Το μεγάλο discount, οι υποδείξεις των θεσμικών και η άμεση ανταπόκριση της εισηγμένης εταιρίας.

Συνήθως οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ συγκαταλέγονται στις αμυντικότερες τοποθετήσεις της Σοφοκλέους και αυτό θεωρητικά συμβαίνει για αρκετούς λόγους:

Πρώτον, λόγω της υψηλής μερισματικής απόδοσης την οποία προσφέρουν. Με βάση τα περυσινά μερίσματα (0,13 λεπτά και 0,48 ανά μετοχή, αντίστοιχα), η σχετική απόδοση υπολογίζεται στο 8% για την Πειραιώς Ακινήτων και στο 6,4% για τη Eurobank Properties.

Με δεδομένο ότι τα περισσότερα ακίνητα των ΑΕΕΑΠ είναι νοικιασμένα σε ισχυρούς επιχειρηματικούς ομίλους με μακροπρόθεσμα συμβόλαια, συνάγεται ότι η μερισματική απόδοση αναμένεται να είναι τουλάχιστον διατηρήσιμη.

Δεύτερον, γιατί η άνοδος του πληθωρισμού ενισχύει τα έσοδα ενοικίων των ΑΕΕΑΠ. Ο λόγος είναι ότι στα πλείστα συμβόλαια η ετήσια ποσοστιαία αναπροσαρμογή αποτελείται από το άθροισμα του εκάστοτε δείκτη τιμών καταναλωτή συν ένα προσυμφωνημένο περιθώριο (spread).

Άρα, ο αυξημένος φέτος πληθωρισμός θα επηρεάσει ανοδικά και τα έσοδα από ενοίκια του 2009 και κατ' επέκταση τα μερίσματα, καθώς οι εταιρίες του κλάδου συνηθίζουν να διανέμουν το 80% - 95% του συνόλου των ενοικίων.

Παρ' όλα αυτά, οι ΑΕΕΑΠ στη Σοφοκλέους δεν έχουν αποφύγει τις μεγάλες απώλειες κατά τους τελευταίους μήνες.

Όταν οι εταιρίες του κλάδου στην Ευρώπη διαπραγματεύονται με μέσο discount σε σχέση με την καθαρή αξία του ενεργητικού τους (NAV) γύρω στο 20%, με βάση τα χθεσινά κλεισίματα τιμών και τις NAV της 31ης/3/2008, το discount για την Πειραιώς Ακινήτων υπολογίζεται στο 23% και για τη Eurobank Properties στο 34,5% (!), ποσοστό εξόφθαλμα υψηλότερο από τον μέσο ευρωπαϊκό όρο.

Δεν έπεσαν οι αποτιμήσεις, ικανοποιητικά yields

Ο κίνδυνος που μπορεί να προκύψει για τις μετοχές του κλάδου είναι το ενδεχόμενο μιας έντονης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.

Παράγοντες πάντως της αγοράς εκτιμούν ότι για το πρώτο εξάμηνο του 2008 οι αποτιμήσεις των ακινήτων δεν έχουν υποχωρήσει στην Ελλάδα.

"Στη χώρα μας τα fundamentals παραμένουν ισχυρά, ιδίως σε ό,τι αφορά τα ακίνητα λιανικής και τα logistics. Επιπλέον, είναι πολύ λίγα τα ακίνητα που μπορούν να προσφερθούν για τέτοιες επενδύσεις. Έτσι, μπορεί μεν να περνάμε μια κατάσταση στασιμότητας, χωρίς ωστόσο να έχουμε υποστεί τις επιπτώσεις από τα subprime loans", υποστηρίζουν.

Στη Eurobank Properties υποστηρίζουν ότι η καθαρή εσωτερική αξία της μετοχής τους δεν έχει μειωθεί κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους, με αποτέλεσμα στο εξάμηνο να αναμένεται τουλάχιστον στα επίπεδα της 31ης Μαρτίου (11,55 ευρώ).

Αυτό επίσης που υποστηρίζουν στην εισηγμένη εταιρία είναι οι ευνοϊκοί όροι με τους οποίους αποκτήθηκαν ακίνητα κατά τους τελευταίους μήνες, καθώς τα μικτά yields αυτών των τοποθετήσεων κυμάνθηκαν μεταξύ του 6,5% και του 9,4%.

Σε ό,τι δεν αφορά την πιθανότητα υποχώρησης των τιμών των ακινήτων, αναγνωρίζουν μεν ότι τα ακίνητα είναι κυκλική αγορά, αλλά υποστηρίζουν ότι τοποθετούνται σε επενδύσεις που για πολλά χρόνια εξασφαλίζουν ικανοποιητική μερισματική απόδοση και που μεσομακροπρόθεσμα είναι πεπεισμένοι ότι θα αποφέρουν και κεφαλαιακά κέρδη.

Ενδεικτικά μάλιστα αναφέρουν ένα ακίνητο στη Ρουμανία που θα περιέλθει στην κυριότητα της Eurobank Properties, όταν ολοκληρωθεί η κατασκευή του. Έπειτα από προπέρσινη συμφωνία, θα αποκτηθεί από την εισηγμένη έναντι 38,3 εκατ. ευρώ, όταν το "δίδυμό" του ακίνητο ρευστοποιήθηκε πρόσφατα σε γερμανικό fund προς 60 εκατ. ευρώ…

Οι "υποδείξεις" των ξένων funds

Η μεγέθυνση της εισηγμένης εταιρίας αλλά και οι "υποδείξεις" των ξένων θεσμικών ήταν αυτές που οδήγησαν τη Eurobank Properties στο να προχωρήσει σε αναδιοργάνωση της δομής της εταιρίας. Η ΕΥΠΡΟ θα βασίζεται περισσότερο σε δικές της δυνάμεις και θα είναι λιγότερο εξυπηρετούμενη από τον όμιλο Eurobank.

Οι ξένοι επενδυτές γενικότερα δυσφορούν σε περιπτώσεις όπου σημαντικές λειτουργίες μιας ΑΕΕΑΠ δεν πραγματοποιούνται εντός των εταιριών, αλλά ανατίθενται εξωτερικά σε άλλες εταιρίες (outsourcing).

Ορισμένοι μάλιστα υποστηρίζουν ότι το γεγονός αυτό αποτέλεσε έναν εκ των λόγων για τον οποίο σήμερα η ΕΥΠΡΟ διαπραγματεύεται με πολύ υψηλότερο discounts σε σχέση με την ευρωπαϊκή αγορά.

Η νέα προσπάθεια αναδιοργάνωσης εκτιμάται ότι θα εξοικονομήσει προς όφελος της Eurobank Properties λειτουργικά έξοδα και δαπάνες μεσιτείας.