Πόσο πουλά και πόσο νοικιάζει ο Λάτσης σπίτια στο Ελληνικό

Τέσσερις Πύργους Κατοικιών έως 50 μέτρα ύψος με συνολικά 201 διαμερίσματα πρόκειται να δημιουργήσει στη γειτονιά του Little Athens στο Ελληνικό η μικτή εταιρεία AURA Residential, η οποία αποτελεί τον φορέα της επένδυσης Λάτση (συμμετέχει με 80% μέσω της εταιρείας Xeris) και της Lamda Develοpment (μετέχει με 20% μέσω της Ελληνικόν ΑΕ). 

Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης της αγοραίας έκτασης, δηλαδή του οικοπέδου εμβαδού 15.944,167 τ.μ., που εκπονήθηκε για λογαριασμό της AURA Residential από τη Δανός και Συνεργάτες (μέλος της BNP PARIBAS Real Estate), συνολικά εκεί μπορούν να κτιστούν 28.699,50 τ.μ. ανωδομής.

Επικρατούσα χρήση θα είναι η κατοικία, με ποσοστό που δεν δύναται να πέσει κάτω από το 60% της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης, ενώ ο σχεδιασμός των επενδυτών είναι η ύπαρξη καταστημάτων εστίασης ή εξυπηρέτησης, το εμβαδό των οποίων δεν θα ξεπερνά τα 200 τ.μ.

Το ακίνητο βρίσκεται στο νοτιοδυτικό τμήμα του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού - Άγιου Κοσμά, πλησίον της παραλιακής λεωφόρου. Απέχει από τον σταθμό του μετρό «Αργυρούπολη» περίπου 2 χλμ. και από τον σταθμό «Ελληνικό» του τραμ περίπου 450 μέτρα.

Η εμπορευματοποίηση

Τα διαμερίσματα των τριών Πύργων προορίζονται για ενοικίαση και εκμετάλλευση από την Aura Residential ενώ τα διαμερίσματα του τέταρτου Πύργου θα διατεθούν προς πώληση.

Αναλυτικότερα, ο πρώτος Πύργος θα διαθέτει 111 θέσεις πάρκινγκ, 48 διαμερίσματα και καθαρή επιφάνεια εκμίσθωσης 6.019 τ.μ., ενώ ο δεύτερος και τρίτος Πύργος Κατοικιών θα διαθέτουν έκαστος 112 θέσεις πάρκινγκ, 54 διαμερίσματα και καθαρή επιφάνεια προς μίσθωση 6.632 τ.μ.

Ο δε τέταρτος Πύργος θα διαθέτει 85 θέσεις πάρκινγκ, 48 διαμερίσματα και καθαρή επιφάνεια προς πώληση 7.789 τ.μ.

Στους Πύργους 1, 2 και 3 που προορίζονται για μίσθωση, θα περιλαμβάνονται 9 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, μέσης επιφάνειας 70 τ.μ., 66 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων με μέση επιφάνεια 102,00 τ.μ., 63 διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 131 τ.μ. και 18 διαμερίσματα τεσσάρων υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 202 τ.μ.

Στον Πύργο 4, που προορίζεται για πώληση, θα περιλαμβάνονται 4 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, μέσης επιφάνειας 70 τ.μ., 12 διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων με μέση επιφάνεια 115 τ.μ., 13 διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 177 τ.μ., 15 διαμερίσματα τεσσάρων υπνοδωματίων μέσης επιφάνειας 232 τ.μ. και ένα διαμέρισμα πέντε υπνοδωματίων με επιφάνεια 353 τ.μ.

Σύμφωνα με τα παραπάνω και έπειτα από τις προσαρμογές των συγκριτικών στοιχείων ενοικίασης και πώλησης κατοικιών στην περιοχή των Νοτίων Προαστίων και τις ανάλογες σταθμίσεις, η Δανός προχώρησε στην εκτίμηση πως η μέση τιμή μονάδας πώλησης των πολυτελών διαμερισμάτων του Πύργου 4 θα είναι 10.400 ανά τ.μ. ενώ αντίστοιχα η μέση τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. στους τρεις Πύργους θα έχει αναμενόμενη μέση τιμή μονάδας μίσθωσης ίση με 37 ανά τ.μ. ανά μήνα.

Σημειώνεται ότι προς το παρόν η εν λόγω οικιστική επένδυση δεν έχει εμπορευματοποιηθεί και άρα δεν έχει κριθεί η εμπορική αξία των προς μίσθωση και πώληση διαμερισμάτων, ωστόσο τα στοιχεία προπωλήσεων για τις υπόλοιπες αναπτύξεις (με επενδυτή τη Lamda Development) στην ευρύτερη περιοχή Little Athens έχουν θέσει τον πήχη ψηλά, καθώς ξεπερνούν τις αρχικές εκτιμήσεις, τόσο σε απορρόφηση όσο και σε τιμές. Η αρχική εκτίμηση για πώληση διαμερισμάτων προς 6.500 ευρώ ανά τ.μ. έχει ήδη ξεπεραστεί στο τέλος του 2023.

Αν η εκτίμηση-υπόθεση για το συγκεκριμένο project τελικώς μετατραπεί σε εμπορικές συμβάσεις, τότε το έσοδο των Λάτση - Lamda από τις πωλήσεις διαμερισμάτων του τέταρτου Πύργου θα ανέλθει σε 81 εκατ. ευρώ περίπου ενώ τα ετήσια μισθώματα για τα διαμερίσματα των διαμερισμάτων των τριών άλλων Πύργων θα κυμαίνονται στην ώριμη φάση του έργου στα 8,5 εκατ. ευρώ.

H επένδυση και οι αποδόσεις

Σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε από τον επενδυτή και εκτίμησε η Δανός, η επένδυση για την ανέγερση των τεσσάρων Πύργων της Aura Residential θα ανέλθει σε 169,320 εκατ. ευρώ μαζί με ΦΠΑ. Το μέσο κόστος κατασκευής ανά τ.μ. υπολογίζεται σε 3.500 ευρώ ανά τ.μ. ενώ μαζί με το soft cost για έξοδα αδειοδοτικά, μάρκετινγκ κ.λπ. (περίπου 600 ευρώ), το συνολικό κόστος ανέρχεται σε 4.100 ανά τ.μ.

Σημειώνεται πως η Aura Residential έχει καταβάλει τίμημα για την αγορά του οικοπέδου ύψους 33,130 εκατ. ευρώ, ενώ έχει αναλάβει και κόστος 11,5 εκατ. ευρώ ως το αναλογούν μερίδιο για τα έργα υποδομών της περιοχής. Μαζί με τα παραπάνω και την πρόβλεψη για έκτακτα έξοδα ύψους 20 εκατ. ευρώ, η συνολική επένδυση πλησιάζει τα 214 εκατ. ευρώ.

Ο χρόνος ανάπτυξης, συμπεριλαμβανομένων των απαραίτητων διαδικασιών έκδοσης αδειών, σύμφωνα και με την ενημέρωση που έδωσε η Aura Residential, εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 51 μήνες και επομένως η ημερομηνία παράδοσης του έργου θα είναι η 31η Δεκεμβρίου 2028.

Και πάλι με βάση τις εκτιμήσεις της Δανός, σταθμίζοντας πληθωρισμό, κόστος δανεισμού (μέσο επιτόκιο 6% και LTV στο 55%) και τη χρονική περίοδο κατασκευής, ως εύλογος συντελεστής προεξόφλησης ταμειακών ροών ορίστηκε ίσο με 10,50%.

Όσον αφορά τους Πύργους 1, 2 και 3, των οποίων τα διαμερίσματα προορίζονται για μίσθωση, η εκτιμητική θεώρησε ότι η πληρότητα θα ανέλθει σε 95%, ήτοι περίπου 20 ημέρες κενότητας για κάθε διαμέρισμα ανά έτος.

Επιπλέον εκτίμησε ότι ποσοστό που θα αντιστοιχεί στο 5% των ετήσιων μισθωμάτων θα δαπανάται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για εργασίες συντήρησης και επισκευών. Όσον αφορά την απόδοση εξόδου exit yield, λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του έργου, τη χρήση του, τη θέση του κ.λπ., θεώρησε εύλογη απόδοση ίση με 4,50% για τα διαμερίσματα που θα προορίζονται για μίσθωση.