνος.

Ο όμιλος έχει ξεκινήσει κάποιες έργα στον χώρο των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας (λειτουργεί ήδη ένα αιολικό πάρκο στην Κρήτη και υπάρχει σειρά αιτήσεων προς έγκριση νέων μονάδων), ενώ έντονα φαίνονταν μέχρι πρότινος να είναι τα σχέδια δραστηριοποίησης και στον τομέα των ακινήτων.

Το "χρυσοφόρο" ακίνητο

Τη διετία 2005 - 2006 τα αρνητικά λειτουργικά αποτελέσματα υπερκαλύφθηκαν από τις πωλήσεις συμμετοχών στις εταιρίες Αλκυών και Δομική Ακινήτων.

Οι περυσινές λειτουργικές απώλειες υπερκαλύφθηκαν από την ανατίμηση του ακινήτου της εταιρίας Πανόραμα Μαλλίων, στην οποία η Δομική συμμετέχει με 40%. Συγκεκριμένα, μέσα στο 2007 ο όμιλος της Δομικής Κρήτης κατέβαλε 2,24 εκατ. ευρώ για αγορά ακινήτων και μέσα στον ίδιο χρόνο ενέγραψε θετικές υπεραξίες ύψους 7,78 εκατ. ευρώ!

Οι υπεραξίες αυτές προέκυψαν κυρίως από το ακίνητο των Μαλλίων (7,3 εκατ. ευρώ), με την εκτίμηση του συγκεκριμένου ακινήτου να γίνεται στην αγοραία αξία βάσει της μεθόδου αξιοποίησης. Για τον λόγο αυτόν, μάλιστα, υπήρξαν βασικές παραδοχές γύρω από το κόστος κατασκευής, τα επιτόκια, το εργολαβικό κέρδος κ.λπ. Δηλαδή, το ακίνητο αποτιμήθηκε όχι με βάση αυτό που είναι σήμερα, αλλά με βάση το τι θα μπορούσε να αποδώσει εάν αξιοποιούνταν...

Οι υπεραξίες όμως του συγκεκριμένου ακινήτου δεν περιορίστηκαν μέσα στο 2007, αλλά επεκτάθηκαν και στη φετινή οικονομική χρήση. Με τις ίδιες περίπου αναλογίες! Συγκεκριμένα, στο πρώτο τρίμηνο έγινε αγορά οικοπέδου στην ίδια περιοχή ύψους 121,8 χιλιάδων ευρώ, με αποτέλεσμα να προκύψει αμέσως υπεραξία στα βιβλία της Δομικής Ακινήτων ύψους 154,1 χιλιάδων ευρώ, παρά το γεγονός ότι η φετινή χρονιά δεν είναι η καλύτερη δυνατή για τον κλάδο των ακινήτων. Σύμφωνα με την εταιρία, η έκταση αυτή "επιμετρήθηκε στην εύλογη αξία με βάση τα στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν για την αποτίμηση των ακινήτων στις 31/12/2007".

Η απάντηση στο ερώτημα για το πώς μπορούν να προκύψουν τόσο υψηλές υπεραξίες μέσα σε τόσο μικρό χρονικό διάστημα ίσως προκύπτει από όσα η εισηγμένη αναφέρει στο ετήσιο δελτίο της. Ότι, δηλαδή, σε ό,τι αφορά την έκταση των Μαλλίων, η Δομική Κρήτης εκμεταλλεύεται τον νόμο για τις ΠΕΡΠΟ (Περιοχή Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης), που απαιτεί εκτάσεις ανώτερες των 100 στρεμμάτων. Σύμφωνα δηλαδή με τη Δομική Κρήτης, η κατά 40% θυγατρική της Πανόραμα Μαλλίων αγόρασε από πολλούς μικρούς ιδιώτες εκτάσεις σε χαμηλές τιμές, επειδή οι τελευταίοι δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν το θεσμικό πλαίσιο για τις ΠΕΡΠΟ.

Πάντως, ο διαφαινόμενος περιορισμός της θέσης της Δομικής Κρήτης στην αγορά ακινήτων θα αποφέρει προφανώς κάποια ρευστότητα στην εισηγμένη και θα μπορούσε ενδεχομένως να διαφοροποιήσει τη στρατηγική ανάπτυξης της εισηγμένης.